Решение Белгородского областного суда от 26 июня 2018 года №3а-45/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 июня 2018 года Дело N 3а-45/2018
Белгородский областной суд в составе
судьи А.С. Квасова
при секретаре И.В. Кубаевой,
с участием представителя административного истца Бронникова А.В., представителей административных ответчиков Правительства Белгородской области Горшковой И.О., администрации города Белгорода Мосиенко Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Прохорова Сергея Анатольевича к Правительству Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, администрации города Белгорода, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости,
установил:
Прохоров С.А., являясь собственником объектов недвижимости:
земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 819 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 303, 6 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>;
нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 336, 7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных объектов в размере равном их рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2014 для земельного участка, <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015 для нежилых зданий соответственно; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области внести в Единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов в размере их рыночной стоимости.
В обоснование заявленного требования указано, что административный истец является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость земельного участка (<данные изъяты> руб.), а также нежилых зданий (<данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб.) не соответствуют их рыночной стоимости, которая определена оценщиком ООО "Бел-Консалтинг" в отчетах от 22.12.2017 N 2017.089.1 об оценке рыночной стоимости земельного участка и N 2017.089.2, N 2017.089.3 об оценке рыночной стоимости нежилых зданий, что затрагивает права административного истца, поскольку ведет к уплате налогов, исчисляемых от кадастровой стоимости в завышенном размере.
Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания заказным письмом с уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 30800024474037), не явился, обеспечив явку своего представителя.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о судебном заседании извещен своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (список от 07.06.2018 N 2017-РК/6266), явку своего представителя в суд не обеспечил.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Прохорова С.А., имея соответствующие к тому полномочия, заявленные требования, в части касающейся оспаривания кадастровой стоимости нежилых зданий, уточнил и просил суд установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб., а здания с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> руб., то есть определенной экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы. В части оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N заявленные требования поддержал. Указал, что эксперт, оценивая земельный участок, не учел его особенности, что привело к неправильному определению рыночной стоимости объекта. Ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы с постановкой вопроса, направленного на определение рыночной стоимости земельного участка.
Представители Правительства Белгородской области, администрации города Белгорода, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, считали, что иск может быть удовлетворен с учетом цены объектов, определенной экспертом Г. по результатам проведенной судебной экспертизы. Указали, что представленные административным истцом отчеты об оценке имеют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. По ходатайству представителя административного истца о назначении по делу судебной повторной судебной экспертизы возражали, считая его необоснованным.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, Прохоров С.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 8 819 кв. м и нежилых зданий с кадастровыми номерами N площадью 1 303, 6 кв. м, N площадью 336, 7 кв. м.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Что касается нежилых зданий, принадлежащих административному истцу, в соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса.
Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.
В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 стать 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
Законом Белгородской области от 02.11.2015 N 9 "Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", вступившим в силу с 01.01.2016, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01.01.2016.
В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 N 236 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" по состоянию на 01.01.2014. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 N 414-пп по состоянию на 05.07.2015 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., а с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости влияют на права и обязанности Прохорова С.А. как собственника данных объектов, он вправе требовать установления их кадастровой стоимости в размере рыночной.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка и нежилых зданий значительно превышает их рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленные оценщиком ООО "Бел-Консалтинг" отчеты об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22.12.2017 N 2017.089.1 и об оценке рыночной стоимости нежилых зданий от 22.12.2017 N 2017.089.2 и N 2017.089.3.
Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб. на 01.01.2014, здания с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. и здания с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> руб.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административных ответчиков против представленных доказательств размера рыночной стоимости и заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости объектов недвижимости и в достоверности отчетов об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (от 63, 7 % до 74, 8 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью земельного участка и нежилых зданий, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 05.02.2018 назначена экспертиза. На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка и зданий на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость и проверку отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Проведение экспертизы поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО11
По результатам экспертизы экспертом ФИО11 подготовлено и представлено в суд заключение от 30.05.2018 N 067.04-0240, согласно выводам которого, по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.; по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилых зданий составляет: с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. и с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22.12.2017 N 2017.089.1 не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Нарушены требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценке, пункта 5 ФСО "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 11 ФСО "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых зданий от 22.12.2017 N 2017.089.2, N 2017.089.3 не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Нарушены требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценке, пункта 8 ФСО "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пункта 11 ФСО "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 11 ФСО "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Экспертное заключение N 067.04-0240 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена путем исследования материалов дела, касающихся объектов экспертизы, их натурного осмотра, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости для земельного участка, а также путем определения затрат, необходимых для воспроизводства (замещения) нежилых зданий.
При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.
Проведя исследование, эксперт установил, что фактическое использование земельного участка соответствует разрешенному использованию - для эксплуатации нежилого здания производственного назначения.
Эксперт, опираясь на источники информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник, 2009 г., "Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник" под редакцией Е. Ардемасова, Справочник оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" под редакцией Лейфера Л.А., 2014 год, делая вывод о сегменте рыка, к которому принадлежит земельный участок исходя из вида фактического использования, указал, что оцениваемый объект относится к рынку земельных участков - земли населенных пунктов для индустриальной застройки.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования показал, что для рынка земельных участков города Белгорода характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м земельного участка индустриального назначения имеет ценовой интервал от 2 167 руб. до 5 600 руб. в зависимости от местоположения, при среднем значении 4 106 руб./ кв. м.
Для расчета стоимости спорного земельного участка методом аналогов в рамках сравнительного подхода эксперт выбрал три объекта-аналога, наиболее сопоставимые с оцениваемым земельным участком по основным ценообразующим факторам.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенной в сети Интернет на сайте https://gazeta.moyareklama.ru. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице N 6 экспертного заключения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки по такому элементу сравнения как торг. Привел обоснование и расчет корректировки.
Рыночная стоимость участка, рассчитанная сравнительным подходом на дату, по состоянию на которую была утверждена его кадастровая стоимость, составила <данные изъяты> руб.
Рыночная стоимость нежилых зданий определена экспертом ФИО11 затратным подходом. В заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования сравнительного и доходного подходов к оценке.
Эксперт указал, что исходя из вида фактического использования, оцениваемые объекты - нежилые здания, относятся к рынку коммерческой недвижимости - недвижимость индустриального назначения (производственно-складская).
Проведенный экспертом анализ рынка недвижимости производственно-складского назначения в городе Белгороде, без учета единичных нетипичных (критически максимальных и минимальных) коммерческих предложений, произведенных экспертом в рамках настоящего исследования, позволил сделать вывод о диапазоне цен объектов капитального строительства производственно-складского назначения (от 15 451 руб./ кв. м до 44 117 руб./ кв. м). Диапазон цен предложений аренды (от 200 руб. кв. м до 300 руб. кв. м в месяц).
Руководствуясь Справочником оценщика недвижимости Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода (Таблицы, графики, гистограммы), 2014 год, эксперт в таблице N 20 экспертного заключения привел основные факторы, влияющие на стоимость объектов капительного строительства (для производственно-складских объектов).
Рассчитывая стоимость нежилых зданий в рамках затратного подхода к оценке, экспертом, исходя из качества и объема полученной информации и на основании исходных данных, был осуществлен расчет затрат на замещение/ воспроизводство объектов недвижимости методом сравнительной единицы, который основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта.
Эксперт произвел расчет величины предпринимательской прибыли, рассчитал накопленный износ, устаревания.
Для расчета рыночной стоимости нежилых зданий экспертом выбран сборник УПВС, утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства (Госсстрой СССР), не отмененный на 05.07.2015 и являющийся официальным изданием, который учитывает изменение цен во времени - применяемые индексы реально отражают тенденции, связанные с изменением рыночной ситуации на региональном рынке Белгородской области.
Рыночная стоимость нежилого задания с кадастровым номером N составила <данные изъяты> руб., а с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Проверка отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка и нежилых зданий показала следующее.
В отчете от 22.12.2017 N 2017.089.1 оценщик произвел анализ рынка с приведением ссылок на непроверяемые источники информации (из 12 предложений проверяемым является только одно объявление). Указанное нарушает положения статьи 11 Закона об оценочной деятельности, и пункт 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В отчетах от 22.12.2017 N 2017.089.2, N 2017.089.3 оценщик, проведя анализ рынка, отобрал предложения с наименьшей стоимостью. При расчете корректировки на расположение относительно автомагистралей, оценщик использует в качестве источника информации Справочник оценщика под редакцией Л.А. Лейфера за 2016 год, однако, учитывая дату оценки - 05.07.2015, информация данного справочника не может быть использована, о чем имеется рекомендация авторов в самом справочнике; авторы рекомендуют использовать информацию на дату 01.05.2016 и последующие даты.
Указанное, является нарушением пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, согласно которому информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
В отчете N 2017.089.3 об определении рыночной стоимости нежилого здания, оценщик в таблице 9.11 "Расчет полной восстановительной стоимости объекта", приводит объем здания равный 1 346, 8 куб. м. Технический паспорт БТИ не содержит сведений об объеме оцениваемого здания. Определение данной величины отчет не содержит.
Таким образом, объем здания составит 1 732, 47 куб. м исходя из расчета (площадь застройки здания 438, 6 кв. м, внутренняя высота 3, 73 м. Объем = 438, 6 х (3,73 + толщина перекрытия 0, 22 м) = 438, 6 х 3, 95 = 1 732, 47 куб. м.
Расчет оценщика, произведенный в рамках затратного подхода, привел к занижению стоимости здания на <данные изъяты> руб. Следовательно, в дальнейших расчетах физического износа также допущена ошибка.
Выявленных экспертом нарушений достаточно для вывода о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и двух нежилых зданий.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, составляет <данные изъяты> руб., нежилого здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., нежилого здания с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта ФИО11 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом и не опровергнуто представителем административного истца, представленные отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, составленные оценщиком ООО "Бел-Консалтинг", содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ввиду чего представленные административным истцом отчеты отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка и нежилых зданий, принадлежащих Прохорову С.А.
Довод представителя административного истца о том, что эксперт при сравнительном подходе не учел наличия над земельным участком автомобильного моста, отсутствие прямого выезда на данный мост, возможность схода воды с моста, отсутствие асфальта перед базой, расходы на благоустройство и содержание территории, изношенность водопроводной и канализационной сети, наличие на удаленности 100 м от земельного участка места складирования щебня, суд находит несостоятельным. Для расчета рыночной стоимости участка, экспертом были подобраны объекты-аналоги с максимально схожими характеристиками по основным ценообразующим факторам. Приводя данный довод, административный истец не представил суду доказательств тому, что на дату оценки имелись иные, - наиболее схожие с оцениваемым земельные участки, использование которых привело бы к снижению рыночной стоимости спорного объекта.
Как следует из пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
С учетом изложенного, экспертом обоснованно не учтены при расчете стоимости земельного участка отсутствие асфальтного покрытия, расходы на благоустройство, содержание территории, коммуникации.
По мнению представителя административного истца, перечисленные выше недостатки земельного участка, не позволяют его использовать под торговую коммерческую деятельность, однако данное утверждение правового значения не имеет, поскольку видом разрешенного использования земельного участка является: "Для эксплуатации нежилого здания производственного назначения".
Протокольным определением от 26.06.2018 судом отклонено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.
Из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.
В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие представителя с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.
Суд также учитывает, что назначение повторной судебной экспертизы, без достаточных к тому оснований, не только приведет к затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам административного судопроизводства, но и значительно увеличит судебные издержки.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного административного иска и установлению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., нежилого здания с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. и нежилого здания с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Не подлежит удовлетворению требование административного истца об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, указав новую кадастровую стоимость, поскольку Прохорову С.А. не было отказано во внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, а потому его права не были нарушены.
Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В суд с настоящим административным иском Прохоров С.А. обратился 27.12.2017.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление Прохорова Сергея Анатольевича удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 303, 6 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> руб.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 336, 7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 819 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> руб.
Рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N определена настоящим решением на 05.07.2015, а земельного участка с кадастровым номером N на 01.01.2014.
Датой подачи заявления Прохоровым Сергеем Анатольевичем о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 27.12.2017.
В удовлетворении остальной части административного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 02.07.2018


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка