Решение Ростовского областного суда от 22 марта 2021 года №3а-458/2020, 3а-90/2021

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 марта 2021 года Дело N 3а-90/2021
Ростовский областной суд в составе судьи Журбы О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма строчевышитых изделий "ДОН" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма строчевышитых изделий "ДОН" (ООО "Фирма СВИ "ДОН") обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, что влечёт необоснованное увеличение земельного налога. Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости определенной в отчёте об оценке.
Представитель ООО "Фирма СВИ "ДОН" уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, определённом в заключении судебного эксперта.
Представитель ООО "Фирма СВИ "ДОН" ходатайствовал о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, и о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону.
Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. в письменном ходатайстве также просила рассмотреть дело в своё отсутствие, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что Управление не являлось стороной государственного контракта и заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало права заявителя.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области Ткаленко Ю.В. представила письменные возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость спорных земельных участков была определена с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утверждённого постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области.
Представитель Администрации города Ростова-на-Дону в возражениях на административный иск просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объёме, ссылаясь на недостоверность отчета об оценке.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ, суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что ООО "Фирма СВИ "ДОН" является собственником земельных участков:
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 542 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автостоянки и гаражи на отдельных земельных участках, для размещения индивидуальных гаражей, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 555 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственно-складские помещения, гостиница, помещения общественного назначения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Право собственности подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРН.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно выпискам из ЕГРН, кадастровая стоимость объектов недвижимости административного истца определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, определенного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 778, по состоянию на 13 мая 2015 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 16 335 578,34 рублей; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 25 968 315,15 рублей.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет право на оспаривание установленной кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.
ООО "Фирма СВИ "ДОН" 20 ноября 2020 года обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ростовской области.
Решением Комиссии N 11-26/2020-255 от 15 декабря 2020 года, заявление отклонено.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Административный истец при подаче иска представил отчет об определении рыночной стоимости земельных участков от 16 ноября 2020 года N 39, подготовленный ООО "Межрегиональный центр экономических исследований", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 8 086 102 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 11 902 140 рублей.
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО от 19 февраля 2021 года N 899-Э/2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 13 мая 2015 года составляет 10 160 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 13 мая 2015 года составляет 20 761 000 рублей.
Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относятся объекты экспертизы, определено, что земельные участки относятся к активному рынку, характеризующимся высоким уровнем торговой активности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости каждого земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Эксперт указал, что исследуемые земельные участки целесообразно отнести к землям под индустриальную застройку и под офисно-торговую застройку, к активному рынку земельных участков. Экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Ростове-на-Дону.
В числе наиболее важных факторов стоимости, влияющих на стоимость земельных участков, эксперт учитывал: условия рынка, местоположение объекта, категорию земель, назначение, наличие коммуникаций, площадь объекта.
Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал аналоги, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, по категории земель, по назначению.
По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на условия рынка, на местоположение, на инженерное обеспечение, на площадь. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.
С учётом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельных участков, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объектов равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости земельных участков в государственный реестр недвижимости.
Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно выпискам из ЕГРН, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в отношении земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 13 мая 2015 года. ООО "Фирма СВИ "ДОН" обратилось в суд с административным исковым заявлением 28 декабря 2020 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определённой с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельных участком, административными ответчиками не оспаривались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (38 %) и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (20 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не имеет признаков существенности и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах решение суда нельзя признать вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, в полном объёме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 45 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учётом степени сложности и объёма проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить обществу с ограниченной ответственностью "Фирма строчевышитых изделий "ДОН" срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 13 мая 2015 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - автостоянки и гаражи на отдельных земельных участках, для размещения индивидуальных гаражей, площадью 2 542 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 13 мая 2015 года в размере 10 160 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственно-складские помещения, гостиница, помещения общественного назначения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, площадью 3 555 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, по состоянию на 13 мая 2015 года в размере 20 761 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 20 ноября 2020 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма строчевышитых изделий "ДОН" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" денежные средства в размере 45 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.В. Журба


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка