Решение Хабаровского краевого суда от 12 марта 2019 года №3а-45/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 марта 2019 года Дело N 3а-45/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коноплевой И.А.
при секретаре Наседкиной А.С.,
с участием представителя административного истца Гладкова А.С., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Маслакова А.И., представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска Гончаровой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Потребительского гаражно-металлического кооператива N 218-М к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Потребительский гаражно-металлический кооператив N 218-М (далее - ПГМК N 218-М) обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 919 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.08.2017г. в размере 5 230 176 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 03.08.2017г. определена в размере 12 695 348,72 руб.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц. Арендная плата за земельный участок исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.08.2017г. определена в размере 5 230 176 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Гладков А.С. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Маслаков А.И. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Из отчета следует, что оценщиком применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
Оценщиком использовано 6 объектов аналогов, предложенных к продаже или проданных с февраля 2016г. по апрель 2017г., находящихся в г. Хабаровске, предназначенных для размещения объектов складирования и распределения товаров, а также для размещения объектов коммунального хозяйства, складирования и распределения товаров, пассажирских и грузовых перевозок (зоны К1-К2). Однако подобранные аналоги существенно отличаются ценообразующими факторами с использованием информационных источников, достоверно не подтверждающих характеристики указанных объектов: объекты аналоги значительно различаются по площади, не учтены стоимостные факторы как транспортная доступность объектов, физические характеристики объектов. При расчете корректировки на вид права, не рассмотрен элемент сравнения как краткосрочная аренда. Таким образом, отчет не соответствует требованиям обоснованности и однозначности, проверяемости и достаточности и не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости.
Представитель администрации г. Хабаровска Гончарова Ю.И. требования не признала. Суду пояснила, что в Отчете допущены несоответствия и нарушения, заключающиеся в том, что по аналогам N 1, 2 указаны только дата, год публикации объявления не указан, чем нарушен п. 5 ФСО N 3; неверно указана дата оценки, неверно указан адрес объекта аналога N 3. Таким образом, отчет не соответствует действующим ФСО, а итоговое значение стоимости не является достоверным.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 86 аренды земельного участка от 22.06.2017г., заключенного между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и ПГМК N 218-М, последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 919 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Индустриальный район, место установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, для использования под здание склада. Срок действия договора определен по 21.06.2027г (п.1.2). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п. 2.1).
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 03.08.2015г., составляет 12 695 348,72 руб., определена по состоянию на 03.08.2017г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности административный истец представил в суд уведомление Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 25.12.2018г., из которого следует, что заявление ПГМК N 218-М от 24.12.2018г. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050608:33 не принято к рассмотрению по тем основаниям, что Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018г. N 49 утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков, проведенной в Хабаровском крае в период 2016-2018 годы.
17.12.2018 года в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050608:33 внесены сведения о новой кадастровой стоимости.
Вместе с тем требование о пересмотре кадастровой стоимости может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности").
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018г. N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" внесены изменения в кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края. Начало действия редакции - 29.12.2018.
В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
ПГМК N 218-М обратился в Комиссию 24 декабря 2018 года, следовательно, у него существует право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей определения размера арендных платежей.
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 03.08.2017г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Отчетом об оценке от 24.12.2018г. N 1591.1/ОН-2018, выполненным оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" ФИО1, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03 августа 2017г. определена в размере 5 230 176 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчета об оценке от 24.12.2018г. N 1591.1/ОН-2018 следует, что оценка проводилась по состоянию на 03 августа 2017г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В рамках сравнительного подхода изучен сегмент рынка земельных участков, к которому принадлежит объект оценки, определены критерии выбора объектов аналогов.
В качестве источника информации использованы материалы интернет-ресурса "Фарпост", публичная кадастровая карта, сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (раздел "Мониторинг рынка недвижимости"), сайт Правительства Хабаровского края.
В качестве основных элементов сравнения оценщик выделил: условия продажи, дату предложения/аукциона, реализуемые права и ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования, месторасположение, масштаб (общая площадь земельного участка), категория земель, назначение земельного участка.
Отобрано 6 объектов-аналогов. Произведены корректировки: на дату продажи для аналогов NN 1-4; на вид права для аналогов NN 1-4; на местоположение. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
При определении надежности полученных результатов в доверительный интервал вошли объекты аналоги NN 1,2,5 и 6 с диапазоном стоимостей от 747,95 руб./кв.м до 1 701,45 руб./кв.м.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 5 230 176 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток.
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемых им методов и подходов, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с подпунктом "з" пункта 8 ФСО N 3 в Отчете об оценке должны содержаться анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В судебном заседании свидетель ФИО1 пояснила, что отчет подготовлен в соответствии с действующими методическими рекомендациями, ФСО, в соответствии с п.22 ФСО N 7 описаны объемы доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, правила их отбора для проведения расчетов; применены соответствующие корректировки.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Доводы о необходимости использования всех элементов сравнения, перечисленных в ФСО N7, в том числе, на срок аренды, на транспортную доступность, на инфраструктуру, являются не обоснованными.
В подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 перечислены элементы сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые обычно используются при оценке.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам, в том числе корректировка на площадь земельного участка. Расчеты корректировок приведены в Отчете.
Обстоятельства, на которые ссылаются Правительство Хабаровского края, Администрация города Хабаровска, без установления данных о том, что произведенные оценщиком расчеты не соответствуют действительности, а рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
административный иск Потребительского гаражно-металлического кооператива N 218-М удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 919 кв.м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 110 м по направлению на северо-запад от ориентира; почтовый адрес <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.08.2017г. в размере 5 230 176 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты установления новой кадастровой стоимости.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 24 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.А. Коноплева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка