Решение Красноярского краевого суда от 16 апреля 2020 года №3а-444/2020

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 апреля 2020 года Дело N 3а-444/2020
Красноярский краевой суд в составе:
судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.
при секретаре Мамаеве А.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО "Тубинск" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
АО "Тубинск", будучи арендатором, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, расположенных на территории <адрес>.
Заявленное требование мотивировал тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков, переданных в аренду административному истцу, не соответствует их рыночной стоимости. Данным обстоятельством нарушены права АО "Тубинск", которое оплачивает арендную плату в завышенном размере.
Просило установить кадастровую стоимость указанного выше недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости: для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 1 239 000 руб. по состоянию на 01.07.2014 г., для земельного участка с кадастровым номером N - 89 000 руб. по состоянию на 07.08.2017 г.
В судебное заседание представители административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Судом установлено, что Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края, по состоянию на 01.01.2011 г.
Земельный участок с кадастровым номером N в перечень объектов, кадастровая стоимость которых утверждена данным постановлением, не вошел, поскольку на момент проведения государственной кадастровой оценки этот участок не был сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости.
Поскольку Правительством Красноярского края до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края, то суд полагает возможным восстановить административным истцам срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.
Вместе с тем, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, относящегося к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, срок обращения в суд с настоящими требованиями об оспаривании кадастровой стоимости не пропущен, поскольку с момента проведения государственной кадастровой оценки данного объекта недвижимости установленный пятилетний срок не прошел.
Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.
Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Законом Красноярского края от 4 декабря 2008 года N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов (статья 12). Согласно положениям данной статьи, при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка.
Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду по результатам торгов (аукциона), названным Законом края не установлен.
При этом, согласно п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ).
Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером N площадью 67 753 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственное производство, расположенный по адресу: <адрес>, был передан в аренду административному истцу АО "Тубинск" по договору аренды земельного участка N от <дата> на срок с <дата> по <дата> (п. 1.1., 2.1 договора) (л.д. 18-20).
По условиям заключённого сторонами договора аренды, арендатор обязался вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка (л.д. 21).
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 07.02.2020 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 07.08.2017 г. составляет 499 339,61 руб. (л.д. 10).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 30 ноября 2012 года N 629-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края".
В материалы административного дела представлен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N от <дата>, заключённый между <адрес> (арендодатель) и АО "Тубинск" (арендатор) (л.д. 12-17).
В соответствии с данным договором, административный истец приобрел права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 28 000 руб., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных зданий (склады), адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира<адрес>. Срок действия договора - 49 лет с даты его подписания (п. 1.2).
В соответствии с п. 2.1 договора, размер арендной платы за участок в год определен на основании протокола N от <дата> рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договором аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, лот 5 и составляет 21 000 руб.
Пунктом 2.4 договора также предусмотрено, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще чем один раз в год, в связи с изменением методики расчета арендной платы (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы, изменения кадастровой оценки земельного участка и т.д.), обусловленного правовыми актами РФ, Красноярского края, органа местного самоуправления.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от <дата>, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.07.2014 г. составляет 2 780 680 руб. (л.д. 11).
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 г. N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".
<дата> АО "Тубинск" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21.11.2011 N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N с приложением необходимых для этого документов (л.д. 7).
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от <дата> N заявление АО "Тубинск" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, было возвращено, в связи с пропуском срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, установленного ст. 24.18 Закона об оценке, в отношении земельного участка с кадастровым номером N (л.д. 19).
Оспаривая кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков, административный истец представил в суд отчеты об оценке N от <дата> (л.д. 23-57), N от <дата> (л.д. 58-84), выполненные ФИО5
Согласно отчету N от <дата>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 1 239 000 руб. по состоянию на <дата>.
Согласно отчету N от <дата>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 89 000 руб. по состоянию на <дата>.
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельных участков оценщиками применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Судом исследованы представленные отчеты об оценке, и установлено, что оформление и содержание данных отчетов соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчетах, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Оснований не согласиться с выводами оценщика о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N определенной по состоянию на соответствующую дату определения оспариваемой кадастровой стоимости, у суда не имеется.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельных участков подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N в связи с чем, вправе оспорить его кадастровую стоимость, от которой зависит размер арендной платы (приложение N к договору аренды N от <дата>).
В свою очередь, условиями договора аренды N от <дата> (пункт 2.4) предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами N
Поскольку при рассмотрении настоящего административного дела установлен факт несоразмерности содержащихся в Едином государственном реестре сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N их рыночной оценке, что свидетельствует о недостоверности таких сведений, с учетом того обстоятельства, что условиями вышеупомянутых договоров аренды, заключенных с административным истцом как с арендатором, предусмотрена возможность изменения размера арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельных участков, суд приходит к выводу о том, что административный истец АО "Тубинск" было вправе обратиться в суд с настоящими административными исковыми требованиям об оспаривании результатов кадастровой оценки.
Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости этих земельных участков, не соответствующие их действительной рыночной стоимости затрагивает права административного истца, которые подлежат защите путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельных участков, переданных в аренду административному истцу, должна быть определена в следующем размере: для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 1 239 000 руб. по состоянию на 01.07.2014 г., для земельного участка с кадастровым номером N - 89 000 руб. по состоянию на 07.08.2017 г.
Рыночная стоимость указанных земельных участков подтверждена соответствующими доказательствами.
При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N N следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 10.02.2020 г.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд
РЕШИЛ:
Восстановить АО "Тубинск" срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
Административное исковое заявление АО "Тубинск", - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 67 753 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственное производство, расположенный по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 89 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28 000 руб., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных зданий (склады), адрес (местоположение): Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере его рыночной стоимости - 1 239 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.
Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N N считать <дата>.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 57а) путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.И. Пашковский


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка