Решение Хабаровского краевого суда от 13 мая 2020 года №3а-45/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 мая 2020 года Дело N 3а-45/2020
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладкова Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Завод железобетонных изделий" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17 194 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.04.2019г. в размере 15 598 000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого, определенная по состоянию на 29.04.2019г., составляет 37 357 059,92 руб. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29.04.2019г. определена в размере 15 598 000 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22.01.2019г. N 67 заявление ООО "Завод железобетонных изделий" об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отклонено.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителей заинтересованных лиц администрации города Хабаровска, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладков Е.С. возражал против удовлетворения заявленных требований по тем основания, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельных участков. При расчете корректировки на дату продажи/предложения, вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в Отчете не обоснован. Оценочные зоны указаны не у всех аналогов.
Из письменного отзыва заинтересованного лица администрации города Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что Отчет об оценке земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Отсутствуют сведения об оценочных зонах объектов-аналогов NN 6,7. При расчете корректировки на местоположение аналог N 6 отнесен к оценочной зоне N 43 при его фактическом расположении в оценочной зоне N 44. Площадь объектов аналогов значительно отличается от площади объекта оценки.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" следует, что земельный участок с кадастровым номером N образован как новый земельный участок путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером N (преобразуемый), находящегося в частной собственности ООО "Завод железобетонных изделий", и земель, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с проектом межевания. Кадастровая стоимость преобразуемого земельного участка с кадастровым номером N площадью 16 910 кв.м внесена в ЕГРН в размере 36 749 018,80 руб. на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018г. N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края". УПКС этого земельного участка составил 2 172,68 руб./кв. м (36 749 018,80: 16 910). Кадастровая стоимость образованного земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 37 357 059,92 руб. (2 172,68 х 17 194). ФГБУ "ФКП Росреестра" не является заинтересованным лицом при рассмотрении спора в установлении кадастровой стоимости и не является органом, утвердившим результаты кадастровой стоимости. Не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Выслушав представителя министерства имущества Хабаровского края Гладкова Е.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, земельный участок с кадастровым номером N площадью 17 194 кв.м поставлен на кадастровый учет 29.04.2019г., имеет вид разрешенного использования - под здание бытового корпуса ЖБИ, цеха ЖБИ, принадлежит на праве собственности ООО "Завод железобетонных изделий" с 17.07.2019г.
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
ООО "Завод железобетонных изделий", являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 29.04.2019г., составляет 37 357 059,92 руб., определена по состоянию на 29.04.2019г.
Из акта определения кадастровой стоимости земельного участка следует, что спорный земельный участок образован путем преобразования исходного земельного участка с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого определена приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края". Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 37 357 059,92 путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (2172,68 руб./кв.м) на площадь данного земельного участка - 17 194 кв.м.
Указанный порядок определения кадастровой стоимости преобразованного земельного участка соответствует статье 24.19 Закона об оценочной деятельности и пункту 24 "Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственных реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018г. N 514.
Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42.
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 января 2020 года N 67 отклонено заявление ООО "Завод железобетонных изделий" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участков, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N 1807-11-2019-Г/27-4, составленный оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "ЦЕРТА" Гринь Т.С., согласно которому по состоянию на 29.04.2019г. рыночная стоимость земельного участка составляет 15 598 000 руб. (указанный Отчет ранее был представлен в Комиссию).
Из отчета следует, что оценка проводилась на дату определения кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки - земельный участок под производственно-складские объекты.
В соответствии с требованиями подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости" (http://portal/rosreestr.ru), сайтов "Фарпост", "Авито", журнала "Вся недвижимость Хабаровска", журнала "Дальневосточный оценщик".
Отобрано 7 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки под производственно-складскую застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельными.
Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, суду не представлены.
Из Отчета следует, что идентификация аналогов, в том числе объекта-аналога N 3, произведена с помощью данных Публичной кадастровой карты.
На страницах 50-64 Отчета оценщиком проведен анализ местоположения аналогов, в том числе с определением их оценочных зон, приведены выкопировки из карты зонирования города Хабаровска с расположением на ней объектов-аналогов.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на передаваемые имущественные права для аналогов NN 3,5; на условия рынка (скидка к ценам предложений) для аналогов 1-4,6,7; на местоположение для аналогов N N1,2, 4-7; на местоположение по отношению к крупной автомагистрали для аналогов NN 2,4,6,7; на площадь для аналогов NN 1-5,7.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
Вопреки доводам министерства имущественных отношений Хабаровского края корректировка на дату продажи оценщиком не производилась.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 15 598 000 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Содержание Отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений края и администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельных участков не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. N 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности для остальных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, указанные сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился 26.12.2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 29.04.2019 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 29.04.2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17 194 кв. м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 апреля 2019 года в размере 15 598 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости -26 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 14 мая 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка