Решение Кемеровского областного суда от 17 августа 2017 года №3а-446/2017

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 17 августа 2017 года Дело N 3а-446/2017
 
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В.,
при секретаре Шляхта О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
«17» августа 2017 года
дело по административному исковому заявлению Ред Сан Энтерпрайзис ЛТД об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец Ред Сан Энтерпрайзис ЛТД обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Ред Сан Энтерпрайзис ЛТД является собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 578 323 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки гидротехнических и иных сооружений, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов, расположенного по адресу: < адрес>
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 августа 2014 г. и составляет 1 029 050 596, 51 руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Недвижимость и оценка» Зыльковой С.Б. № 219-05/2016 от 26 мая 2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 г. составляет 54 813 000 рублей.
В связи с этим, ссылаясь на ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Представитель административного истца Медведчикова Н.Г., действующая на основании доверенности, представившая диплом о высшем юридическом образовании, в судебном заседании требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 55 357 000 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованное лицо Администрация Анжеро-Судженского городского округа своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Администрация Анжеро-Судженского городского округа представила письменные возражения, согласно которым рыночная стоимость земельного участка, определенная в представленном административным истцом отчете об оценке, занижена и не соответствует действительной рыночной стоимости. Использованные оценщиком объекты-аналоги не соответствуют оцениваемому земельному участку по виду разрешенного использования.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представил.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В силу положений частей 1 и 5 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, Ред Сан Энтерпрайзис ЛТД является собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 578 323 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки гидротехнических и иных сооружений, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов, расположенного по адресу: < адрес> о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права от 04 февраля 2013 года (т.1 л.д.48).
Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 17 апреля 2017 года видно, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 30 января 2006 года (т.1 л.д.42).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 апреля 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, составляет 1 029 050 596, 51 руб. (т.1 л.д.41).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется от кадастровой стоимости участка (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
29 декабря 2016 года Ред Сан Энтерпрайзис ЛТД обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка (т.1 л.д.40, 173-175). Заявление Комиссией отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 08 февраля 2017 года (т.1 л.д. 177-222).
Из представленного административным истцом отчета № 219-05/2016 от 26 мая 2016 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость и оценка» Зыльковой С.Б., следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 578 323 кв.м., по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 54 813 000 руб. (том 1 л.д.101-150).
На отчет представлено положительное экспертное заключение № 173/2016 от 04 июля 2016 г. (л.д.151-170).
Определением Кемеровского областного суда от 29 июня 2017 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы № 53-07/2017-СЭ от 08 августа 2017 года, составленному экспертом Болотских В.В. (ООО фирма «Колор»), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 578 323 кв.м., на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 55 357 000 руб.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав указанное заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка при применении сравнительного подхода методом корреляционно-регрессионного анализа. Оценщиком произведен подробный анализ цен земельных участков исследуемого сегмента рынка. Для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком выбраны 5 объектов-аналогов в г.Анжеро-Судженске из той же категории земель и со сходным видом функционального использования (относящиеся к 9 группе в соответствии с п.1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39). При этом для расчета стоимости объекта оценки оценщиком использовались промышленные объекты, требующие создания санитарно-защитной зоны и относящиеся к IV-V классу вредности, поскольку текущее использование спорного земельного участка относится к предприятиям IV-V класса вредности, требует создания санитарно-защитной зоны. Приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Оценщиком построена трехфакторная модель зависимости цены объекта, описанная уравнением регрессии. Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки, определенную по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, в ходе рассмотрения дела не представлено.
При этом суд приходит к выводу, что выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка, изложенные в отчете, составленном оценщиком ООО «Недвижимость и оценка» Зыльковой С.Б., нельзя признать достоверными, поскольку избранные оценщиком объекты - аналоги не соответствует целям оценки рыночной стоимости земельного участка. При выборе объектов-аналогов оценщиком не учтено, что текущее использование оцениваемого земельного участка относится к предприятиям IV-V класса вредности, требует создания санитарно-защитной зоны.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данный государственный орган не являются надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
При таких обстоятельствах административные исковые требования подлежат удовлетворению, суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 55 357 000 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Ред Сан Энтерпрайзис ЛТД удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 578 323 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки гидротехнических и иных сооружений, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов, расположенного по адресу: < адрес>, в размере 55 357 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года на период с 01 января 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения Ред Сан Энтерпрайзис ЛТД в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости-29 декабря 2016 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 21 августа 2017 года.
Председательствующий: Зиновьева К.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка