Решение Ростовского областного суда от 23 января 2020 года №3а-450/2019, 3а-12/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 января 2020 года Дело N 3а-12/2020
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Паненковой Е.С.,
с участием представителя ООО "Сапфир" Маховой Ю.Ю., представителя Правительства Ростовской области Вон А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сапфир" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Сапфир" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ............ и нежилого здания с кадастровым номером ............, полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчетах об оценке, что нарушает его права, как плательщика земельного налога и налога на имущество.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Администрация г. Волгодонска.
В судебном заседании представитель административного истца Махова Ю.Ю. заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить, ссылаясь на то, что проведённой по делу экспертизой подтверждён факт завышения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью; замечаний относительно выводов эксперта не представила.
Представитель Правительства Ростовской области Вон А.Р. против удовлетворения административных исковых требований на основании отчётов об оценке возражала, поддержав доводы, изложенные в ранее представленном отзыве; полагала возможным установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и указало, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.
Администрация города Волгодонска в письменном отзыве просила провести судебное заседание в отсутствие своего представителя, в удовлетворении заявления отказать в полном объёме.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что ООО "Сапфир" является собственником следующих объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером ............, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - здания общественно-торгового назначения, площадью 2538 кв. м, расположенного по адресу: .............
- нежилого здания с кадастровым номером ............, наименование: здание магазина, площадь: общая 3857, 7 кв. м, Литер А, А1, п/А, а3, этажность: 2, подземная этажность: 1; пристройка, площадь: 9,7 кв. м, Литер А4; вход в подвал, площадь: 25, 3 кв. м, литер а5, инвентарный номер: 4422; расположенного по адресу: .............
В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778. Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2014 года.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881.
Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ............ поставлен на государственный кадастровый учёт в межоценочный период - 13 апреля 2015 года, в связи с чем его кадастровая стоимость определена в порядке статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", из которой следует, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с этой статьёй.
Нежилое здание кадастровым номером ............ зарегистрировано в реестре 19 декабря 2013 года и вошло в перечень объектов недвижимости для проведения государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года.
По сведениям, содержащимся в ЕГРН, кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13 апреля 2015 года определена в размере 8 618 337, 36 руб., нежилого здания - по состоянию на 1 января 2016 года - в размере 127 244 228, 50 руб.
Административный истец считает кадастровую стоимость спорных объектов завышенной.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога.
В соответствии с положениями статей 372, 373 Налогового кодекса Российской Федерации организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 НК РФ, являются плательщиками налога на имущество организаций. Налог на имущество устанавливается Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Региональный налог на имущество организаций установлен областным законом Ростовской области от 10 мая 2012 года N 843-ЗС "О региональных налогах и некоторых вопросах налогообложения в Ростовской области".
Статьёй 374 НК РФ предусмотрено, что объектами налогообложения для российских организаций признаётся движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учёта, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.
Как следует из статьи 378.2 НК РФ, налоговая база налога на имущество организаций в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них определяется как кадастровая стоимость имущества на основании закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
При этом указанной статьёй определено, что торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: 1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания; 2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости представляет собой отдельно стоящее здание магазина и соответствует критериям, позволяющим отнести его к торговым центрам.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области: 28 августа 2019 года им было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему здания магазина на основании установления его рыночной стоимости, 20 сентября 2019 года - о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Вместе с указанными заявлениями были представлены отчёты об оценке от 31 июля 2019 года N 57/07/2019 и N 65/07/2019, подготовленные оценщиком .......... согласно которым рыночная стоимость спорного нежилого здания составляет 44 000 000, 00 руб., земельного участка - 4 200 000, 00 руб.
Из материалов дела следует, что комиссия решениями от 24 сентября 2019 года N 11-28/2019-256 и от 15 октября 2019 года N 11-28/2019-285 отклонила заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, указав, что оформление и содержание отчётов об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая замечания комиссии, поступившие возражения относительно достоверности указанных отчётов и величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчётов, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
Согласно заключению экспертов ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ............ и .......... от 27 декабря 2019 года N 757-Э/2019 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 апреля 2015 года составляет 5 896 000, 00 руб., рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года - 71 136 000, 00 руб.
Возражений, замечаний относительно выводов экспертов, ходатайств о проведении повторной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертов базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах исследования; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Экспертами проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и г. Волгодонске, для определения рыночной стоимости нежилого здания использован доходный подход, для определения рыночной стоимости земельного участка - сравнительный подход, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м площади.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Результаты экспертизы основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, содержит все предусмотренные законом разделы и сведения. Текст заключения в полной мере даёт возможность уяснения смысла и значения терминологии, используемой экспертами, методики исследования, смысла и значения признаков, выявленных при изучении объектов, критериев оценки выявленных признаков. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае отчёты об оценке не могут быть приняты в качестве достоверных доказательств действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Доводы относительно недостоверности отчётов были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что они оспаривались обоснованно.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений административного истца относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Ссылки Администрации г. Волгодонска на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в городской бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости посредством установления их рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датами подачи заявлений следует считать даты обращения заявителя с соответствующими заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта от 27 декабря 2019 года N 251 и экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 70 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертами работы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
С учётом изложенного сумма 70 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ............, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - здания общественно-торгового назначения, площадью 2538 кв. м, расположенного по адресу: ............., в размере его рыночной стоимости, составляющей 5 896 000, 00 руб. по состоянию на 13 апреля 2015 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 сентября 2019 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ............, наименование: здание магазина, площадь: общая 3857, 7 кв. м, Литер А, А1, п/А, а3, этажность: 2, подземная этажность: 1; пристройка, площадь: 9,7 кв. м, Литер А4; вход в подвал, площадь: 25, 3 кв. м, литер а5, инвентарный номер: 4422; расположенного по адресу: ............., в размере его рыночной стоимости, составляющей 71 136 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 августа 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "Сапфир" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" денежные средства в размере 70 000, 00 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 27 декабря 2019 года N 251.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 24 января 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка