Дата принятия: 05 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-44/2018
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 апреля 2018 года Дело N 3а-44/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Манаховой И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области,
УСТАНОВИЛ:
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от 27 ноября 2017 N* определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в сумме 7 390000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области (далее администрация МО г.п. Кандалакша, Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от 27 ноября 2017 N*, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование заявленных требований указала, что между администрацией МО г.п. Кандалакша и Богдановым А.Г. был заключен договор аренды N * земельного участка находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером * площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ... для использования в целях обслуживания здания диспетчерской. Договор аренды заключен на срок с 30 сентября 2011 года по 20 сентября 2060 года.
Постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * установлена в размере 39241769,70 рублей по состоянию на 01.01.2016.
Арендатор участка Богданов А.Г. 15 ноября 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *. К заявлению представил отчет N * от 10 ноября 2017 года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составила 7 390 000 рублей.
Вместе с тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
В частности, при использовании оценщиком объектов-аналогов в качестве сравнения используется сумма продажи права аренды каждого объекта - аналога. Вместе с тем, в соответствии со сведениями Росреестра, зарегистрированные в установленном законодательством порядке права на земельные участки, являющиеся аналогами NN 1,2 и 6, отсутствуют.
Кроме того, согласно данным из ЕГРП, объект - аналог N 2 имеет ограничения права на часть земельного участка площадью 708 кв.м - зона особого режима (без права капитального строительства). Объекты - аналоги NN 3, 4, 10 обременены ипотекой. Для земельных участков объектов - аналогов N N6 и 10 доступ обеспечен посредством иных земельных участков.
Кроме того, информация об объектах аналогах NN 11,9,8,7,2,1 взята из отчетов, либо интернет - сайтов, при этом по некоторым земельным участкам отсутствуют кадастровые номера, не учтены сведения о наличии/ отсутствии коммуникаций.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства РФ об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 27 ноября 2017 года N *
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша Шуина Н.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Дополнительно указала, что Комиссией нарушен порядок принятия оспариваемого решения, а именно из протокола заседания видно, что присутствовали четыре члена комиссии, при этом одним из них являлся оценщик К. в связи с чем, не голосовал, двое членов комиссии Ш и Л. проголосовали, С. не голосовал, что недопустимо.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) Рогова С.В. в судебном заседании с требованиями не согласилась, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил письменный отзыв, в котором оставляет разрешение спора на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо Богданов А.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, доказательств уважительности причин неявки суду не представил.
В соответствии со статьей 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку не признал их явку обязательной.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля К., исследовав письменные материалы дела, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
В судебном заседании установлено, что 28 октября 2011 года между администрацией МО г.п. Кандалакша и Богдановым А.Г. заключен договор аренды N * земельного участка находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенного по адресу: ... для использования в целях обслуживания здания гаража на 25 автомобилей, гаража, здания блока вспомогательных цехов. Договор аренды заключен на срок с 30 сентября 2011 года по 20 сентября 2060 года (том 1 л.д. 12-17). Размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 39241 769,70 рублей (том 1 л.д.22, том 2 л.д. 36).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
Богданов А.Г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 N * при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.
Извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 17 ноября 2017 года и получено администрацией 21 ноября 2017 года (том 1 л.д.21).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 27 ноября 2017 года N * кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости и в сумме 7 390000 рублей (том 1 л.д.22).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 7 390000 рублей (том 1 л.д. 24).
Копия решения комиссии от 27 ноября 2017 года N * поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 08 декабря 2018 года (том 1 л.д.23).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N *
Доводы представителя истца о нарушении процедуры принятия решения комиссией, выразившемся в том, что член комиссии С присутствовавший на заседании, не голосовал при принятии оспариваемого решения, несостоятельны, поскольку как видно из выписки из протокола заседания Комиссии N * от 27 ноября 2017 года, С присутствовал при рассмотрении только вопроса N 1 (том.2 л.д. 31-32).
При таких обстоятельствах процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N *, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке N * от 10 ноября 2017 года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО "И".
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Так, из содержания Отчета N * от 10 ноября 2017 года следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 11 объектов - аналогов. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие передаваемых прав, на условия предложения, месторасположения, геологические условия, инженерные коммуникации, площадь земельного участка. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. При этом обязательного указания кадастрового номера объекта - аналога требования федеральных стандартов оценки не содержат.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления Богданова А.Г. по мотиву несоответствия Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО "И" К. дал подробные пояснения о порядке выбора объектов - аналогов, применении корректировок, даны ответы на замечания административного истца.
Так, свидетель К. суду показал, что согласно п. 20 ФСО N * при определении рыночной стоимости земельного участка застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, в качестве аналогов приняты также незастроенные земельные участки.
На дату оценки принятые в качестве аналогов земельные участки имели кадастровые номера, состояли на кадастровом учете в Росреестре, следовательно, имели соответствующих правообладателей.
Объекты - аналоги приняты на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков. Объявления были опубликованы на странице сайта "Avito", "domofond" и в газетах "Все объявления", "Нежвижимость".
Информация об аналогах была принята в соответствии с приведенным в источниках описанием, на основании имеющихся данных, телефонных переговоров с продавцами, анализа с использованием сети Интернет и сайта публичной кадастровой карты, а также из отчетов об оценке стоимости земельных участков. Вся процедура описана в разделе Отчета "Описание объектов-аналогов". При этом проанализировав полученную информацию, оценщик исходил из допущения, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.
По замечаниям представителя административного истца, свидетель пояснил, что наличие у объекта - аналога N 2 особой зоны (708 кв.м.) не влияет на стоимость участка, поскольку составляет менее 50% от общей площади участка. При этом зоны с запретом могут использоваться для размещения дорог и проездов, а также для возведения объектов некапитального строительства.
Обременение ипотекой объектов - аналогов NN * не оказывает влияния на стоимость участков, так как при переходе права собственности на участок обременение не переходит к новому собственнику.
Кроме того, в соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N *, кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации. В связи с этим, не указание в описании объекта оценки сведений о том, что объекты - аналоги находятся в ипотеке, является правомерным.
Обеспечение доступа к земельным участкам объектам - аналогам N N6 и 10 посредством иных земельных участков не будет являться фактором, снижающим стоимость участка, так как аналог N 6 имеет доступ через не разграниченные земельные участки, конкретно с примыкающей дороги. Аналог N 10 сам по себе также предоставляет доступ к другим участкам, т.е. собственники участка и соседних участков находятся во взаимозависимом положении и имеют равные условия ведения хозяйственной деятельности.
Поскольку в качестве аналогов приняты незастроенные земельные участки и постройки на них отсутствуют, наличие коммуникаций по ним предполагается только до границы участка, а объект оценки имеет коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, канализация), применялась корректировка (за исключение объекта - аналога N10).
Свидетель К является субъектом оценочной деятельности и обладает опытом и знаниями в данной области, в связи с чем, оснований не доверять их показаниям у суда не имеется.
Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств о недостоверности отчета N * от 10 ноября 2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству РФ об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению Богданова А.Г., а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 27.11.2017 N *, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
