Дата принятия: 06 августа 2019г.
Номер документа: 3а-44/2019
КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 августа 2019 года Дело N 3а-44/2019
Курский областной суд в составе:
судьи Клевцовой Г.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Сибилевой Г.Г.,
с участием представителя административного истца Коробова В.Ю., по доверенности от 19.04.2019 г. Горбунова О.В.,
представителя административного ответчика Администрации Курской области, по доверенности N от 05.04.2019 г. Олейникова П.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Коробова В.Ю. к Администрации Курской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ
Коробов В.Ю., являясь арендатором земельного участка по договору аренды N от 13.10.2004 года (соглашения к договору аренды от 14.11.2010 года, от 22.12.2014 года) обратился в Курский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с разрешенным использованием для производственной-хозяйственной деятельности, установлении рыночной стоимости участка, составляющей 2483 000 рублей.
В обоснование иска истец указал, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что ведет к увеличению арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка, и нарушает права административного истца как арендатора.
В судебном заседании представитель административного истца Горбунов О.В. поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равной рыночной в размере 2 500 000 рублей.
Представитель административного ответчика Администрации Курской области Олейников П.С., возражал против заявленного иска, считая его необоснованным.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, извещенное о времени и месте судебного заседания в суд своего представителя не направило. Явка в суд управления Росреестра по Курской области не признавалась обязательной. В силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.
Выслушав представителей административного истца, администрации Курской области, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.
Согласно положениям статьи 8 (части1-5) Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке. В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе: сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 N 249-па установлены правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Курской области, предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с которыми размер арендной платы рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Коробов В.Ю. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с разрешенным использованием для производственной -хозяйственной деятельности, что подтверждается договором аренды земельного участка N от 13.10.2004 года, соглашениями к договору аренды от 14.11.2010 года, от 22.12.2014 года, зарегистрированными в Управлении Росреестра по Курской области.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 22.12.2014г., заключенного между Коробовым В.Ю. и Комитетом по управлению имуществом Курской области пункт 2.1 договора аренды изложен в новой редакции, по которой арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные приложением 1, путем перечисления по указанным банковским реквизитам.
Из содержания договора аренды земельного участка N от 13.10.2004 года, дополнительных соглашений к договору аренды от 14.11.2010 года, от 22.12.2014 года, приложения к данному договору N1, следует, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N от 05.03.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 01.01.2016 была установлена в размере 19366648,38 рублей.
Принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы.
Следовательно, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости и вправе обратиться в суд за разрешением спора.
Постановлением Администрации Курской области от 02.12.2016 N 904-па утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков (учтенных в государственном кадастре недвижимости, по состоянию на 01.01.2016 г.) в составе земель населенных пунктов Курской области.
В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Из приведенных правовых норм обстоятельством, имеющим значение для разрешения заявленного административного иска, является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2016 года.
В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регламентирующей рассмотрение административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, стороны по делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса ( включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость), лежит на административном истце.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07. 1998 г. N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Таким образом, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ).
По ходатайству представителя истца определением суда от 30 мая 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта по делу N N от 18.07.2019, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года составляет 2 500000 рублей.
В целях разъяснения экспертного заключения, судом в соответствии со ст. 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации был опрошен эксперт-оценщик ООО "Эксперт" ФИО14 которая подтвердила выводы экспертного заключения о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года, дав пояснения, опровергающие возражения представителя административного ответчика, заинтересованного лица на это заключение.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта, показания эксперта ФИО16 в совокупности с другими представленными фактическими данными приходит к выводу, что указанное экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Заключение судебной экспертизы N от 18.07.2019 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", законодательству РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение является мотивированным, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.
Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка: его площадь, вид разрешенного использования; другие факторы, существенно влияющие на его стоимость.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в размере 2500 000 рублей, не является произвольным, эксперт исходил из принципов федеральных стандартов оценки; заключение основывается на достоверных сведениях об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным.
В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Таким образом, выполненные в заключении расчеты стоимости объекта экспертного исследования соответствуют выбранному экспертом подходу и методу. В заключении отражен процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подхода. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты. При исследовании экспертного заключения не установлено методологических ошибок и необоснованных суждений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которые бы привели к ее искажению.
Какими-либо доказательствами экспертное заключение не опровергнуто. Основания для суждений о недостоверности данного экспертного заключения у суда отсутствуют, а доводы, приведенные представителем ответчика, указывавшего на несоответствие заключения законодательству об оценочной деятельности, выводы, изложенные в заключении экспертизы, не опровергают. Экспертное заключение отвечает требованиям статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Предусмотренных законодательством обстоятельств ( части 1 и 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), влекущих назначение повторной экспертизы, по настоящему делу не установлено.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Исследовав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о наличии оснований для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N:24 по состоянию на 01.01.2016, которая составляет 2 500000 рублей.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении N 20-П от 11 июля 2017 года указал, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Принимая во внимание, что Коробов В.Ю. обратился в Курский областной суд с административным исковым заявлением 12.04.2019 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016г., применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Коробова В.Ю. к Администрации Курской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> в размере 2 500 000 рублей на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи Коробовым В.Ю. заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 12 апреля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Курского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Курского
областного суда: Г.П. Клевцова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
