Решение Алтайского краевого суда от 25 июня 2020 года №3а-447/2020

АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2020 года Дело N 3а-447/2020
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,
при секретаре Сигаревой Е.Е.,
с участием представителей сторон <данные изъяты>
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
административный истец <данные изъяты> обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, КГБУ "Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***, площадью <данные изъяты>. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере.
Требования мотивированы тем, что указанным выше земельным участком административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере <данные изъяты>. и является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости участка, в связи с чем <данные изъяты> просит установить кадастровую стоимость земельного участкаравной его рыночной стоимости.
С учетом положений ч.5 ст.41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Главы 25 указанного Кодекса, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ "Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки" исключено из числа административных ответчиков.
Административный истец <данные изъяты>. на рассмотрение дела не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без своего участия.
В судебном заседании представитель административного истца <данные изъяты> просил об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Алтайскому краю <данные изъяты> считала, что представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объектов недвижимости не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.
Административные ответчики Управление Росреестра по Алтайскому краю, заинтересованные лица филиал ФКП Росреестра по Алтайскому краю, Главное управление по экономическому развитию и имущественным отношениям <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Алтайскому краю, КГБУ "Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки" до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.
В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав пояснения представителей сторон, допросив в качестве свидетеля оценщика <данные изъяты> изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.
В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Статьей 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГ ***, заключенного между Главным управлением по экономическому развитию и имущественных отношений администрации <адрес> и <данные изъяты> последний являются арендатором земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу<адрес>, площадью <данные изъяты>., разрешенное использование участка - для эксплуатации производственных помещений, срок договора аренды - по ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 договора, а также дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГ размер арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, установление в отношении вышеуказанного земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края".
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** составляет <данные изъяты>., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административными истцами представлен отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет <данные изъяты>
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания.
Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченные исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемом сегменте недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.
В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.
Отчет об оценке подготовлен оценщиком <данные изъяты> являющейся членом Ассоциации саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" приложены к заключению. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью.
Кроме того, в судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты> подтвердила достоверность своего исследования, дала мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края замечаний к отчету, представив письменные возражения. Пояснила, что земельный участок она лично не осматривала, что это не требовалось. Относительно корректировки на статус населенного пункта указала, что в соответствии с рекомендациями по использованию "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть.1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение (под редакцией Лейфера Л.А.) оценщик законно использует не только средние значения, но и нижнее и верхнее значение как доверительного, так и расширительного интервалов. Поскольку имеются факторы, которые не могут быть использованы в качестве ценообразующих, такие как численность населенного пункта, например, поскольку объект оценки располагается за пределами населенного пункта. То через качественный анализ данных факторов могут быть учтены значения внутри расширительного интервала. Поэтому в описании корректировки на местоположение (стр.64-67) оценщик как раз и описал качественные факторы (численность, удаленность от райцентра), которые повлияли на выбор среднего значения, нижнего или верхнего значения как доверительного, так и расширительного интервалов. Также оценщик считает, что вышеуказанный Справочник под редакцией Лейфера не является экспертным мнением, он является сбором рыночных данных, сбор которых производился путем опроса большого количества участников рынка.
Значительную разницу между кадастровой стоимостью и рыночной стоимости спорного земельного участка <данные изъяты> объяснила следующим. При проведении массовой кадастровой оценки оценщики по данному сегменту рынка в качестве аналогов использовали сельскохозяйственные земельные участки, на которых уже были возведены объекты капитального строительства, оценщики определилиих стоимость, которая включает стоимость земельного участка. а потом просто вычленили из нее стоимость участка (примерно около 30%), у них получилось, что стоимость одного квадратного метра таких земель получилась 65 руб., что значительно отличается от рыночной, равной 2-3 рублей за 1 кв.м. Такую методологию использовать нельзя, так как на рынке есть земельные участки не застроенные, которые были найдены оценщиками <данные изъяты> сведения о которых есть на сайте торгов, и использовались при оценке рыночной стоимости.
Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований, поскольку достоверность использованных в ходе государственной кадастровой оценки сведений о спорном объекте недвижимости (по документам данный объект используется как баня) не является предметом рассмотрения по настоящему делу.
При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованным лицом доказательства иной рыночной стоимости нежилого здания суду не представлены. Кроме того, административного ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края после допроса оценщика <данные изъяты> также отметила, что оценщик все пояснил и сомнений в достоверности результатов определения рыночной стоимости земельного участка не осталось.
Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования <данные изъяты>
В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административными истцами ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление <данные изъяты> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты>., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере <данные изъяты>.
Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости нежилого здания - ДД.ММ.ГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде через Алтайский краевой суд.
Судья Ю.В.Гончарова
Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка