Решение Красноярского краевого суда от 12 сентября 2018 года №3а-443/2018

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 сентября 2018 года Дело N 3а-443/2018
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело N 3А-443/2018 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Ситек-Инвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Ситек-Инвест" (далее - ООО "Ситек-Инвест") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>.
По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 02 декабря 2015 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 10 816 772 рубля 58 копеек.
По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80, выполненной ООО "Оценочная компания "ПаритетЪ" и представленной в отчете N 447-ЗУ/18 от 04 июня 2018 года, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 02 декабря 2015 года составляет 3 574 200 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, 21 июня 2018 года ООО "Ситек-Инвест" обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 20 июля 2018 года N 74 в удовлетворении заявления было отказано.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80 в размере его рыночной стоимости - 3 574 200 рублей, определенной по состоянию на 02 декабря 2015 года.
Поскольку административным истцом заявлено ходатайство о рассмотрении административного искового заявления в порядке упрощенного (письменного) производства и от ответчиков и заинтересованных лиц возражений относительно применения порядка упрощенного (письменного) производства не представлено, суд на основании п. 2 ст. 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассматривает административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства, о чем вынесено соответствующее определение от 10 сентября 2018 года.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Богданчикова Е.А., действующая на основании доверенности, указала на то, что, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, заявление ООО "Ситек-Инвест" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80 от кадастровой стоимости составляло 67%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Правительство Красноярского края, администрация города Красноярска, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска возражения относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не представили.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 17 февраля 2016 года и акта приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:50:N:80, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, передан департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО "Ситек-Инвест" в аренду с 02 февраля 2016 года по 01 февраля 2065 года (сорок девять лет) (л.д. 8-17).
По условиям вышеуказанного договора аренды земельного участка административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 июля 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80 по состоянию на 02 декабря 2015 года составляет 10 816 772 рубля 58 копеек, которая определена актом Управления Росреестра по Красноярскому краю от 02 декабря 2015 года на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края" (л.д. 18).
Названный земельный участок общей площадью 1 938 кв.м отнесен к категории земель: земли населённых пунктов; разрешенное использование: бытовое обслуживание.
21 июня 2018 года (вх. N 27947) ООО "Ситек-Инвест" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80 (л.д. 19).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 20 июля 2018 года N 74 заявление ООО "Ситек-Инвест" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80 от кадастровой стоимости составляет 67%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 20-22).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 447-ЗУ/18 от 04 июня 2018 года, выполненный ООО "Оценочная компания "ПаритетЪ" (оценщик Киселева Т.А.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80 по состоянию на 02 декабря 2015 года составляет 3 574 200 рублей (л.д. 23-97).
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке N 447-ЗУ/18 от 04 июня 2018 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80 по состоянию на 02 декабря 2015 года составляет 3 574 200 рублей.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80 должна быть определена по состоянию на 02 декабря 2015 года равной его рыночной в размере 3 574 200 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ООО "Ситек-Инвест" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 21 июня 2018 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Ситек-Инвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 3 574 200 рублей, определенной по состоянию на 02 декабря 2015 года.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Ситек-Инвест" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N:80 считать 21 июня 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка