Дата принятия: 10 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-442/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 10 ноября 2020 года Дело N 3а-442/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Трест 76" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Трест 76" обратилось в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
1) торгово-складского-офисного здания, назначение - нежилое, этажность - 4, общей площадью 1802,9 кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> поселок, <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и
2) земельного участка площадью 2 316 кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес> поселок, <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: Общество является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в следующем размере: нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 56 850 226,93 рублей, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
Согласно отчетам ООО "Ярэксперт" рыночная стоимость указанных объектов недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ составляет: нежилого здания - N рублей; земельного участка - N рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Грачева А.А. административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Шагабутдинова А.А. возражал против требований, указав, что представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Управлением Росреестра по <адрес> на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчетам оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не имеют.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Трест 76" является собственником нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> поселок, <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество, земельного налога являются публичными, вопрос определения налога на имущество и земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, собственником которых он является.
Судом установлено, что объекты недвижимости вошли в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Кадастровая стоимость указанных объектов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила: нежилого здания - 56 850 226,93 рублей, а земельного участка - N рублей.
Административным истцом представлены отчеты ООО "Ярэксперт", согласно которым рыночная стоимость указанных объектов недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ составляет: нежилого здания - N рублей; земельного участка - N рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о недостоверности данных отчетов опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе устными и письменными пояснениями оценщика Григорьевой Л.А.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Так, довод административного ответчика о неприменении оценщиком повышающей корректировки к аналогу N (<адрес>, в р/не <адрес>) в связи с отсутствием организованного проезда к земельному участку, который не нашел своего подтверждения в суде.
Судом с учетом дополнительно представленной информации установлено, что к данному земельному участку имеются подъездные пути, имеющие удовлетворительное состояние.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Поскольку в материалах дела, в том числе, отчете об оценке рыночной стоимости, представлены сведения, подтверждающие, что к земельному участку, использованному в качестве объекта-аналога N, подходят подъездные пути, применение соответствующей корректировки не требуется.
Замечание Департамента о необходимости применения корректировки в размере 1,28% на "красную линию" в связи с тем, что объект-аналог N (<адрес>,110) не находится на красной линии, подлежит отклонению как недоказанное.
Суд отмечает, что отнесение объекта-аналога N как расположенного на "красной линии", обоснованно оценщиком сведениями с публичной карты: объект находится за домом 110, имеет хорошую просматриваемость с федеральной трассы (<адрес>), активный трафик (объект смежный с автосалоном).
Указанные характеристики объекта-аналога N позволяли оценщику прийти к выводу о неприменении повышающей корректировки на местоположение.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчетах приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности Департаменту имущественных и земельных отношений <адрес>, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Суд отмечает, что оценщиком с учетом принципа достаточности произведена выборка аналогов, из которых были отобраны аналоги для расчета. Обоснование выборки приведено в отчете.
Кроме того, оценщиком проанализированы предложения Департамента и отклонены как несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам.
Критика Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> правила отбора аналогов в отчете об оценке нежилого здания, подлежит отклонению.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Из отчета оценки рыночной стоимости нежилого здания следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости объекта оценки.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен обоснованный подбор аналогов.
Замечание административного ответчика о необоснованности подбора аналогов при сравнительном подходе является голословным и неподтвержденным документально.
Ссылка Департамента о необоснованном выделении стоимости земельного участка у объекта-аналогаN (<адрес>) является необоснованной.
Указанный объект - аналог является пристроенным зданием, зарегистрирован в Росреестре как нежилое помещение. Отсюда, оценщиком применена корректировка на тип здания. По данному аналогу скорректированная стоимость 1 кв.м. соответствует стоимости единого объекта недвижимости (отдельно стоящего здания и земельного участка) за 1 кв.м. Таким образом, оценщик осуществил корректировку на выделение стоимости земельного участка.
Указание на иные отчеты оценщика является необоснованным замечанием, поскольку данные документы не являются предметом исследования суда по настоящему делу.
Доводы административного ответчика о необоснованном применении оценщиком усредненного коэффициента 0,77 для расчета земельного участка в едином объекте недвижимости, не могут быть приняты судом.
Из отчета следует, что по результатам расчета стоимости объекта доходным подходом оценщиком была получена величина стоимости единого объекта недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок).
После этого, оценщиком в целях получения стоимости объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости произведена его "очистка" от стоимости земельного участка с применением корректировки 0,77, предложенной в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года.
Указанные действия оценщика суд полагает правильными, соответствующими пункту 20 ФСО N.
Довод административного ответчика о том, что полученная при такой корректировке стоимость земельного участка в рамках доходного подхода отличается от рыночных данных о стоимости данного земельного участка, являются необоснованными и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
Согласно методическим указаниям о государственной кадастровой оценке доля земельного участка для торговых объектов составляет 20-25%. Оценщиком принято значение в размере 23%, что соответствует среднему диапазону.
Кроме того, административным ответчиком не приведены расчеты ставящие под сомнение достоверность полученной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Анализируя содержание представленных отчетов, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчетах рыночной стоимости объектов недвижимости, суд не находит оснований не доверять указанным документам.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в связи с установлением в отношении их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения в суд с административным иском).
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгово-складского-офисного здания, назначение - нежилое, этажность - 4, общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> поселок, <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью 2 316 кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес> поселок, <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
