Решение Костромского областного суда от 21 февраля 2020 года №3а-452/2019, 3а-43/2020

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2020 года Дело N 3а-43/2020
Костромской областной суд в составе
председательствующего Колесова Р.Н.,
при секретаре Потаповой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кругликовой Елены Александровны к Управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости,
установил:
Кругликова Е.А. обратилась в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что она является собственником следующих объектов недвижимости:
- нежилого здания, наименование: торговый павильон, площадью 143,6 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 7 629 511,08 руб.;
- земельного участка с кадастровым N, площадью 320,11 кв.м, расположенного по адресу: "местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгового павильона, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 1 796 614,17 руб.
Однако рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости в соответствии с отчетами N 1374 и N 1392 от 26 сентября 2019 года, выполненными оценщиком ФИО7., по состоянию на дату оценки составляет 3 405 387 рублей и 903 991 рубль соответственно. Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налогов, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объектов.
Просит установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.
В судебное заседание административный истец Кругликова Е.А. не явилась, будучи извещена о времени и месте рассмотрения дела, направила в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, указав, что заявленные требования поддерживает в полном объеме. В поступивших дополнениях к административному исковому заявлению просит установить кадастровую стоимость объектов в размере их рыночной стоимости, составляющей 3 516 965 рублей и 903 991 рубль соответственно в связи с подготовкой оценщиком дополнений к отчету об оценке объекта капитального строительства.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области, Администрации города Костромы, заинтересованные лица: Ли Н.Б., Влас А.Е., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Кругликовой Е.А. на праве собственности принадлежал объект капитального строительства, наименование: торговый павильон, назначение: нежилое, площадью 143,6 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>.
Также ей на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым N, площадью 320,11 кв.м, расположенный по адресу: "местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгового павильона.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 44:27:080515:105 по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 7 629 511,08 руб., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 44:27:080515:36 по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 1 796 614,17 руб.
В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. N 18-6-ЗКО "Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости влияют на объём налоговых обязательств Кругликовой Е.А., а, следовательно, затрагивают её права.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В подтверждение заявленных требований административный истец представила отчеты N 1374 и N 1392 от 26 сентября 2019 года, выполненные оценщиком ФИО8
В отчетах рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 3 405 387 руб., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года в размере 903 991 руб.
Оценщик определилрыночную стоимость нежилого здания с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5), отказавшись от применения затратного подхода, рыночную стоимость земельного участка с использованием сравнительного подхода, отказавшись от применения доходного и затратного подходов.
При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.
Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.
В ходе рассмотрения дела оценщиком подготовлены дополнения к отчету об оценке объекта капитального строительства, в которых его рыночная стоимость в связи с произведенными корректировками определена в размере 3 405 387 рублей.
Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российской общество оценщиков". Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчета, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчетах, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.
Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 09 декабря 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, назначение: нежилое, наименование: торговый павильон, площадью 143,6 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 3 516 965 (Три миллиона пятьсот шестнадцать тысяч девятьсот шестьдесят пять) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 320,11 кв.м, расположенного по адресу: "местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгового павильона.
Датой подачи заявления считать 09 декабря 2019 года.
На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.
Председательствующий Р.Н. Колесов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка