Решение Кемеровского областного суда от 27 июля 2017 года №3а-448/2017

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 июля 2017 года Дело N 3а-448/2017
 
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В.,
при секретаре Куйлибаевой З.К.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
«27» июля 2017 года
дело по административному исковому заявлению Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образований «Автошкола «Коляда» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
АНО ДПО «Автошкола «Коляда» обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9189, 90 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта общественно-делового значения (проектирование и строительство учебного комплекса по подготовке водителей транспортных средств), расположенного по адресу: < адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет 24 909 223, 95 руб.
Согласно отчету Кузбасской Торгово-промышленной палаты № 5/287 от 16 ноября 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 4 540 000 руб.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, составляющей 4 540 000 рублей.
Также просит обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость 4 540 000 рублей.
Представитель административного истца Затейщиков А.П., действующий на основании доверенности, представивший диплом о высшем юридическом образовании, в судебном заседании требования поддержал. Уточнил, что административный истец просит обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость 4 540 000 рублей.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованные лица Администрация Междуреченского городского округа, Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Администрация Междуреченского городского округа, Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» возражений по административному иску не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля оценщика Погореловой С.Г., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В силу положений частей 1 и 5 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, АНО ДПО «Автошкола «Коляда» на основании договора аренды от 14 мая 2009 г., заключенного с Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ», является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9189, 90 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта общественно-делового значения (проектирование и строительство учебного комплекса по подготовке водителей транспортных средств), расположенного по адресу: < адрес> (л.д. 18-29).
Расчет арендной платы по договору производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 03 марта 2017 года видно, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 27 декабря 2008 года (л.д.15-17).
Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 марта 2017 года кадастровая стоимость спорного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, составляет 24 909 223, 95 руб. (л.д. 14). Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
21 ноября 2016 года АНО ДПО «Автошкола «Коляда» обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка (л.д.84). Заявление Общества отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 14 декабря 2016 года (л.д.85-92).
Из представленного административным истцом отчета № 5/287 от 16 ноября 2016 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком Кузбасской Торгово-промышленной палаты Погореловой С.Г., следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 4 540 000 руб. (л.д. 30-72).
В отношении данного отчета представлено положительное экспертное заключение № 3749/2016/1 от 29 ноября 2016г., подготовленное экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которой является оценщик Погорелова С.Г., составившая отчет, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка 5/287 от 16 ноября 2016 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, а проведенная экспертиза отчета подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете (л.д. 73-82).
Проверяя относимость и допустимость данного отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года.
Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области - органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.
Доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено и судом не установлено.
Анализируя содержание представленных документов, суд полагает, что отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержат подробное описание проведенных исследований, в них указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, и положительному экспертному заключению, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивать арендную плату в экономически обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данное учреждение не является надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 7).
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению в силу закона.
Следовательно, требование административного истца о возложении на административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» обязанности внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость удовлетворению не подлежит, поскольку во внесении соответствующих сведений в кадастр недвижимости административному истцу не было отказано, соответственно его права не были нарушены.
При таких обстоятельствах требования АНО ДПО «Автошкола «Коляда» подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образований «Автошкола «Коляда» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9189, 90 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объекта общественно-делового значения (проектирование и строительство учебного комплекса по подготовке водителей транспортных средств), расположенного по адресу: < адрес>, в размере 4 540 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года на период с 01 января 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образований «Автошкола «Коляда» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 21 ноября 2016 года.
В остальной части в удовлетворении требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 31 июля 2017 года.
Председательствующий: Зиновьева К.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка