Решение Владимирского областного суда от 26 февраля 2020 года №3а-44/2020

ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 февраля 2020 года Дело N 3а-44/2020
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего Кирюшиной О.А.
при секретаре Кротковой Ю.В.,
с участием административного истца Штефана В.С., представляющего его интересы адвоката Микаилова Ф.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Штефана Виктора Семеновича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Штефан В.С. обратился во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что Штефан В.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 2582 +/-18 кв.м, адрес (местонахождение) объекта ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - строительство гаража для ремонта автобусов, с кадастровой стоимостью 4 889 197 руб. 74 коп. по состоянию на 1 января 2016 года.
Отчетом об оценке, составленным ООО ОКК "КапиталЪ" **** от 25 октября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена в размере 2 369 000 руб. 00 коп. по состоянию на 1 января 2016 года.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 2 369 000 руб. 00 коп. по состоянию на 1 января 2016 года.
Административный истец Штефан В.С., представляющий его интересы адвокат Микаилов Ф.Д., в судебном заседании административный иск поддержали по изложенным выше основаниям, ссылаясь на объективность и достоверность проведенных оценщиком исследований, соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Административный ответчик администрация муниципального образования г. Гусь-Хрустальный Владимирской области, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила, возражений не представила.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Владимирской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), области надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, возражений относительно заявленных требований не представили.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся, представителей администрации МО город Гусь-Хрустальный Владимирской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения административного истца и его представителя, изучив представленные документы, допросив в качестве свидетеля оценщика С., суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Штефан В.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 2582+/-18 кв.м, адрес (местонахождение) объекта ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - строительство гаража для ремонта автобусов (л.д. 12-15).
Поскольку размер земельного налога за земельный участок с кадастровым номером **** исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что у Штефана В.С. имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости данного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставлен на кадастровый учет 7 марта 2012 года (л.д. 17-20).
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением главы Муниципального образования г. Гусь-Хрустальный Владимирской области от 18 ноября 2016 года N 927 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области" по состоянию на 1 января 2016 года в размере 4 889 197 руб. 74 коп. (л.д. 16, 150-151).
Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 26 декабря 2016 года (л.д. 16).
Решением от 28 ноября 2019 года N **** Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области заявление Штефана В.С. от 14 ноября 2019 года отклонено (л.д. 124-126).
В связи с чем 15 января 2019 года Штефан В.С. обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд (т. 1 л.д. 1-3).
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет **** от 25 октября 2019 года, составленный оценщиком ООО ОКК "КапиталЪ" С., согласно которому стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет по состоянию на 1 января 2016 года 2 369 000 руб. 00 коп. (21-122).
К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик С. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности, а именно имеет диплом на право ведения профессиональной деятельности в сфере Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ****, рег. **** от 26 мая 2014 года, является членом саморегулируемой организации "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" и включена в реестра оценщиков 3октября 2014 года, рег. ****, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности **** от 17 апреля 2018 года, выданный ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" на основании решения **** от 17 апреля 2018 года со сроком действия до 17 апреля 2021 года, а также полисы обязательного страхования ответственности оценщика **** от 21 мая 2014 года и **** от 7 сентября 2018 года, осуществляет деятельность в ООО ОКК "КапиталЪ" (л.д.115-122).
В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком подходов, методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом допрошена в качестве свидетеля оценщик С., которая ясно, конкретно и однозначно ответила на поставленные перед ней вопросы, дала пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.
Свидетель С. пояснила, что разница между оспариваемой кадастровой и определенной ею рыночной стоимостью в два раза объясняется тем, что в процессе массовой государственной кадастровой оценки земельных участков не учитываются индивидуальные особенности оцениваемого объекта недвижимости, в частности ценообразование рынка предложений, особенности населенных пунктов, месторасположение объектов и другие.
В данном случае рыночная стоимость земельного участка определена с применением сравнительного подхода, в рамках которого выбраны 3 объекта-аналога, два из которых расположены в г. Гусь-Хрустальный Владимирской области, один - в Кольчугинском районе Владимирской области. На стр. 69 отчета имеется скриншот объекта-аналога N 3, из которого следует, что земельный участок расположен в сельском поселении Раздольевское Кольчугинского района, то есть в границах населенного пункта. Указание Комиссии по рассмотрению споров в решении от 28 ноября 2019 года N 710, что использование указанного земельного участка как объекта-аналога в рассматриваемом случае невозможно, поскольку он относятся к "землям промышленности", а не к "землям населенных пунктов", является неверным. Согласно п. 6.4 разъяснений, содержащихся в Методических рекомендациях по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденных протоколом N 67-Р от 21 ноября 2018 года совета саморегулируемой организацией "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", к одному сегменту рынка могут относиться объекты недвижимости с разными видами использования, в том числе земельные участки различных категорий и видов разрешенного использования, так могут быть использованы как идентичные объекты при выборе объекта-аналога "земли населенных пунктов" и "земли промышленности". На страницах 76 отчета "корректировки на вид разрешенного использования" имеется выписка из "Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" Л.А. Лейфер, 2014, согласно которому к землям под индустриальную застройку, относятся такие категории земель как "земли населенных пунктов" и "земли промышленности", т.е. оцениваемый земельный участок и объект-аналог N 3 находятся в одной категории, кроме того земельный участок с кадастровым номером 33:25:000003:2198, имеющий вид разрешенное использование - "строительство гаража для ремонта автобусов" и объект-аналог N 3 с видом разрешенного использования "транспортная инфраструктура" относятся к одному виду разрешенного использования. В связи с изложенным указала, что сравнение данных участков возможно и было проведено с применение соответствующих корректировок на местоположение, так на объект-аналог N 3, расположенный в Кольчугинском районе, применялась повышающая корректировка 1,13 (стр. 78 отчета, г. Гусь-хрустальный - районный центр с развитой промышленностью, с. Раздольевское Кольчугинского района - райцентр сельскохозяйственных районов, разница между ними 13%). Также применялась корректировки на торг, на интенсивность транспортного потока, на близость расположения к железной дороге рассматриваемого земельного участка и объектов-аналогов. Не применялись корректировки на площадь, т.к. объект находится в таком же диапазоне площади, что и объекты-аналоги; на имущественные права, поскольку все рассматриваемые земельные участки находятся в собственности; расположение, все объекты находятся в черте населенного пункта; на коммуникации; на условия финансирования; на условия сделки и категорию земель, поскольку указанные показатели идентичны у всех земельных участков.
Настаивая на достоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:25:000003:2198, указала, что отраженная в отчете об оценке от **** от 25 октября 2019 года рыночная стоимость максимальна для этого населенного пункта.
Изложенные объяснения свидетеля подтверждаются представленной в отчете информацией о ценах на объекты-аналоги. Доказательств обратного суду не представлено.
Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом, федеральными стандартами оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСОN 3 "Требования к отчету об оценке" и ФСОN 7 "Оценка недвижимости", а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщиках и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО N 7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.
Произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода (метод сравнения продаж), с обоснованием полученных результатов.
Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.
Довод административного ответчика администрация муниципального образования г. Гусь-Хрустальный Владимирской области, изложенный в письменном отзыве, о разнице между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка в два раза не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при государственной кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
В соответствии со ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете об оценке ООО ОКК "КапиталЪ", ответчиками не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании 26 февраля 2020 года оценщика ООО ОКК "КапиталЪ", составившего отчет об оценке, административный ответчик и заинтересованные лица участие представителей в судебном заседании не обеспечили. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта оценки, не заявлено.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке от **** от 25 октября 2019 года в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года в размере 2 369 000 руб.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенного датой подачи заявления Штефана В.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 14 ноября 2019 года, то есть дату его обращения в Комиссию.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск Штефана Виктора Семеновича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:25:000003:2198, площадью 2582 +/-18 кв.м, адрес (местонахождение) объекта ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - строительство гаража для ремонта автобусов в размере 2 369 000 (два миллиона триста шестьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек.
Считать датой подачи административного искового заявления Штефана Виктора Семеновича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 14 ноября 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий О.А. Кирюшина
Мотивированное решение изготовлено 27 февраля 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка