Решение Ярославского областного суда от 11 ноября 2020 года №3а-443/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 ноября 2020 года Дело N 3а-443/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Потребительского общества "Красные Ткачи" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Потребительское общество (ПО) "Красные Ткачи" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - торгового комплекса, назначение - нежилое, этажность - 2, общей площадью 1128,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, Ярославский р/он, <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с очисткой от НДС.
Административный иск обоснован следующим: ПО "Красные Ткачи" является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рублей.
Согласно отчету ООО "Ярэксперт" рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере N рублей без очистки от НДС и N рублей - с очисткой от НДС.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Морщинина И.А. административное исковое заявление поддержал в полном объеме.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Шагабутдинова А.А. возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.
От Управления Росреестра по <адрес> имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ПО "Красные Ткачи" является собственником объекта недвижимости - торгового комплекса, назначение - нежилое, этажность - 2, общей площадью 1128,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, Ярославский р/он, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
В пункте 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до ДД.ММ.ГГГГ единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно положениям статей 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, определяется как кадастровая стоимость.
<адрес> от 15.10.2003г. N-з "О налоге на имущество организаций в <адрес>" установлены ставки налога на имущество, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 31-н "Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год" объект недвижимости с кадастровым номером N включен в данный перечень.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество являются публичными, вопрос определения налога на имущество урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, принадлежащего ему на праве собственности.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ООО "Ярэксперт", в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания без очистки от НДС составляет N рублей.
В соответствии со статьей 59, частью 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности опровергнуты в суде пояснениями оценщика Григорьевой Л.А.
Замечание административного ответчика о выделении оценщиком в рамках доходного подхода стоимости земельного участка с помощью усредненного коэффициента в размере 0,77, подлежит отклонению ввиду следующего.
Из отчета следует, что в рамках сравнительного подхода из стоимости единого объекта недвижимости оценщиком вычтена стоимость земельного участка в размере 2 644 540 рублей или 318 руб/кв.м. При доходном подходе из стоимости единого объекта недвижимости оценщиком вычтена стоимость земельного участка в размере 3 508 420 рублей или 421 руб/кв.м.
Данные величины находятся на уровне нижней границы диапазона стоимости свободных земельных участков в <адрес>.
Таким образом, в данном случае результаты применения оценщиком усредненного коэффициента соответствуют рыночным данным.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Замечание Департамента о необходимости применения оценщиком объекта -аналога в <адрес> является необоснованным.
В отчете на страницах 63-64 приведены критерии отбора аналогов. При этом одним из важных ценообразующих факторов является площадь объекта. С учетом использования методических рекомендаций оценщик применительно к объекту оценки пришел к выводу, что допустимыми аналогами являются те, которые имеют площадь от 100 кв.м. Приведенный административным ответчиком объект имеет площадь 80 кв.м.
Довод административного ответчика о необходимости применения корректировки на тип здания подлежит отклонению как недоказанный.
Судом с учетом пояснений оценщика установлено, что расчет доходным подходом производится исходя из расчета будущих доходов от сдачи в аренду здания частями (блоками) множеству арендаторов, подбираются аналоги уже совпадающие по множеству ценообразующих факторов. Отсюда, фактически объектом оценки выступают встроенные нежилые помещения разной площади. Расчет рыночной стоимости доходным подходом указанным способом учитывает характеристики многопрофильного объекта без значительных погрешностей расчета.
Таким образом, не проведение оценщиком корректировки на тип объекта не противоречит требованиям ФСО. Кроме того, административным ответчиком доказательств, указывающих о существенном влиянии данной корректировки на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, не представлено.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
В силу изложенного оснований для критической оценки отчета оценщика не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении нежилого здания рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Для целей законодательства об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ).
Отношения по взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, в том числе налога на добавленную стоимость, регулируется законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Согласно статье 19 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Налоговом кодексом Российской Федерации возложена обязанность по уплате налогов, то есть режим налогообложения, в том числе НДС, определяется Налоговым кодексом Российской Федерации.
Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором. Между тем, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации. Поэтому величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для её определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в её состав НДС.
Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в её составе НДС противоречит приведённым нормам законодательства об оценочной деятельности.
С учетом приведенных положений закона суд считает правильной установленной рыночную стоимость объекта оценки в размере N рублей, т.е. без очистки предполагаемого оценщиком НДС.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, то есть - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгового комплекса, назначение - нежилое, этажность - 2, общей площадью 1128,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, Ярославский р/он, <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка