Решение Ростовского областного суда от 22 марта 2021 года №3а-459/2020, 3а-91/2021

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 марта 2021 года Дело N 3а-91/2021
Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журбы О.В.,
при секретаре Лапшевой И.С.,
с участием представителя административного истца Степаняна А.Н. - Барнева П.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Степаняна Артура Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
25 декабря 2020 года Степанян А.Н. обратился с изложенным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика N 380 от 17 декабря 2020 года. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости определенной в отчете оценщика по состоянию на 9 ноября 2015 года.
После уточнения требований в порядке предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 867 кв. м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населённых пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов торгового назначения, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 9 ноября 2015 года в сумме 6 138 242,16 руб.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска.
В судебном заседании представитель административного истца адвокат Барнев П.С. поддержал уточённые требования.
Степанян А.Н. в суд не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.
Представитель Правительства Ростовской области Ост К.Ю. в суд не явилась, подано письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства Ростовской области. Указано, что Правительство Ростовской области возражений или замечаний относительно заключения судебной экспертизы не имеет. Не возражает об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, определённой по результатам судебной экспертизы.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что не являлось стороной государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ростовской области, государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости земель населенных пунктов.
Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области в письменных возражениях просил рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.
Представитель КУМИ г.Новочеркасска надлежаще извещённый о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, о причинах неявки не известил.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса, принимая во внимание наличие в деле сведений об их надлежащем извещении и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд руководствуется положениями главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", и приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что Степанян А.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, площадью 2 867 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Указанное подтверждено договором аренды земельного участка для эксплуатации зданий, строений, сооружений N 19/106 от 24 сентября 2019 года, (л.д.12), выпиской из ЕГРН (л.д.25-28).
Согласно Приложению N 3 к договору аренды N 19/106 от 24 сентября 2019 года, кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения арендной платы.
Изложенное подтверждает право Степаняна А.Н. оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ.
Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был поставлен на государственный кадастровый учет 9 ноября 2015 года, и его кадастровая стоимость на 9 ноября 2015 года была определена в размере 10 146 112,31 рублей, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости 3538,93 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778.
Административный истец считает кадастровую стоимость завышенной.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным законом правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец при подаче иска представил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 17 декабря 2020 года N 380, подготовленный оценщиком ФИО согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 5 923 000 рублей.
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено ООО "Оценочно-экспертный Центр".
Согласно заключению эксперта ООО "Оценочно-экспертный Центр" ФИО от 25 февраля 2021 года N 920, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 9 ноября 2015 года составляет 6 138 242,16 руб.
Возражения, замечания на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования (таблица N 6). От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Экспертом проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области, произведена оценка объекта экспертизы с учетом его количественных и качественных характеристик (таблица N 8); по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок на условия финансирования, условия сделки, время предложения, местоположения и окружения, на улучшения, на инженерное обеспечение, площадь и разрешенное использование.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
При таком положении суд приходит к выводу, что величина рыночной стоимости, указанная в заключении эксперта, является экономически обоснованной, а административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 9 ноября 2015 года в размере его рыночной стоимости, определенном в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (39 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не имеет признаков существенности и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах решение суда нельзя признать вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.
ООО "Оценочно-экспертный Центр" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населённых пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов торгового назначения, для размещения объектов торговли, площадью 2 867 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, по состоянию на 9 ноября 2015 года в размере 6 138 242,16 руб.
Взыскать со Степаняна Артура Николаевича в пользу ООО "Оценочно-экспертный Центр" денежные средства в размере 32 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.В. Журба
Решения в окончательной форме принято 23 марта 2021 года.
Судья О.В. Журба


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка