Дата принятия: 10 сентября 2019г.
Номер документа: 3а-448/2019
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 10 сентября 2019 года Дело N 3а-448/2019
от 10 сентября 2019 г. N 3а-448/2019
г.Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при помощнике судьи Опрячиной Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Манойловой Е.Ю. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Манойлова Е.Ю. является собственником объекта недвижимости - административного и торгового здания с кадастровым номером N..., назначение - нежилое здание, площадь ... кв.м, количество этажей -2, инв. N ..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 15).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 7 912 988 руб. 95 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 14).
Манойлова Е.Ю. полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N N..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ...., являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российской общество оценщиков".
Согласно представленному отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости - административного и торгового здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 957 509 руб.
Просила восстановить срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, установив её в размере его рыночной стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N N...; взыскать с Правительства Вологодской области судебные расходы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 15 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Административный истец Манойлова Е.Ю. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. разрешение ходатайства о восстановлении процессуального срока для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости оставил на усмотрение суда. Просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Манойловой Е.Ю., как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 25 ноября 2011 года.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... подано Манойловой Е.Ю. в суд 08 августа 2019 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости пропущен.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абз.3 п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что является основанием для восстановления Манойловой Е.Ю. процессуального срока для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N N..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ....
Согласно представленному отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 957 509 руб.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N..., согласно которым при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект (пункт 10.5.2. страница 25), оценщик делает заключение, что рынок торгово-офисной недвижимости в Бабушкинском районе Вологодской области отсутствует, проводит данный анализ только по городу Вологда. Согласно пункту 106 ФСО N 7, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. В связи с тем, что оценщиком не проведено исследование территорий на сходство экономических характеристик с местоположением оцениваемого объекта в селе имени Бабушкино с городом Вологдой, применение фактических данных о ценах сделок и предложений, использованных в сравнительном подходе (пункт 14 страница 39) и доходном подходе (пункт 15 страница 50) можно считать некорректными (пункт 106 ФСО N7).
Согласно пункту 5 ФСО N 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. При применении затратного подхода к оценке (пункт 13 страница 33):
- информация об использованных индексах (пункт 13 страница 34) не подтверждена;
- определение предпринимательского дохода (страница 35) - информация не подтверждена;
- общая величина индекса приведения от цен 1969 года Сборников УПВС к ценам на ноябрь 2011 года вводит в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать полученный результат;
- определение величины физического износа объекта оценки (страница 36) вводит в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать полученный результат;
- определение величины функционального устаревания объекта оценки (страница 37) вводит в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать полученный результат;
- определение величины внешнего устаревания объектов оценки (страница 38) вводит в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать полученный результат.
При применении сравнительного подхода к оценке (пункт 14 страница 39):
- правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов (страница 39) -вводит в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать полученный результат;
- обоснование корректировок (пункт 14.2. страница 44) - информация не Подтверждена, вводит в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать (Полученный результат;
- исключение стоимости земельного участка из стоимости единого недвижимого имущества (пункт 14.4. страница 49) - информация в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать полученный результат;
При применении доходного подхода к оценке (пункт 15 страница 50):
- правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов (страница 51) -вводит в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать полученный результат;
- обоснование корректировок (пункт 15.3. страница 54) - информация не подтверждена, вводит в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать полученный результат;
- определение ставки капитализации (пункт 15.5. страница 58) - информация не подтверждена, вводит в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать полученный результат;
- исключение стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимого имущества (пункт 15.6. страница 58) - информация не подтверждена, вводит в заблуждение, позволяет неоднозначно толковать полученный результат.
В связи с указанным, итоговую величину стоимости объекта оценки полученную при применении затратного, сравнительного, доходного подходов можно считать некорректной (пункт 5 ФСО N 3).
Таким образом, результат расчета оценщика (рыночная стоимость объекта оценки) не укладывается в полученный диапазон подобранных аналогов и находится ниже нижней границы этого диапазона, поэтому итоговую рыночную стоимость административного и торгового здания с кадастровым номером N..., в размере 957 509 рублей (1 710,14 руб/кв.м), по мнению Правительства Вологодской области, следует считать не подтвержденной.
Оценщик ...., проводивший оценку указанного объекта недвижимости, представил пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Указал, что рыночная стоимость объекта недвижимости была определена в соответствии с требованиями закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, ФСО N N 1, 2, 3, 4 и сводом Стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2015.
При проведении исследования с применением сравнительного подхода, оценщик в полном объеме использовал положения Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости", в частности положения всех подпунктов пункта 22 данного стандарта, а не отдельно взятого подпункта "б". В пункте 10.5.1. "Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект" отчета (страница 23), указано, что данный объект капитального строительства использовался в качестве административною здания и торговой площадки, поэтому оценщик сделал единственно возможный вывод - данный объект относится к сегменту рынка торгово-офисной недвижимости. В последнем абзаце пункта 10.5.2. "Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к котором может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, так же альтернативных вариантах его использования" вышеуказанного отчета, дано четкое обоснование принятия в качестве объектов-аналогов торгово-офисные помещений в городе Вологде. На дату оценки (по всему сроку экспозиции объекта на рынке) рынок торгово-офисных помещений в Бабушкинском районе полностью отсутствовал, предложения по продаже, и как следствие, варианты реальных сделок с данным видом недвижимости не представлены. Поэтому оценщик, принимая во внимание изложенное выше, в совокупности с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта (пункт 11 отчета об оценке, страница 30), принял предложения по продаже и аренде объектов торгово-офисного назначения в городе Вологде с учетом применения соответствующих корректировок (пункт 14 отчета об оценке, страница 37) и их обоснований (пункт 14.2 отчета об оценке "местонахождение объектов недвижимости", страница 43) соответствующих положениям подпункта "д" ФСО N 7.
В рамках проведения исследования с применением сравнительного подхода, так же были приняты соответствующие корректировки на "тип здания" (пункт 14.2. отчета но оценке, страница 43). Объект оценки относится к 4 труппе капитальности - отдельно стоящее здание, стены которого деревянные. Все объекты аналоги являются кирпичными зданиями, по описанию соответствуют 1 труппе капитальности. Корректировки определены на основании Общей части к сборникам УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости).
По мнению оценщика Киселева О.В., вышеизложенные пояснения могут быть применимы при обосновании замечаний касающихся проведения аналогичного исследования (при определении расчетной арендной ставки объекта оценки методом сравнения продаж) проведенного в рамках доходного подхода.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от <ДАТА> N N... приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу Манойловой Е.Ю., может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от <ДАТА> N N..., выполненного оценщиком ....
Учитывая вышеизложенное, исковые требования административного истца подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Манойлова Е.Ю. не обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано Манойловой Е.Ю. в суд 08 августа 2019 года.
Следовательно, датой обращения Манойловой Е.Ю. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... необходимо считать 08 августа 2019 года.
Административный истец Манойлова Е.Ю., кроме того, ставит вопрос о возмещении ей понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 15 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости Манойлова Е.Ю. <ДАТА> заключила с ИП .... договор N N... возмездного оказания оценочных услуг - определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.... Стоимость работ по договору в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... составила 15 000 руб. Согласно договору, оплата производится в срок 20 рабочих дней с даты подписания договора.
<ДАТА> денежные средства в размере 15 000 руб. были оплачены Манойловой Е.Ю., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру NN... (л.д.8).
Кроме этого, при подаче административного иска в суд Манойловой Е.Ю. уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., что подтверждено чек -ордером N... от <ДАТА> (л.д.5).
Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... превышает его рыночную стоимость, установленную судом, на 87,9% (в 8,2 раза), что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости.
Принимая во внимание изложенное, поскольку при рассмотрении административного дела правомерность требований административного истца подтверждена, так же как и существенное превышение кадастровой стоимости над рыночной, административные исковые требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости удовлетворены, требование Манойловой Е.Ю. о взыскании с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, судебных издержек, связанных с рассмотрением данного дела и подтвержденных документально, является правомерным.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области была проведена в 2012 году, результаты работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Вологодской области от 24 сентября 2012 года N 1125.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости - Правительства Вологодской области.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Манойловой Е.Ю. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление Манойловой Е.Ю. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - административного и торгового здания с кадастровым номером N..., назначение - нежилое здание, площадь ... кв.м, количество этажей -2, инв. N ..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 957 509 рублей по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Датой обращения Манойловой Е.Ю. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 08 августа 2019 года.
Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу Манойловой Е.Ю. судебные расходы по административному делу N 3а-448/2019 в размере 15 300 (пятнадцать тысяч триста) рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2019 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
