Решение Ленинградского областного суда от 26 ноября 2021 года №3а-458/2021

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2021 года Дело N 3а-458/2021
Санкт-Петербург 26 ноября 2021 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Кузнецове А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Петровой Марины Витальевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Петрова М.В. обратилась в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости, указав, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., что значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям, так как кадастровая стоимость определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. В представленном административном истцом отчете не указано, каким образом определено, что местоположение объекта оценки сопоставимо с местоположением объектов аналогов, что транспортная доступность объекта-оценки равнозначна транспортной доступности объекта-аналога N 2. Отсутствует подтверждение таких характеристик объектов, как электричество рядом, электричество по границы и электричество отсутствует, а также не указано чем отличаются указанные параметры. Не указано, почему учтено расположение объекта-аналога N 5 у водоема. В ранее представленном отчете, тот же оценщик, используя те же самые объекты-аналоги, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. В выводах оценщика имеются противоречия в определении характеристик объектов-аналогов.
В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383. Кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из площади - 47531 кв.м. и УПК - 741,6 кв.м. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости 27.04.2017.
Аналогичные доводы приведены в письменном отзыве административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра".
В письменных возражениях заинтересованного лица администрации МО "Селезневское сельское поселение" Выборгского района Ленинградской области указано, что администрация полагает обоснованной установленную кадастровую стоимость земельных участков.
В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованного лица администрации МО "Селезневское сельское поселение" Выборгского района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Федоров П.Н. поддержал заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Савченко О.А. в судебном заседании разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Судом установлено, что 29.04.2021 за Петровой М.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства.
Из выписки из ЕГРН от 23.07.2021 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 27.04.2017.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 06.08.2021 N 384/ОА-2021 следует, что по состоянию на 27.04.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет подготовлен оценщиком ФИО8, членом СРО Ассоциация "Русское общество оценщиков", имеющей квалификационной аттестат в области оценочной деятельности по направлению "оценка недвижимости" со сроком действия до 15.07.2024.
В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках - Правительстве Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Росреестра по Ленинградской области.
Суд, исследовав отчет об оценке от 06.08.2021 N 384/ОА-2021 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что отчет отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования.
Из отчета об оценке следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход и привел обоснование невозможности использования доходного и затратного подходов.
В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод количественных корректировок. В отчете приведено описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
Оценщиком проанализирован рынок земельных участков, аналогичных оцениваемому, и выбрано пять объекта, наиболее схожих по характеристикам с оцениваемым, для использования в качестве объектов-аналогов.
К отобранным объектам-аналогам сделаны корректировки на скидку на торг, дату сделки, транспортную доступность, наличие водоема и электричества, площадь.
Размеры корректировок в отчете обоснованы, приведены ссылки на соответствующие источники информации.
Вопреки доводам представителя Правительства Ленинградской области в отчете указано, что аналог N 2 расположен достаточно близко к береговой линии. Корректировка определена в размере 7,75% в силу его расположения на незначительном отдалении от берега водоема при существенных масштабах участка и неизвестных характеристиках фактического расположения. Для иных объектов-аналогов корректировка определена в размере 10,5% в силу их расположения на берегу и, в то же время, с учетом существенных масштабов земельных участков при отсутствии сведений о фактическом расположении.
При описании характеристик объектов-аналогов оценщиком указано, что "электричество отсутствует" принималось в случае отсутствие в объявление информации об электрических сетях, "электричество рядом" предполагает удалее менее 500 м.
К выводу о сопоставимости местоположения объекта-оценки и объектов-аналогов оценщик пришел исходя из того, что все объекты находятся на расстоянии более 85 км от Санкт-Петербурга.
Определенный оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка близок к его кадастровой стоимости, определенной ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" на 01.01.2020 в размере <данные изъяты> тыс. руб.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Петровой Марины Витальевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 27 апреля 2017 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 03 декабря 2021 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка