Дата принятия: 16 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-448/2020, 3а-153/2021
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 16 апреля 2021 года Дело N 3а-153/2021
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Ахметгалиевой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-153/2021 (N 3а-448/2020) по административному исковому заявлению Рыбалкина Игоря Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Рыбалкин И.А. обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, государственному бюджетному учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу (с учетом привлечения судом административных соответчиков) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1805 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 353 800 рублей 00 копеек, определенной по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 3 703 860 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете о рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной налоговой обязанности по уплате земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В административном исковом заявлении изложены также требования о возложении на административного ответчика обязанности по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (обязанности по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости).
Судом к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц: Администрация города Ноябрьска в лице Департамента имущественных отношений и Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в письменном возражении полагал в удовлетворении административного иска отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец Рыбалкин И.А. с 2008 года является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1805 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов (далее - земельный участок), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1, л.д. 118-120).
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Исходя из положений пункта 1 статьи 387, пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налогоплательщик, обладающий земельным участком на праве собственности, обязан уплачивать земельный налог исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как собственник земельного участка и налогоплательщик, уплачивающий земельный налог исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 3 703 860 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административный истец представил в суд отчет N 184, выполненный 19 сентября 2020 года ООО "Экспертно-оценочная палата" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 1 353 800 рублей (на 01 января 2019 года).
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В рассматриваемом случае оценщик в отчете не в полном объеме исследовал рынок недвижимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, земельные участки, выбранные в качестве объектов аналогов, имеют значительные различия по площади, дате оценки, размер введенных корректировок не обоснован, что не согласуется с приведенными федеральными стандартами оценки.
В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта ООО "ЭКО-Н" N 3А-153/2021(N 3А-448/2020)/ЭО/47-0321 от 15 марта 2021 года, рыночная стоимость земельного участка, составила 1 702 000 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года).
Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Письменные возражения Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на заключение эксперта, подлежат отклонению.
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.
Вопреки доводам в возражениях при анализе рынка недвижимости и определения объектов - аналогов экспертом мотивировано применялись корректировки по определенным элементам сравнения цен каждого аналога, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ рынка недвижимости в рамках такого метода оценки как сравнительный подход являются в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 82 КАС РФ составной частью исследования.
Как следует из заключения эксперта, в соответствии с приведенными федеральными стандартами оценки примененные экспертом корректировки по элементам сравнения были обоснованы и сглаживали отличия объектов аналогов от оцениваемого земельного участка.
Вопреки доводам в возражениях в заключении эксперта учтены основные ценообразующие факторы предложенных к продаже земельных участков - объектов аналогов, которые были использованы в рамках сравнительного подхода к оценке.
При таких данных в отношении объектов аналогов использовалась достоверная исходная информация, и по основным ценообразующим факторам аналоги правомерно были использованы экспертом.
Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта.
Высказанные в возражениях Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа сомнения в обоснованности заключения эксперта являются по существу субъективными предположениями и не подтверждаются отчетом оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки.
Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.
В указанных обстоятельствах оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ для назначения повторной экспертизы, не имеется.
Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка следует признать заключение эксперта ООО "ЭКО-Н", которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Дата подачи административного искового заявления в суд посредством почтовой связи - 10 декабря 2020 года (т. 1, л.д. 63).
Поступившее в суд заявление от эксперта ООО "ЭКО-Н" о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 40 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, по следующим основаниям.
Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П, положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
С учетом заключения судебной оценочной экспертизы по настоящему делу установлено значительное превышение государственной кадастровой стоимости и рыночной стоимости в отношении земельного участка - более 50 % (2,17 раз - разница кратная), что свидетельствует о нарушении прав административного истца и нарушениях при установлении кадастровой стоимости при применении методики ее определения к спорному земельному участку.
Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость в соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01.11.2019 N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости содержится ссылка на данный приказ в качестве реквизита акта об утверждении кадастровой стоимости - т. 1, л.д. 117).
Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
Учитывая, что судебная оценочная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, административный иск об оспаривании кадастровой стоимости удовлетворен, имело место существенное превышение государственной кадастровой стоимости земельного участка и рыночной стоимости, что свидетельствует об ошибке в применении методики определения государственной кадастровой стоимости, с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 40 000 рублей.
В то же время, не подлежат удовлетворению требования административного истца о возложении на административного ответчика обязанности внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у уполномоченного государственного органа возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом (после вступления решения суда в законную силу). Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения названного требования отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1805 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 702 000 (один миллион семьсот две тысячи) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
Дата подачи заявления Рыбалкина И.А. о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка - 10 декабря 2020 года.
В удовлетворении требований административного иска в части возложения обязанности на административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости, отказать.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-Н" расходы по проведенной судебной экспертизе в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
