Решение Ростовского областного суда от 15 января 2020 года №3а-447/2019, 3а-11/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 января 2020 года Дело N 3а-11/2020
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Паненковой Е.С.,
с участием представителя ООО "Гермес-Сервис" Косовой Т.А., представителя Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гермес-Сервис" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Гермес-Сервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..... полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 14 734 647, 66 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 3 866 825, 00 руб., что нарушает его права, как плательщика арендной платы.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
В судебном заседании представитель административного истца Косова Т.А. уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении эксперта.
Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л. против удовлетворения уточнённых административных исковых требований не возражала и полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону представил письменное ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что ООО "Гермес-Сервис" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ....., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации базы отдыха, площадью 5645 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ......
Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 30 декабря 2002 года.
В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области" и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 14 734 647, 66 руб.
Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Согласно договору аренды земельного участка от 19 февраля 2007 года N 12384 и дополнительным соглашениям к нему от 17 апреля 2008 года, от 20 августа 2009 года, от 5 октября 2011 года, от 22 мая 2019 года арендная плата исчисляется с учётом величины кадастровой стоимости спорного земельного участка, что свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 23 августа 2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 20 августа 2019 года N 49/08-19, подготовленный оценщиком ООО "Аркон" ..... согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 866 825, 00 руб.
Из материалов дела следует, что комиссия решением от 24 сентября 2019 года N 11-28/2019-243 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая замечания комиссии, возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено СЭО "Ростовский центр экспертиз".
Согласно заключению эксперта данной экспертной организации ..... от 10 декабря 2019 года N 0720/Э рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 7 517 000, 00 руб. Указанное экспертное послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса.
Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы СЭО "Ростовский центр экспертиз", суд приходит к выводу о том, что оно может быть положено в основу решения суда.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
При оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, проанализировал рынок недвижимости в Ростовской области и г. Ростове-на-Дону, произвёл оценку объекта экспертизы с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Допрошенная в судебном заседании эксперт СЭО "Ростовский центр экспертиз" .... подтвердила выводы экспертного заключения, перечислила основные критерии отбора объектов-аналогов для определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка в рамках сравнительного подхода, указав, что в ходе исследования сегмента рынка, к которому относится объект экспертизы, эксперт отбирает объекты не по стоимости, а по основным характеристикам, близким к характеристикам исследуемого земельного участка, и вводит соответствующие корректировки. По площади объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом экспертизы и находятся в диапазоне, в пределах которого корректировка не применяется. Также в судебном заседании эксперт привела анализ основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков, разъяснила применённые корректировки, отражающие ситуацию на рынке в сегменте рынка, к которому относится объект недвижимости.
Суд находит, что заключение экспертизы и пояснения эксперта являются убедительными и сомнений в своей обоснованности не вызывают. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности экспертного заключения, поскольку в нём основания применения и показатели подлежащих применению корректировок подробно разъяснены.
Ходатайство представителя ДИЗО г. Ростова-на-Дону о назначении по делу повторной экспертизы определением суда от 15 января 2020 года отклонено. Суждения заинтересованного лица, приведённые в ходатайстве, основаны на субъективном ошибочном толковании норм действующего законодательства и федеральных стандартов оценки, построены на предположениях, в связи с чем не могут свидетельствовать о недостоверности выводов экспертного заключения. Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, представителем ДИЗО г. Ростова-на-Дону не представлено.
При изложенных обстоятельствах суд признаёт величину рыночной стоимости, указанную в заключении эксперта, экономически обоснованной и полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в соответствии с указанным заключением.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 23 августа 2019 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта от 10 декабря 2019 года N 0458 и финансово-экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 30 676, 86 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
С учётом изложенного суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
Принимая во внимание, что согласно платёжному поручению от 20 декабря 2019 года N 623 денежные средства в размере 30 676, 86 руб. за проведение судебной оценочной экспертизы перечислены непосредственно на счёт СЭО "Ростовский центр экспертиз", суд считает вопрос о распределении судебных расходов разрешённым.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ....., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации базы отдыха, площадью 5645 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ......, в размере его рыночной стоимости, составляющей 7 517 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 22 января 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка