Дата принятия: 02 марта 2022г.
Номер документа: 3а-44/2022
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2022 года Дело N 3а-44/2022
Хабаровский краевой суд, в составе судьи Е.А.Бузыновской, рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Шумейко Э.Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края, Шумейко Э.Д. оспаривает утверждённую по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование - торговый центр, назначение - нежилое, площадь 5553 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый N, и просит установить ее в размере рыночной стоимости 63 491 019 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец в заявлении указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, является плательщиком налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость торгового центра утверждена в размере 111 135 549,86 рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость. Изменение кадастровой стоимости позволит снизить размер подлежащего уплате налога.
Распоряжением Губернатора Хабаровского края от 29.09.2021 N 610-р "О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края" министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.
Определением суда от 13.01.2022 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо - администрация города Комсомольска-на-Амуре.
Административный истец и его представитель, представители административных ответчиков - министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, и заинтересованного лица администрации города Комсомольска-на-Амуре, в судебное заседание не явились, о рассмотрении заявления уведомлены своевременно и надлежащим образом. Исходя из того, что явка лиц, участвующих в деле, не является обязательной в силу закона и не признана судом таковой, что причина их неявки не вызвана уважительными причинами, суд рассмотрел административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства (часть 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ).
Изучив представленные сторонами письменные доказательства, дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд пришел к следующим выводам.
Согласно материалам административного дела с 15.03.2017 года на кадастровом учете находится объект недвижимости, назначение - нежилое, наименование - торговый центр, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, площадь 5553 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый N. Объект находится в пределах объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N. В ЕГРН 25.04.2018 года зарегистрировано право собственности Шумейко Э.Д. на этот объект.
Налоговым кодексом РФ установлен налог на имущество физических лиц, который вводится в действие и прекращает действовать, в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).
Налог на имущество физических лиц, находящееся на территории муниципального образования "Городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" введен решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.06.2000 года N 48 "О местных налогах на территории муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре". Налог на имущество физических лиц действует на настоящее время на основании решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17.10.2018 года N 89 "Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре".
Статьями 402, 403 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 (с учетом изменений, внесенных приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 25.11.2020 года N 61) утверждены полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края результаты определения кадастровой стоимости по стоянию на 01.01.2019 года. Государственная кадастровая оценка проведена в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена в размере 111 135 549,86 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05.02.2021 года, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2020 года.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности (части 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке).
Шумейко Э.Д., являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности нежилого помещения. С таким административным иском он обратился в суд 29.12.2021 года.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А. (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 13.12.2007 года является членом Ассоциации "Русское общество оценщиков", регистрационный номер N гражданская ответственность оценщика и общества застрахована), о чем 24.12.2021 года подготовлен отчет N 735/2021.
Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. Рыночная стоимость объекта оценки определена на туже дату, на которую утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).
В отчете об оценке от 24.12.2021 года N 735/2021 указано, что проанализировав представленные документы о предмете оценки, произведя осмотр объекта оценки, изучив рынок недвижимости, оценщик пришел к выводу, что уровень доходов, получаемый от оцениваемого объекта, достаточно стабильный, а развитость рынка позволяет с высокой точностью определить коэффициент капитализации и рыночную ставку аренды. Поэтому для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик выбрал доходный подход, в рамках которого применил метод прямой капитализации. Отказ от использования сравнительного и затратного подходов, и иных методов в рамках доходного подхода, в отчете подробно обоснован (страницы 58-60).
Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15, 16, 17 ФСО N 1, п.п. "в" п. 23 ФСО N 7).
Как указано в пункте 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, который применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Выбирая метод прямой капитализации оценщик, провел анализ рынка объекта оценки, и установил, что на рынке коммерческой недвижимости (даже в кризисный период) не наблюдается резких колебаний в стоимости (и стоимости аренды) 1 кв.м недвижимости. На основании этого он сделал вывод, что в дальнейшем, после прогнозного периода (1 год) объект оценки также способен приносить стабильный доход. Анализируя рынок коммерческой недвижимости г.Комсомольска-на-Амуре, оценщик выбрал 6 объектов-аналогов (торговый центр, многофункциональные торговые помещения) для расчета величины арендной платы в рамках доходного подхода.
В ходе сравнения объектов-аналогов оценщиком были внесены корректировки: "на дату аренды (предложение)"; "на наличие коммунальных расходов в ставке аренды" (по объектам-аналогам NN 2, 4); "на условия аренды (торг)"; "на функциональное решение" (по объектам-аналогам 1, 2, 4); "на площадь"; "на местоположение" (по объектам-аналогам NN 1, 3, 4, 6); "на этаж расположения".
После проведения корректировок оценщиком рассчитан доверительный интервал величины арендной платы 1 кв.м. в месяц, который составил от 180 руб/кв.м. до 546 руб/кв.м.. В этот интервал вошли стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов NN 1-4, 6. Из последующего расчета был исключен объект-аналог N 5.
Оценщиком был рассчитан потенциальный валовый доход (ПВД) в месяц, определяющийся как произведение ставки аренды и потенциально арендуемой площади оцениваемого объекта. Был рассчитан действительный валовый доход (ДВД) - ожидаемый доход от сдачи в аренду недвижимости с учетом загрузки и недополучения арендной платы.
Определяя коэффициент на неполную загрузку, оценщик использовал сведения, представленные в открытом источнике информации - "Справочник оценщика недвижимости -2018", Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода), Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А., (табл. 8 справочника). Оценщик применил при расчете среднее значение неполной загрузки - 19,8 %, так как процент недозагрузки при сдаче в аренду офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости варьируется от 18,9 % до 20,7 %. Коэффициент на неполную загрузку составил 0,802.
Оценщик, анализируя особенности оцениваемой недвижимости и порядок предоставления его в аренду, пришел к выводу, что потеря при сборе арендной платы (не вовремя выплаченная аренда) отсутствует, так как большое количество организации работает по предоплате, что сводит потери от невыплат арендной платы к минимуму.
Среднее значение расходов на содержание объекта в процентах от ПВД оценщиком определялось на основании информации, имеющейся в открытом источнике информации, - "Справочник оценщика недвижимости "офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода)", Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А.", (табл. 13 справочника). По его расчетам это значение равно 17,9 %.
Ставка капитализации определялась оценщиком на основании информации, представленной в открытом источнике информации, - аналитическом обзоре "Основные показатели рынка нежилой недвижимости отдельных городов Дальнего Востока. IV квартал 2018 г.Комсомольск-на-Амуре", подготовленного ООО РСО "Кредо". По расчетам оценщика ставка капитализации составляет 14,5 %.
Определяя стоимость объекта оценки на первом этапе, с учетом приведенных показателей, оценщик рассчитал величину денежного потока единого объекта недвижимости. Чистый операционный годовой доход единого объекта составил 11 956 101 рубль.
Определив с учетом информации, приведенной в открытом источнике, -"Справочник оценщика недвижимости" офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода), Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А., (табл. 78 справочника)", долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости в значении 0,77 (как среднее значение), оценщик произвел расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2019 года, значение которой составило 63 491 019 рублей.
Ознакомившись с содержанием отчета об оценке, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, судом не установлено. Поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административными истцами требования являются, по мнению суда, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Как указано в статье 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Шумейко Э.Д. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование - торговый центр, назначение - нежилое, площадь 5553 кв.м, местоположение: <адрес>, кадастровый N, равной его рыночной стоимости 63 491 019 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 29 декабря 2021 года.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в течение пятнадцати дней со дня получения его копии, в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
