Решение Тульского областного суда от 25 июля 2019 года №3а-442/2019

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июля 2019 года Дело N 3а-442/2019
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Голомидовой И.В.,
при секретаре Хромовой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-442/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Технико-Торговый Центр "Мажор" к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Технико-Торговый Центр "Мажор" (далее - Общество) обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что является собственником 2963/6079 долей земельного участка с кадастровым номером <...>, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>.
Полагает, что кадастровая стоимость указанных земельных участков, утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 по состоянию на 01.01.2016 года, в размерах: 7 356 256,90 рублей для земельного участка с кадастровым номером <...> и 468 667,27 рублей для земельного участка с кадастровым номером <...>, является необоснованно завышенной, что затрагивает права и обязанности Общества по уплате земельного налога и арендных платежей.
С целью определения рыночной стоимости земельных участков административный истец обратился в ООО "А.". В соответствии с отчетом об оценке N <...>, выполненным оценщиком названной организации, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> по состоянию на 01.01.2016 года составляет 3 870 000 рублей и 229 000 рублей соответственно.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении спорных земельных участков отклонено.
На основании изложенного Общество просило установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равную их рыночной стоимости в размерах, указанных в отчете ООО "А.".
Представитель административного истца по доверенности Валенцева Е.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие и просила удовлетворить заявленные административные исковые требования в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.
Представитель административного ответчика правительства Тульской области и заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указав на то, что не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, ссылаясь на то, что Управление не имеет материально-правового и процессуально-правового интереса к заявленному требованию, не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, просил вынести решение на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в судебное заседание не явился о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав на то, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются.
Представитель заинтересованного лица администрации города Тулы в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. В представленном суду возражении просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что пересмотр рыночной стоимости объекта недвижимости должен осуществляться с учетом интересов всего общества, и быть направлен на стабильное и прогнозируемое финансовое обеспечение деятельности государства и муниципальных образований.
Заинтересованные лица С.., Н.. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество является собственником 2963/6079 долей земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1745 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания магазина (лит. А1), расположенного по адресу: <адрес>
Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от <...> года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...>, и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 101 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для временного размещения некапитального объекта: магазин; находящегося <адрес>
Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка N <...>, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...>, и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 1 Закона Тульской области от 29.06.2011 года N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", если иное не предусмотрено законом или условиями торгов, арендная плата за пользование земельными участками определяется по соответствующей формуле на основании их кадастровой стоимости.
Из договора аренды от <...> следует, что размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, определенные по состоянию на 01.01.2016 года. Кадастровая стоимость земельных участков данным Постановлением установлена в размерах: 7 356 256,90 рублей для земельного участка с кадастровым номером <...> и 468 667,27 рублей для земельного участка с кадастровым номером <...> (NN п/п <...> Приложения N 1 к данному Постановлению).
Оспариваемая кадастровая стоимость была внесена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2016 года, что следует из имеющихся в материалах дела выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от <...>.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, то есть с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельных участков административный истец обратился в ООО "А.".
В соответствии с отчетом об оценке N <...>, выполненным оценщиком названной организации, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> по состоянию на 01.01.2016 года составляет 3 870 000 рублей и 229 000 рублей соответственно.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По ходатайству представителя административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 01.01.2016 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Ю." Ф.
Согласно выводам, содержащимся в заключении N <...> названного эксперта, отчет ООО "А." N <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а рыночная стоимость земельных участков, определенная в названном отчете, не подтверждается.
Экспертом после дополнительного исследования установлено, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года составляет 3 715 477 рублей для земельного участка с кадастровым номером <...> и 223 397 рублей для земельного участка с кадастровым номером <...>.
Данное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки. Экспертное заключение является подробным, мотивированным, оценка проведена в соответствии с Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 07.07.2007 года. Приведенные в заключении сведения, на основании которых осуществлялся анализ, делались предположения и выводы, были получены с наибольшей степенью использования профессиональных знаний и опыта и являются достоверными и не содержащими ошибок.
Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.
О несогласии с вышеупомянутым заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.
С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта N <...> у суда не имеется. Суд считает данное заключение достоверным и допустимым доказательством применительно к положениям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
То обстоятельство, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости превышают их рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта, не свидетельствует о её недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО "А." N <...>, то анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статьи 11), федеральных стандартов оценки (пункта 5 ФСО 3, пункта 10 ФСО 1, пп. б п. 22 ФСО 7), ввиду использования оценщиком объектов аналогов, не сопоставимых с объектов оценки (аналог 3 по площади); использования оценщиком неподтвержденной информации, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки (аналог 3 по факторам "удаленность от исторического цента" и "расположение в зоне населенного пункта").
Указанные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем данный отчет к числу доказательств, достоверно определяющих рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, отнести нельзя.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...> рыночная стоимость вышеназванных объектов недвижимости являлась иной, чем отражено в исследованном судом экспертном заключении, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость земельных участков ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости их кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца по уплате налога и арендных платежей.
В этой связи ссылка представителя администрации города Тулы на уменьшение поступлений налоговых платежей в муниципальный бюджет в случае пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, правового значения для разрешения данного спора не имеет, а доводы о необходимости оценки судом доказательств с учетом интересов всего общества не основаны на положениях статьи 84 КАС РФ.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта N <...>, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Технико-Торговый Центр "Мажор" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1 745 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания магазина (лит. А1), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 3 715 477 рублей по состоянию на 01.01.2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 101 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для временного размещения некапитального объекта: магазин; находящегося <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 223 397 рублей по состоянию на 01.01.2016 года.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью Технико-Торговый Центр "Мажор" заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости является день обращения указанного юридического лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 19 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка