Решение Мурманского областного суда от 05 апреля 2018 года №3а-44/2018

Принявший орган: Мурманский областной суд
Дата принятия: 05 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-44/2018
Раздел на сайте: Суды общей юрисдикции
Тип документа: Решения


МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 апреля 2018 года Дело N 3а-44/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Манаховой И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области,
УСТАНОВИЛ:
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от 27 ноября 2017 N* определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в сумме 7 390000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области (далее администрация МО г.п. Кандалакша, Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от 27 ноября 2017 N*, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование заявленных требований указала, что между администрацией МО г.п. Кандалакша и Богдановым А.Г. был заключен договор аренды N * земельного участка находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером * площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ... для использования в целях обслуживания здания диспетчерской. Договор аренды заключен на срок с 30 сентября 2011 года по 20 сентября 2060 года.
Постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * установлена в размере 39241769,70 рублей по состоянию на 01.01.2016.
Арендатор участка Богданов А.Г. 15 ноября 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *. К заявлению представил отчет N * от 10 ноября 2017 года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составила 7 390 000 рублей.
Вместе с тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
В частности, при использовании оценщиком объектов-аналогов в качестве сравнения используется сумма продажи права аренды каждого объекта - аналога. Вместе с тем, в соответствии со сведениями Росреестра, зарегистрированные в установленном законодательством порядке права на земельные участки, являющиеся аналогами NN 1,2 и 6, отсутствуют.
Кроме того, согласно данным из ЕГРП, объект - аналог N 2 имеет ограничения права на часть земельного участка площадью 708 кв.м - зона особого режима (без права капитального строительства). Объекты - аналоги NN 3, 4, 10 обременены ипотекой. Для земельных участков объектов - аналогов N N6 и 10 доступ обеспечен посредством иных земельных участков.
Кроме того, информация об объектах аналогах NN 11,9,8,7,2,1 взята из отчетов, либо интернет - сайтов, при этом по некоторым земельным участкам отсутствуют кадастровые номера, не учтены сведения о наличии/ отсутствии коммуникаций.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства РФ об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 27 ноября 2017 года N *
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша Шуина Н.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Дополнительно указала, что Комиссией нарушен порядок принятия оспариваемого решения, а именно из протокола заседания видно, что присутствовали четыре члена комиссии, при этом одним из них являлся оценщик К. в связи с чем, не голосовал, двое членов комиссии Ш и Л. проголосовали, С. не голосовал, что недопустимо.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) Рогова С.В. в судебном заседании с требованиями не согласилась, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил письменный отзыв, в котором оставляет разрешение спора на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо Богданов А.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, доказательств уважительности причин неявки суду не представил.
В соответствии со статьей 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку не признал их явку обязательной.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля К., исследовав письменные материалы дела, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
В судебном заседании установлено, что 28 октября 2011 года между администрацией МО г.п. Кандалакша и Богдановым А.Г. заключен договор аренды N * земельного участка находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенного по адресу: ... для использования в целях обслуживания здания гаража на 25 автомобилей, гаража, здания блока вспомогательных цехов. Договор аренды заключен на срок с 30 сентября 2011 года по 20 сентября 2060 года (том 1 л.д. 12-17). Размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 39241 769,70 рублей (том 1 л.д.22, том 2 л.д. 36).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
Богданов А.Г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 N * при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.
Извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 17 ноября 2017 года и получено администрацией 21 ноября 2017 года (том 1 л.д.21).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 27 ноября 2017 года N * кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости и в сумме 7 390000 рублей (том 1 л.д.22).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 7 390000 рублей (том 1 л.д. 24).
Копия решения комиссии от 27 ноября 2017 года N * поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 08 декабря 2018 года (том 1 л.д.23).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N *
Доводы представителя истца о нарушении процедуры принятия решения комиссией, выразившемся в том, что член комиссии С присутствовавший на заседании, не голосовал при принятии оспариваемого решения, несостоятельны, поскольку как видно из выписки из протокола заседания Комиссии N * от 27 ноября 2017 года, С присутствовал при рассмотрении только вопроса N 1 (том.2 л.д. 31-32).
При таких обстоятельствах процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N *, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке N * от 10 ноября 2017 года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО "И".
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Так, из содержания Отчета N * от 10 ноября 2017 года следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 11 объектов - аналогов. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие передаваемых прав, на условия предложения, месторасположения, геологические условия, инженерные коммуникации, площадь земельного участка. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. При этом обязательного указания кадастрового номера объекта - аналога требования федеральных стандартов оценки не содержат.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления Богданова А.Г. по мотиву несоответствия Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО "И" К. дал подробные пояснения о порядке выбора объектов - аналогов, применении корректировок, даны ответы на замечания административного истца.
Так, свидетель К. суду показал, что согласно п. 20 ФСО N * при определении рыночной стоимости земельного участка застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, в качестве аналогов приняты также незастроенные земельные участки.
На дату оценки принятые в качестве аналогов земельные участки имели кадастровые номера, состояли на кадастровом учете в Росреестре, следовательно, имели соответствующих правообладателей.
Объекты - аналоги приняты на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков. Объявления были опубликованы на странице сайта "Avito", "domofond" и в газетах "Все объявления", "Нежвижимость".
Информация об аналогах была принята в соответствии с приведенным в источниках описанием, на основании имеющихся данных, телефонных переговоров с продавцами, анализа с использованием сети Интернет и сайта публичной кадастровой карты, а также из отчетов об оценке стоимости земельных участков. Вся процедура описана в разделе Отчета "Описание объектов-аналогов". При этом проанализировав полученную информацию, оценщик исходил из допущения, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.
По замечаниям представителя административного истца, свидетель пояснил, что наличие у объекта - аналога N 2 особой зоны (708 кв.м.) не влияет на стоимость участка, поскольку составляет менее 50% от общей площади участка. При этом зоны с запретом могут использоваться для размещения дорог и проездов, а также для возведения объектов некапитального строительства.
Обременение ипотекой объектов - аналогов NN * не оказывает влияния на стоимость участков, так как при переходе права собственности на участок обременение не переходит к новому собственнику.
Кроме того, в соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N *, кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации. В связи с этим, не указание в описании объекта оценки сведений о том, что объекты - аналоги находятся в ипотеке, является правомерным.
Обеспечение доступа к земельным участкам объектам - аналогам N N6 и 10 посредством иных земельных участков не будет являться фактором, снижающим стоимость участка, так как аналог N 6 имеет доступ через не разграниченные земельные участки, конкретно с примыкающей дороги. Аналог N 10 сам по себе также предоставляет доступ к другим участкам, т.е. собственники участка и соседних участков находятся во взаимозависимом положении и имеют равные условия ведения хозяйственной деятельности.
Поскольку в качестве аналогов приняты незастроенные земельные участки и постройки на них отсутствуют, наличие коммуникаций по ним предполагается только до границы участка, а объект оценки имеет коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, канализация), применялась корректировка (за исключение объекта - аналога N10).
Свидетель К является субъектом оценочной деятельности и обладает опытом и знаниями в данной области, в связи с чем, оснований не доверять их показаниям у суда не имеется.
Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств о недостоверности отчета N * от 10 ноября 2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству РФ об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению Богданова А.Г., а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 27.11.2017 N *, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка

Мурманский областной суд

Определение Мурманского областного суда от 18 марта 2022 года №3а-16/2022

Определение Мурманского областного суда от 18 марта 2022 года №3а-16/2022

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Все документы →

Полезная информация

Судебная система Российской Федерации

Как осуществляется правосудие в РФ? Небольшой гид по устройству судебной власти в нашей стране.

Читать
Запрашиваем решение суда: последовательность действий

Суд вынес вердикт, и вам необходимо получить его твердую копию на руки. Как это сделать? Разбираемся в вопросе.

Читать
Как обжаловать решение суда? Практические рекомендации

Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции. Выясняем, как это сделать правильно.

Читать