Решение Курского областного суда от 29 октября 2018 года №3а-44/2018

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 октября 2018 года Дело N 3а-44/2018
Курский областной суд в составе: председательствующего судьи Мигущенко Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём Шевцовой Ю.Н.,
с участием представителя административного истца ИП Нерябовой Е.А. - Чертковой И.Е., действующей по доверенности от 24.07.2018 года, представителя административного ответчика - Администрации Курской области - Епишевой А.В., действующей по доверенности от 19.02.2018 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Нерябовой Е.А. к Администрации Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Нерябова Е.А. обратилась в Курский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1400 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости - 371625 рублей на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки. Кроме того, просила взыскать в ее пользу расходы по уплате госпошлины, услуг представителя, а также понесенные расходы за составление отчета об оценке, нотариальных услуг за составление доверенности и удостоверение копий документов, всего 47100 рублей.
В обоснование требований указано, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 957586 рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, что ведет к увеличению размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка, и нарушает права административного истца, как арендатора.
В судебном заседании представитель административного истца ИП Нерябовой Е.А. - Черткова И.Е. поддержала заявленные требования по указанным в административном иске основаниям и просила их удовлетворить.
В судебном заседании представитель административного ответчика - Администрации Курской области - Епишева А.В. против удовлетворения заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 371625 рублей по существу не возражала. В удовлетворении заявленных требований о взыскании судебных расходов просила отказать.
Административный истец ИП Нерябова Е.А. в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.
Заинтересованные лица ФГБУ " Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ " ФКП Росреестра" по Курской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Администрация Беловского района Курской области, МО "Гирьянский сельсовет" Беловского района Курской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили, их явка в суд не признавалась обязательной.
В силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.
Представители заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Курской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области представили отзыв, в котором по существу административного иска возражений не высказали.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении административного дела судом установлено, что между администрацией Беловского района Курской области и ИП Нерябовой Е.А. 28.06.2013 года заключен договор аренды N 45/13 земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: Курская обл., Беловский район, Гирьянский сельсовет, д. Гирьи, ул. Курская, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования "магазины" сроком с 28.06.2013 г. до 27.06.2018 г.; 22 июня 2018 года между теми же лицами заключено дополнительное соглашение к данному договору, согласно которому срок договора аренды устанавливается с 28.06.2013 г. до 26.06.2019 г. (л.д. 45-48, 49-52).
В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. В силу п.3.4 Договора аренды N, размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с п.3 вышеназванного соглашения к договору аренды от 22 июня 2018 года, на земельном участке с кадастровым номером N имеются объекты недвижимости - нежилые здания с кадастровыми номерами N и N Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 05.10.2015 года и 30.12.2015 года, данные нежилые здания на праве собственности принадлежат Нерябовой Е.А. ( л.д. 113, 114).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:01:050101:921 по состоянию на 01.01.2016 г. утверждена постановлением Администрации Курской области от 02.12.2016 года N904 -па, внесена в ГКН 07.12.2016 года и составляет 957586 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.16), объяснениями сторон и письменными отзывами ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области и Управления Росреестра по Курской области.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичное предусмотрено положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Анализ приведенных правовых положений в их системном единстве позволяет сделать вывод о том, что лица, выступающие в качестве арендаторов земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, а также лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка, в силу того, что на нем находятся принадлежащие им здания и сооружения, имеют самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости. Указанное свидетельствует о том, что ИП Нерябова Е.А. вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:01:050101:921.
Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В силу положений статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
В обоснование рыночной стоимости вышеназванного земельного участка, административным истцом представлен отчет от 20.08.2018 г. N N, подготовленный оценщиком Р.Е.В. по заказу административного истца, в котором по состоянию на 01.01.2016 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 371625 рублей (л.д. 17-58).
Как установлено судом, представленный ИП Нерябовой Е.А. отчет об оценке от 20.08.2018 г. N.2018 содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в том числе Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 298, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года, к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении.
Оценщик Р.Е.В.., как лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, что подтверждается как сведениями, указанными в отчете, так и прилагаемыми к нему документами об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, профессиональной подготовке, членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, наличия квалификационного аттестата в области оценочной деятельности (л.д. 56-58).
В отчете об оценке от 20.08.2018 г. N.2018 в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как следует из отчета, оценив преимущества и недостатки сравнительного, доходного и затратного подхода, оценщик применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого был проанализирован рынок предложений земельных участков в Курской области на дату оценки. Имеющееся в отчете обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов оценки и выбора оценщиками сравнительного подхода оценки соответствует требованиям ФСО N 1.
Также из отчета усматривается, что по результатам анализа рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, оценщик определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка, произвел подбор объектов - аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, в том числе видам разрешенного использования, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО N 1. При этом в ходе отбора объектов, сопоставимых с оцениваемыми объектами, оценщиком рассматривались 25 объектов, 3 из которых, как наиболее сходные с объектами оценки, были приняты оценщиком в качестве объектов - аналогов (стр. 30-31, 42 отчета).
Помимо указанного, в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены фото материалов. Также в отчете приведены расчеты, обоснование корректировок или отказа от их применения, пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. На основе полученных результатов оценщик определилрыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года в размере 371625 рублей.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Правильность выводов, изложенных в отчете об оценке от 20.08.2018 г. N, сторонами под сомнение не ставилась. Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости у суда отсутствуют. Данных об иной рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка не заявлялось.
При таких обстоятельствах, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости установленной в отчете от 20.08.2018 г. N.2018 по состоянию на 01.01.2016 года - 371625 рублей.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, дате подачи соответствующего заявления (в данном случае дата обращения в суд - 20.09.2018 года).
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости.
Таким образом, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. Вместе с тем, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка не является архивной, оснований для обязательного указания в резолютивной части решения периода действия определяемой судом кадастровой стоимости не имеется.
Разрешая заявление административного истца о возмещении судебных расходов в размере 47100 рублей, а именно: по уплате госпошлины - 300 рублей, услуг представителя -15000 рублей, расходов, понесенных за составление отчета, - 30000 рублей, расходов на оплату нотариальных услуг по составлению доверенности и удостоверению копий документов в размере 1800 рублей, суд приходит к следующему:
В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, а также расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.
В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы, понесенные административным истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления административного искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.
В абз. 3 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б.С. и Федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", судебные расходы могут быть взысканы в пользу административного истца с административного ответчика не только тогда, когда последний оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если ранее определенная кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
В данном случае, суд приходит к выводу, что удовлетворение требований ИП Нерябовой Е.А. сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере рыночной, данное право не оспаривается административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), при этом расхождение оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с рыночной стоимостью (менее чем в три раза) не является существенным (значительным), и не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при проведении кадастровой оценки земельных участков или при формировании методики кадастровой оценки, повлекшей нарушение прав административного истца, как арендатора. Совокупность указанных обстоятельств свидетельствует о том, что судебные расходы следует отнести на административного истца, поскольку настоящее решение суда об удовлетворении административного иска ИП Нерябовой Е.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не может расцениваться, как принятое против административного ответчика.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возмещения понесенных административным истцом судебных расходов, таким образом, в удовлетворении заявления ИП Нерябовой Е.А. о взыскании в ее пользу с Администрации Курской области судебных расходов следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Нерябовой Е.А. к Администрации Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования "магазины" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года равной 371625 (триста семьдесят одна тысяча шестьсот двадцать пять) рублей.
Датой подачи заявления считать 20.09.2018 года.
В удовлетворении заявления ИП Нерябовой Е.А. о взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Курского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья Н.А. Мигущенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка