Решение Ярославского областного суда от 24 ноября 2020 года №3а-454/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 ноября 2020 года Дело N 3а-454/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Достоинство" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Достоинство" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 020 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 279 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Достоинство" является арендатором данного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 279 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 4 444 077, 12 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Рынденко Е.Н. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск представила возражения на административный иск, в которых поддержала правовую позицию административного ответчика по делу.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заинтересованные лица - соарендаторы земельного участка Старкова В.Ю., Мурашов А.П. возражений против административного иска не заявили.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Достоинство" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Достоинство" является арендатором земельного участка площадью 1 020 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ООО "Достоинство" является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> N 2-6126 от 10 мая 2011 года и дополнительного соглашения к нему N 2 от 1 июля 2019 года, заключенного ООО "Достоинство" с администрацией городского округа город Рыбинск, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Достоинство" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого оно является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 4 444 977, 12 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 279 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.
Таким образом, требования федеральных стандартов оценки относительно отбора аналогов на основании анализа рынка, обоснованности данного отбора и доступности его для пользователей Отчета, оценщиком выполнены.
В качестве аналогов, помимо прочих, оценщиком использованы сведения о предложении к продаже земельного участка в <адрес>
Как следует из Отчета, к ценам указанных аналогов применены корректировки на площадь.
При определении величины корректировки оценщик применяла справочные данные, содержащиеся в Справочнике оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А.
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что площади указанных аналогов существенно отличаются от площади объекта оценки, что повлекло применение значительной корректировки их цены.
Вместе с тем, оценщиком в судебном заседании представлены сведения о том, что согласно использованному Справочнику, а именно содержащейся в его составе таблицы "Матрица коэффициентов на площадь", следует, что диапазоны площадей, в которые попадает объект оценки и объекты аналоги, допускаются составителями Справочника к сопоставлению и использованию в расчетах рыночной стоимости методом сравнения продаж с применением соответствующей корректировки.
Таким образом, суд полагает применение оценщиком указанных аналогов вполне обоснованным и не противоречащим требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пунктам 11- 14, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297.
В качестве одного из аналогов (аналог 4) оценщиком использованы сведения о предложении к продаже земельного участка в городе Ярославле по <адрес>
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях на Отчет приводит доводы о том, что указанный аналог не имеет свободного к нему подъезда, в связи с чем его цена требовала корректировки, тогда как оценщик оценила его характеристики как имеющего свободный подъезд и по этому элементу сравнения корректировку не вводила.
Суд полагает приведенные возражения административного ответчика необоснованными.
Вывод оценщика о наличии свободного подъезда к указанному земельному участку свободного проезда обоснован имеющимися в составе Отчета ссылками на данные публичной кадастровой карты, сведениями общедоступных карт в сети Интернет, фотографиями земельного участка.
Таким образом, указанные выводы оценщика и отказ от применения корректировки к цене указанного аналога на наличие свободного подъезда вполне обоснованы и соответствуют требованиям пункта 22 ФСО N 7, пунктам 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
При этом, оценщик не сопоставляла объект оценки и аналоги на наличие собственного благоустроенного подъезда, исходя из того, что такая характеристика земельного участка является его улучшением, что в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 7 не подлежит учету в рамках оценки рыночной стоимости земельного участка в целях оспаривания его кадастровой стоимости.
Приведенные выводы оценщика суд также находит вполне обоснованными.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области критикует также выводы оценщика об отказе применения корректировки цены аналога N 3 на рельеф.
В указанной части Департамент приводит доводы о том, что данный земельный участок находится в естественном овраге.
В судебном заседании оценщиком даны дополнительные пояснения, обосновывающие отказ от применения данной корректировки.
Пояснения оценщика состоят в том, что применением данной корректировки, согласно выводам справочной оценочной литературы, нивелируются различия в объектах, в случае наличия инженерных или геологических препятствий в их освоении путем строительства. К таким препятствиям относится расположение земельных участков в овраге.
Вместе с тем, в данном случае указанное обстоятельство препятствием к освоению земельного участка не явилось, что подтверждается фактом осуществления строительства на данном земельном участке объекта капитального строительства в данном естественном овраге без несения дополнительных расходов, связанных с его подъемом или выравниванием.
По изложенным основаниям, оценщик отказалась от применения указанной корректировки.
Суд находит данные выводы вполне обоснованными, административным ответчиком они не опровергнуты.
Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 2 279 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Достоинство" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Достоинство" с настоящим административным иском в суд - 27 октября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Достоинство" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 020 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 279 000 (два миллиона двести семьдесят девять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 27 октября 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 8 декабря 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка