Решение Тульского областного суда от 27 июня 2017 года №3а-447/2017

 
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 июня 2017 года Дело N 3а-447/2017
 
Именем Российской Федерации
27 июня 2017 года город Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Овсянкиной Н.В.,
при секретаре Тимашковой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-447/2017 по административному исковому заявлению Жатикова Алексея Александровича к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,
установил:
Жатиков А.А. обратился в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка <...> находящегося в пользовании истца на основании договора аренды, равной его рыночной стоимости.
В обоснование административного иска Жатиков А.А. указал, что результаты государственной кадастровой оценки указанного земельного участка, по состоянию на 14.02.2017 года, утвержденные актом ответчика, в размере 479455 руб. 45 коп. завышены, чем нарушаются его права как арендатора указанного объекта недвижимого имущества при реализации арендных платежей, рассчитанных из кадастровой стоимости земельного участка.
В подтверждение доводов о завышении стоимости земельного участка, административный истец сослался на отчет ООО «РК-Аудит» № ОЦ-16/02-Д-4 от 06.03.2017, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 123563 руб.
Со ссылкой на положения закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка <...>, равной его рыночной стоимости в размере 123563 руб.
В судебное заседание административный истец Жатиков А.А. не явился. О дате, времени и месте судебного разбирательства извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда письменное заявление в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие, поддержав заявленные требования с учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве сослался на то, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются, в связи с чем, просил вынести решение на усмотрение суда в отсутствие представителя Учреждения.
Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве указал, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя Управления.
Представитель заинтересованного лица - правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменных ходатайствах указал, что правительство Тульской области не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию и просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие представителя правительства.
Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования г. Тула в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица - Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о дате и месте слушания по делу извещался своевременно и надлежащим образом.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно абзацу 8 статьи 3 указанного закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная для вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в порядке, предусмотренном ст. 24.19 данного закона.
Определение кадастровой стоимости, в силу ч.1 ст. 14 цитируемого закона осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, на основании ст. ст. 15, 24.12 Закона №135-ФЗ, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7, 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.
В свою очередь, согласно ч.2 статьи 3 статьи закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Поскольку, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона №135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц владеющих объектом недвижимости.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце.
В свою очередь, платность использования земли в Российской Федерации относится к одному из принципов земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК). Формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. При этом независимо от формы внесения платы отправной величиной, из которой производятся расчеты, является кадастровая стоимость земельного участка.
В силу положений статей 1, 2 Закона Тульской области от 29.06.2011 года № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», арендная плата за пользование земельными участками определяется исходя из их кадастровой стоимости.
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы.
В ходе рассмотрения спора по существу судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства.
14.02.2014 между ИП ФИО4 и администрацией муниципального образования Ленинский район в лице Управления архитектуры, земельных и имущественных отношений был заключен договор аренды земельного участка <...> сроком на 49 лет, арендная плата за который в силу п. 3.1 договора и Приложения №2 к нему определяется исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.
Указанное обстоятельство объективно подтверждено представленным в материалы дела договором аренды земельного участка от 14.02.2014 №18 с отметкой о государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Тульской области 16.05.2014.
Законом Тульской области от 11.06.2014 № 2133-ЗТО «Об объединении муниципальных образований, расположенных на территории Ленинского района Тульской области, с муниципальным образованием город Тула, о внесении изменений в Закон Тульской области «О переименовании «Муниципального образования город Тула Тульской области», установлении границы муниципального образования город Тула и наделении его статусом городского округа» и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Тульской области» муниципальные образования рабочий поселок Ленинский Ленинского района, рабочий поселок Плеханово Ленинского района, Рождественское Ленинского района, Медвенское Ленинского района, Шатское Ленинского района, Ильинское Ленинского района, Иншинское Ленинского района, Федоровское Ленинского района, Хрущевское Ленинского района, Обидимское Ленинского района были объединены с муниципальным образованием город Тула.
Ст. 3 указанного закона было установлено, что муниципальное образование < адрес> стало правопреемником муниципальных образований < адрес>, рабочий < адрес>, рабочий < адрес> со дня вступления в силу настоящего Закона.
29 мая 2015 года между Министерством имущественных и земельных отношений Тульской области, ИП ФИО4 и ИП Жатиковым А.А. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №18 от 14.02.2014, по условиям которого ИП Жатиков А.А., являясь новым арендатором, принял на себя права и обязанности по договору аренды №18 от 14.02.2014 со дня подписания указанного соглашения. Указанное соглашение так же зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области 01.07.2014.
Таким образом, суд приходит к выводу, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, вправе инициировать вопрос об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку размер арендной платы за пользование участком поставлен в зависимость от его кадастровой стоимости.
Судом установлено, что спорный земельный участок сформирован в границах и поставлен на кадастровый учет 02.12.2013 с кадастровым номером №, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.04.2017 со следующими характеристиками: <...> кадастровая стоимость 479455 руб. 45 коп.
Указанная кадастровая стоимость земельных участков внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости, на основании акта об определении кадастровой стоимости 14.02.2017 года, что следует из имеющейся кадастровой справки о кадастровой стоимости от 28.02.2017 года.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В целях определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к оценщику ООО «РК-Аудит» ФИО5.
В соответствии с отчетом №ОЦ-16/02-Д-4 от 06 марта 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на 14.02.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 123563 руб.
Как следует из указанного отчета при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком был применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В отчете об оценке изложено подробное обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение (область), разрешенное использование, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка. Для сравнения были выбраны три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки.Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
В силу предписаний ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости земельных участков и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено ИП ФИО6
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении ИП ФИО6 №34-Э/2017, отчет ООО «РК-Аудит» №ОЦ-16/02-Д-4 от 06.03.2017 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Оценщиком не допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком является достоверной, достаточной, проверяемой.
По мнению эксперта, рыночная стоимость определенная оценщиком в отчете ООО «РК-Аудит» № ОЦ-16/02-Д-4 по состоянию на 14.02.2017 объекта недвижимости с кадастровым номером № в сумме 123563 руб. подтверждается.
Оценивая представленное заключение эксперта, суд приходит к выводу, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Доказательств, опровергающих правильность экспертного заключения ИП ФИО6 суду не представлено.О несогласии с вышеупомянутым заключением судебной экспертизы участвующими в деле лицами не заявлялось; с ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Как следует из акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 14.02.2017, составленного ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тульской области, в связи с переводом земельного участка из одной категории в другую (из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов) значение кадастровой стоимости определены по состоянию на 14.02.2017 - дату внесения сведений об объекте в ЕГРН.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в отчете об оценке ООО «РК-Аудит» №ОЦ-16/02-Д-4, выводы которого подтверждены заключением судебной оценочной экспертизы.
Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка - 14.02.2017 года, рыночная стоимость арендуемого административным истцом земельного участков являлась иной, чем отражено в исследованных судом отчете об оценке и экспертном заключении, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в материалы дела административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании административного истца может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «РК-Аудит» № ОЦ-16/02-Д-4, в связи с чем, заявленные административным истцом требования с учетом результатов судебной оценочной экспертизы подлежат удовлетворению.
При этом суд учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную экспертным заключением, не свидетельствует о недостоверности названных документов, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
Исходя из положений абзацев третьего и пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и разъяснений, содержащихся в пунктах 14, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С учетом изложенного, в целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых земельных участков является день обращения указанного лица в суд 10 мая 2017 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
П. 4 ст. 180 КАС РФ предусматривает, что решение суда должно содержать указание на распределение судебных расходов.
Разрешая вопрос о распределении по делу между сторонами судебных расходов, суд, руководствуясь ст. 111 КАС РФ, исходит из того, что разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости направлено на определение экономически обоснованной стоимости объекта оценки и не предполагает опровержение достоверности кадастровой стоимости, а также наличие спора о праве заявителя на пересмотр кадастровой стоимости, в связи с чем, судебные расходы по делу следует отнести на административного истца.
При этом суд учитывает разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым в случаях, когда удовлетворение требований об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Жатикова Алексея Александровича к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка <...> по состоянию на ... в размере его рыночной стоимости, равной 123563 (сто двадцать три тысячи пятьсот шестьдесят три) рубля.
В целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, датой подачи ИП Жатиковым А.А. заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых земельных участков является день обращения указанного лица в Тульский областной суд - 10 мая 2017 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка