Дата принятия: 02 июля 2021г.
Номер документа: 3а-458/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 июля 2021 года Дело N 3а-458/2021
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Добарджича Э.Р. об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Добарджич Э.Р. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - магазин, площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N рублей.
Заявление обосновано тем, что Добарджич Э.Р. является собственником данного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебное заседание административный истец Добарджич Э.Р. не явился, своего представителя не направил.
В предыдущем судебном заседании представитель административного истца Добарджича Э.Р. на основании доверенности Белянкина А.В. административный иск поддержала.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Департамент финансов Ярославской области, мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заинтересованные лица - ООО "Промышленный порт", Уралшова Г.С. - сособственники нежилого здания возражений против административного иска не заявили.
Исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Добарджич Э.Р. является собственником (доля в праве 19/175) объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - магазин, площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории <адрес> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решением муниципалитета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 441 на территории <адрес> введен налог на имущество физических лиц с ДД.ММ.ГГГГ, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства <адрес>, решения муниципалитета <адрес>, суд приходит к выводу о том, что Добарджич Э.Р. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Добарджича Э.Р. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила N рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.
Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана оценщиком сравнительным подходом.
Кроме того, в целях проверки полученного результата (идикативно) оценщиком произведен расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом.
От использования в расчетах затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.
В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Отбор аналогов произведен оценщиком на основе анализа рынка. Критерии отбора аналогов, процедура отбора полно и подробно в Отчете изложены.
Анализируя ценообразующие характеристики объекта оценки и аналогов, оценщик пришла к выводу о том, что у всех указанных объектов отсутствуют обременения; на цены предложений какие - либо дополнительные условия сделок влияния не оказывают.
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> приведены доводы о том, что объект - аналог 2 (<адрес>, корпус 2) обременен условиями обратной аренды - обязательством заключить договор аренды с продавцом недвижимости на льготных условиях. По мнению административного ответчика, указанный фактор виляет на стоимость предложения, подлежал исследованию оценщиком, а цена данного аналога - корректировке.
Оценщиком в судебном заседании приведены доводы о том, что оснований полагать, что потенциальным арендатором является продавец объекта недвижимости, текст объявления не дает.
Анализ предложения, его стоимость указывают на то, что условие об обязательном заключении договора аренды на данную величину не повлияло, поскольку стоимость предложения находится в среднем ценовом диапазоне аналогичных объектов недвижимости.
В связи с этим, применение к цене указанного аналога корректировки на наличие обременений оценщик полагает неверным.
Суд полагает действия оценщика в указанной части вполне обоснованными соответствующими федеральным стандартам оценки, в том числе пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, пунктам 5, 8, 11 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299.
В свою очередь, приведенные возражения Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> доказательством нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки не являются.
Иная характеристика ценообразующих факторов оцениваемого объекта и аналогов, иной анализ доказательств, подтверждающих эти характеристики, другими специалистами федеральными стандартами оценки допускается. Однако, это не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.
Из Отчета следует, что в рамках сравнительного подхода оценщиком получено значение рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), включающего стоимость как объекта капитального строительства, так и земельного участка, на котором он расположен.
В связи с этим, оценщиком произведено исключение стоимости земельного участка из стоимости ЕОН.
Определяя величину исключения, эксперт применила справочные данные, а именно Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года, которым предлагается определять стоимость земельного участка в составе ЕОН в размере 0, 87 (13%).
Суд полагает данные действия оценщика в рамках определения рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца вполне обоснованными и не противоречащими требованиям пунктов 5, 11 ФСО N.
Требований об определении стоимости земельного участка под зданием путем расчета его рыночной стоимости законодательство об оценочной деятельности не содержит. Способ определения данной величины относится к компетенции оценщика.
Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.
Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.
В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, N рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Добарджича Э.Р. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Добарджича Э.Р. с настоящим административным иском в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Добарджича Эмина Решадовича удовлетворить.
Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - магазин, площадью 1 583, 4 кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
