Решение Кемеровского областного суда от 18 июля 2017 года №3а-454/2017

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 18 июля 2017 года Дело N 3а-454/2017
 
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе: председательствующего судьи Никулиной И.А.
при секретаре Шарафиеве П.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
«18» июля 2017 года
административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «< данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «< данные изъяты>» (далее - Общество) обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: < адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.09.2016г., выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.06.2017 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 24 652 943, 96 рублей.
Согласно отчету оценщика ФИО9. № КС 06/1-2016 от 26.10.2016г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01 августа 2014 г. составляет 6 695 000 рублей, что существенно ниже его кадастровой стоимости. На отчет оценщика получено положительное экспертное заключение СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» №1350/14-16 от 13.12.2016г.
Право аренды Общества на указанный земельный участок подтверждается договором аренды земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности Общества как арендатора земельного участка, оплачивающего арендную плату в экономически не обоснованном размере, так как кадастровая стоимость земельного участка является составляющей при расчете арендной платы, что нарушает его имущественные интересы.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Представитель административного истца ФИО10., действующий на основании доверенности от 31 октября 2017г, в судебном заседание заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель филиала ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в представленном письменном отзыве не имеет возражений против удовлетворения заявленных требований л.д. 114).
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в представленных письменных возражениях указывает на необоснованное привлечение Управления в качестве заинтересованного лица, поскольку учреждение не принимает участия в оценочной деятельности (л.д. 110).
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Администрация Мысковского городского округа, извещенные надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, возражений на иск не представили.
КУМИ Мысковского городского округа, надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, своих представителей в судебное заседание не направил, в представленных письменных возражениях просит отказать в удовлетворении требований истца, указывая на то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета и описанию информации согласно установленным федеральным стандартам оценки (ФСО).
Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, она устанавливается для целей выкупа или аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 39.20 и пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 и 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В рассматриваемом случае, с учетом обращения административного истца с заявлением в Комиссию 08 ноября 2016 года (л.д.31-41), установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит применению с 01 января 2016 года, принимая во внимание, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости данного земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесены 10 августа 2016 года.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из представленных доказательств следует, что ООО «< данные изъяты>» является арендатором земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: < адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.09.2016г., выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.06.2017 г., кадастровому паспорту земельного участка от 22.09.2016г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 24 652 943, 96 рублей (л.д. 20, 23, 165).
Право аренды Общества на земельный участок подтверждено договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 55-09 от 28.12.2009 г. (л.д. 24-27).
Согласно протоколу определения величины арендной платы за землю, который является приложением к договору аренды земельного участка № 55-09 от 28.12.2009 г., основой для расчета арендных платежей является оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка (л.д. 30).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности Общества как арендатора спорного земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., является учтенным, поставлен на государственный кадастровый учет 02.12.2009г.
Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка в размере 24 652 943, 96 руб. внесены в государственный кадастр недвижимости 10 августа 2016 на основании Акта определения кадастровой стоимости от 10.08.2016г. б/н в соответствии с п.2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006г. путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области», на площадь данного земельного участка (л.д. 23, 114-115).
Из представленного административным истцом отчета № КС 06/1-2016 от 26 октября 2016 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ФИО13., следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2016 г. составляет 6 695 000 руб. (л.д. 42-70, 101).
В отношении данного отчета представлено положительное экспертное заключение № 1350/14-16 от 13 декабря 2016 г., подготовленное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик ФИО11., составивший отчет, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, а проведенная экспертиза отчета подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете (л.д. 71-100).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности заявителя ООО «< данные изъяты>» как арендатора спорного земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
В суд с настоящим административным заявлением Общество обратилось 08 ноября 2016 года, данную дату следует считать датой обращения за пересмотром кадастровой стоимости.
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 10 августа 2016 г., к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Кадастровая стоимость земельного участка, которую оспаривает административный истец, определена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 10 августа 2016 года с внесением в государственный кадастр недвижимости 10 августа 2016 года сведений о кадастровой стоимости земельных участков. Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать дату 10 августа 2016 года, что и отражено в кадастровой справке, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.
Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области - органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.
Доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчета об оценке, не установлено.
Из представленных письменных пояснений оценщика ФИО12., подготовившего отчет, следует, что при подборе объектов-аналогов учитывались требования п.11 ФСО № 7, и в качестве таковых использовались земельные участки, относящиеся к одному сегменту рынка, т.е. подбирались объекты-аналоги с категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под размещение торгово-офисных объектов. Ввиду того, что рынок земельных участков с разрешенным использованием: под строительство торгово-развлекательного комплекса в городе Мыски Кемеровской области не развит и отсутствует информация о предложениях и совершенных сделках в отношении земельных участков, аналогичных объекту оценки, география поиска объектов-аналогов оценщиком была расширена. Для анализа был выбран рынок земельных участков г. Новокузнецка и г. Кемерово, наиболее сопоставимый с оцениваемым объектом. Выбор данных муниципальных образований обусловлен схожестью основных социально-экономических показателей. Все отличия объектов-аналогов от объекта оценки учтены при внесении корректировок. Корректировка на местоположение была проведена на основании значений стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости в соответствующих городах Кемеровской области, которые численно отражают соотношение городов по инвестиционной привлекательности. В ходе анализа к ценам аналогов внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Вносимые корректировки основаны на общих рекомендациях и методике исследований директора ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» Лейфера Л.А.
Указанные обстоятельства не ставят под сомнение выводы отчета об оценке, поскольку оценщик как лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями, самостоятельно избирает методы исследования, объем необходимых материалов. Выявленные нарушения при составлении отчета не могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 6 695 000 рублей, и положительному экспертному заключению, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в Единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивающего арендные платежи, рассчитанные исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы КУМИ Мысковского городского округа о том, что оформление и содержание представленного истцом отчета не соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки, а изменение кадастровой стоимости земельного участка приведет к потере местным бюджетом доходов от поступлений арендных платежей, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (пункт 19). В ходе рассмотрения дела не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика, а также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что изложенные замечания повлекут недостоверность выводов оценщика о рыночной стоимости земельного участка.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данное учреждение не является административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.
Таким образом, административные исковые требования подлежат удовлетворению. При этом удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях административных ответчиков и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, подлежат применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 10 августа 2016 года.
При таких обстоятельствах исковые требования ООО «< данные изъяты>» подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-179 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
требования общества с ограниченной ответственностью «< данные изъяты>» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: < адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра, в размере его рыночной стоимости 6 695 000 рублей, определенной по состоянию на 10 августа 2016 года, на период с 10 августа 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения ООО «< данные изъяты>» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-08 ноября 2016 года, которую следует считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 24 июля 2017 года.
Председательствующий И.А. Никулина



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка