Дата принятия: 30 июня 2021г.
Номер документа: 3а-441/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 30 июня 2021 года Дело N 3а-441/2021
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Дороги и мосты" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Акционерное общество (АО) "Дороги и мосты" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства 5 - этажного административного здания с инженерными коммуникациями, для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 93, в размере рыночной стоимости N рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости N рублей.
Заявление обосновано тем, что АО "Дороги и мосты" является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Яр - Оценка" (далее - Отчеты), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - N рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Вронская А.С. административное исковое заявление и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Халиулину С.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Дороги и мосты" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что АО "Дороги и мосты" является собственником следующих объектов недвижимости:
земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства 5 - этажного административного здания с инженерными коммуникациями, для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>;
земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 146 на территории <адрес> установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО "Дороги и мосты" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами N, N вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила N рубля; земельного участка с кадастровым номером N - N рублей.
Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на ту же дату - N рублей.
Исследование Отчетов с учетом дополнительных пояснений оценщика Халиулиной С.В. дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверными доказательствами рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В возражениях на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка по адресу: <адрес>, у <адрес> - аналога 7 и земельного участка по адресу: <адрес> - аналога 4 явился факт нахождения на них объектов капитального строительства. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участка, на которых расположены объекты, у их покупателей.
В связи с этим, как утверждает Департамент, данные земельные участки (аналоги 7 и 4) реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки".
Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, выводы оценщика о том, что указанные земельные участки - аналоги 7 и 4 свободны от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимся в составе Отчета об оценке содержанием объявлений о продаже права аренды на них, из которых со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельные участки. Оснований полагать, что в составе цен данных предложений имеется стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.
При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цена предложения аналога 4 в 2 150 000 рублей; аналога 7 - в 6 000 000 рублей является ценой земельного участка без улучшений. Указанные цены земельных участков, по мнению оценщика, типичны для рынка недвижимости <адрес> и не свидетельствуют о наличии каких - либо дополнительных условий предлагаемых сделок.
При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, к цене указанных аналогов оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объекта.
Оснований применения корректировки на нетипичность сделки оценщик, исходя из анализа рынка, и в пределах своей компетенции не усмотрела.
При сопоставлении объектов оценки и аналогов по ценообразующим факторам и определяя необходимость применения тех или иных характеристик к ценам аналогов аналог 5 - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, охарактеризован оценщиком как "граничащий с "красной линией" застройки.
Поскольку объект оценки имеет аналогичные характеристики, цена аналога 5 по данному элементу сравнения оценщиком не корректировалась.
Данный вывод оценщика также достаточно и убедительно обоснован имеющимися в составе Отчета фотографиями данного земельного участка - аналога, сведениями общедоступных карт <адрес> в сети Интернет.
Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.
В качестве аналога оценщиком использовано предложение о продаже земельного участка по адресу: <адрес>, в районе <адрес>.
Указанный земельный участок со ссылкой на данные предложения о его продаже, фотографии объекта на дату оценки и сведения общедоступных карт в сети Интернет охрактеризован оценщиком, как свободный от застройки.
Доводы административного ответчика о наличии на земельном участке строений на дату оценки и необходимости применения соответствующей корректировки обоснованности данных выводов оценщика не опровергают, поскольку они сделаны в пределах компетенции оценщика, обоснованы имеющимися в составе Отчета доказательствами и в соответствии с требованиями пунктов 5, 8 ФСО N полно и убедительно в Отчете изложены.
В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика у суда не имеется.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в качестве аналога оценщиком использована информация о предложении к продаже права аренды земельного участка по адресу: <адрес>, в районе <адрес> (аналог 3).
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка - аналога 3 явился факт нахождения на нем объекта капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данного объекта влечет переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, на котором расположен объект, у его покупателя.
В связи с этим, как утверждает Департамент, данный земельный участок (аналог 3) имеет улучшения, его цена подлежала корректировке на их наличие.
Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, выводы оценщика о том, что указанный земельный участок - аналог 3 свободен от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимся в составе Отчета об оценке содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает.
При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанному предложению и сделан обоснованный вывод, что цена указанного предложения в N рублей является ценой земельного участка без улучшений.
Иных возражений относительно достоверности выводов Отчетов лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца не представлено.
В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами, в отношении земельного участка с кадастровым номером N - N рублей; в отношении земельного участка с кадастровым номером N - N рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Дороги и мосты" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения АО "Дороги и мосты" с настоящим административным иском в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая заявление АО "Дороги и мосты" о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П, суд полагает, что заявление АО "Дороги и мосты" о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N удовлетворению не подлежит, так как расхождение между кадастровой стоимостью каждого из объектов недвижимости и установленной судом их рыночной стоимостью не превысило 40 %.
Такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости.
Суд принимает во внимание также, что административный ответчик в данном деле не оспаривал права АО "Дороги и мосты" на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.
Со стороны административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> заявлены возражения относительно достоверности представленных административным истцом Отчетов в подтверждение требований административного иска, которые разрешены путем допроса оценщика Халиулиной С.В. в качестве свидетеля и к несению дополнительных судебных расходов не привели.
Суд принимает во внимание также, что налоговая выгода по результатам оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N для административного истца превысит 200 000 рублей за один налоговый период, объекта недвижимости с кадастровым номером N - N рублей за один налоговый период, что выше понесенных административным истцом судебных расходов, связанных с оспариванием кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Дороги и мосты" удовлетворить.
Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства 5 - этажного административного здания с инженерными коммуникациями, для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 93, в размере рыночной стоимости N
Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости N.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов отказать.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 12 июля 2021 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
