Решение Ростовского областного суда от 25 декабря 2019 года №3а-453/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 декабря 2019 года Дело N 3а-453/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "ЕвроСоюз" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием представителя административного истца - Кесельман С.Г.,
представителя Правительства Ростовской области - Вон А.Р.,
представителя Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкого Е.Н.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (325 230 851,27 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (132 268 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца - Кесельман С.Г., действующий по доверенности, явился, административный иск уточнил в соответствии с выводами заключения судебного эксперта.
Представитель Правительства Ростовской области - Вон А.Р., действующая по доверенности, в суд явилась, не возражала против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкий Е.Н., действующий по доверенности, в суд явился, представил возражения на административный иск, возражал также против выводов заключения эксперта.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 22 579 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование (с учетом уведомления Управления Росреестра по Ростовской области от 25 февраля 2019 года -.д.76 том 1) - специализированные, промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны; предприятия общественного питания; производственные базы, производственно-складские базы, складские базы, торговые базы; деловое управление (до изменения вида разрешенного использования - складские помещения), кадастровая стоимость участка по состоянию на 25 февраля 2019 года - 325 230 851,27 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках (разрешенное использование), исходя из даты определения кадастровой стоимости, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, определенного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика АНО ОЭБ "Стандарт" от 2 октября 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную выше дату определения кадастровой стоимости с использованием сравнительного подхода составляет 132 268 000 рублей.
Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15 октября 2019 года, в решении указано наличие 6 нарушений федеральных стандартов оценки N N1,3,7. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
Суд, учитывая наличие ходатайства административного истца о назначении оценочной экспертизы и возражений относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 12 декабря 2019 года N 753-Э/2019). Эксперт ФИО допрошена в судебном заседании 25 декабря 2019 года.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 25 февраля 2019 года составляет 164 465 000 рублей. Эксперт в судебном заседании пояснил, что исходил из вида разрешенного использования земельного участка, приведенного в сведениях публичной кадастровой карты с учетом уведомления Управления Росреестра по Ростовской области от 25 февраля 2019 года (л.д.26,100 том2).
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под офисно-торговую застройку - таблица 18). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Ростове-на-Дону эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 5200 до 14 251 рублей (л.д.52 том 2).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону в пределах указанного диапазона цен (таблица 19), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов в таблице 18.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблице N 20 (л.д.58-59 том 2). Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации. Применение конкретных корректировок лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражения представителя Администрации г.Ростова-на-Дону против административного иска и заключения эксперта основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости объекта, конкретных доводов об иной рыночной стоимости не приведено. Поскольку все суждения, изложенные в заключении эксперта, подробно разъяснены, в том числе экспертом при допросе в судебном заседании, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями, не содержащими конкретных суждений о наличии каких-либо нарушений федеральных стандартов оценки.
Разница между показателями оспариваемой кадастровой стоимости и установленной экспертом рыночной стоимости согласно заключению обусловлена разными методами исследования, принимая во внимание индивидуальные характеристики исследуемого объекта, а также применение при определении кадастровой стоимости среднего удельного показателя кадастровой стоимости.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 22 579 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 февраля 2019 года в сумме 164 465 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 3 октября 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "ЕвроСоюз" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 45 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка