Дата принятия: 01 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-452/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 декабря 2020 года Дело N 3а-452/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Инконтракт" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Инконтракт" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 8 620 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания фитнес - клуба с административными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 25 543 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Инконтракт" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 25 543 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 44 540 125,38 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административный истец своих представителей в судебное заседание не направил, в ходатайстве о рассмотрении дела в свое отсутствие требования административного иска поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Инконтракт" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Инконтракт" является собственником земельного участка площадью 8 620 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания фитнес - клуба с административными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Инконтракт" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 44 540 125,38 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 25 543 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения о четырех предложениях, которые, по мнению административного ответчика, являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
Кроме того, анализ предложений Департамента подтверждает обоснованность отказа оценщика от использования данных объектов в качестве аналогов.
Так, предложение N 1 (<адрес>) рассматривалось оценщиком при подбора аналогов в таблице 2 Отчета, но не использовалось в дальнейшем при расчете рыночной стоимости объекта оценки, поскольку указанный земельный участок не идентифицируется на публичной кадастровой карте. Кроме того, его цена (2 586 рублей) входит в исследованный диапазон оценщиком, то есть к иной итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки не привела бы.
Предложение N 2 (<адрес> представляет собой земельный участок площадью 168 кв.м., имеет вытянутую конфигурацию, что затрудняет его использование в качестве отдельного участка под строительство.
Предложение N 3 <адрес> - данный объект недвижимости не может рассматриваться в качестве объекта-аналога оцениваемого земельного участка административного истца, поскольку расположен на небольшом расстоянии от соседнего жилого дома - 10 м, от территории школы - 5 м, что не позволяет размещение на нем объекта капитального строительства, его территория пересечена сетями коммуникаций. Кроме того, стоимость данного объекта существенно выбивается из ценового диапазона аналогичных объектов, что дает основания полагать, что она сформирована не под влиянием рынка.
Предложение N 4 <адрес> также не подходит в качестве аналога при расчете рыночной стоимости объекта оценки, так как продается с проектом и незавершенным строительством с 2010 года как пристройка к училищу.
Довод административного ответчика о том, что выбранные оценщиком аналоги не отражают местоположение объекта оценки, суд также считает несостоятельным, поскольку из анализа Отчета следует, что оценщиком максимально изучена вся возможная и доступная информация, отобраны проверенные свободные земельные участки и применены корректировки, полученные расчетным путем.
В свою очередь, Департаментом представлена стоимость 1 кв.м до проведения необходимых корректировок, данных по скорректированной стоимости аналогов в возражениях на Отчет не имеется.
Таким образом, данный довод административного ответчика о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует.
В качестве аналогов в Отчете использованы сведения о трех объектах, предлагавшихся к продаже на дату оценки.
Так, из скриншота объявления о продаже аналога N 3, панорамных снимков следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> на дату оценки был свободен от застройки. Ссылка Департамента на наличие проекта на строительство зданий, разрешения на строительство не является основанием для отказа от использования данного земельного участка в качестве объекта-аналога при расчете рыночной стоимости объекта оценки.
Суд полагает данные выводы Отчета вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
Определяя необходимость введения корректировки на рельеф, оценщик исходила из того, что указание в тексте объявления о нахождении земельного участка в естественном овраге означает, что он расположен на низменной поверхности территории, которая не является отклонением в рельефе. Указанный вывод подтверждается панорамными снимками с места осмотра объекта недвижимости и построенными на данный момент улучшениями.
Также, в возражениях на Отчет Департамент приводит доводы о том, что к аналогу по <адрес> требовалось применение повышающей корректировки, так как к указанному аналогу отсутствует организованный подъезд.
В указанной части Департамент ссылается на предложение справочных исследований "Стартриеэлт", которым предлагается введение поправочных коэффициентов при обеспеченности земельных участков собственными внутренними автодорогами и площадками с твердым покрытием.
Отказ от применения указанной корректировки оценщиком обоснован тем, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях оспаривания его кадастровой стоимости согласно пункту 20 ФСО N 7 данные условия неприемлемы, поскольку рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Асфальтирование земельного участка и иное благоустройство его территории является улучшением земельного участка, которое не подлежит учету для определения рыночной стоимости.
Суд полагает, что приведенные выводы оценщика сделаны в пределах его компетенции и достаточно обоснованы. Несогласие административного ответчика с приведенными выводами оценщика основанием для признания Отчета не соответствующим законодательству об оценочной деятельности не является.
Указанные выводы применимы и к аналогу N 3 <адрес>
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Инконтракт" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Инконтракт" с настоящим административным иском в суд - 21 октября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Инконтракт" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 620 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания фитнес - клуба с административными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 25 543 000 рублей (двадцать пять миллионов пятьсот сорок три тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 21 октября 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 10 декабря 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
