Решение Тамбовского областного суда от 03 ноября 2020 года №3а-441/2020

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 ноября 2020 года Дело N 3а-441/2020
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Яковлевой М.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Деевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Оробец В.Н. к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, администрации города Мичуринска Тамбовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области, Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту решения - ТОГБУ "ЦОКСОН"), Управлению Росреестра по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Оробец В.Н. обратился в Тамбовский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости принадлежащего ему на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:26:0000185:929, площадью 56 120 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: *** и просил обязать администрацию г. Мичуринска Тамбовской области произвести перерасчёт арендной платы по договору аренды N 37 от 24 апреля 2020 года с даты его заключения.
Определением Тамбовского областного суда от 17 июля 2020 года заявление административного истца в части возложения обязанности на администрацию г. Мичуринска Тамбовской области произвести перерасчёт арендной платы по представленному договору аренды было возвращено.
Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки земельного участка значительно превышают его рыночную стоимость, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется от кадастровой стоимости.
В обоснование заявленных требований сослался на отчёт об оценке Мичуринская оценочно-консультативная фирма ООО "АгроЭксперт" N 1307/20 от 13 июля 2020 года оценщика Конкина П.С., в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:26:0000185:929 по состоянию на 7 февраля 2020 года определена в размере 9 592 592 руб.
Административный истец Оробец В.Н. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.
В поступивших от представителя административных ответчиков Комитета по Управлению имуществом Тамбовской области и ТОГБУ "ЦОКСОН" Рыжкова А.Н. возражениях указано, что заявленные административные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку величина рыночной стоимости, указанная оценщиком в отчёте, является заниженной. Также указывает, что на странице 55 отчёта об оценке N 1307/20 применена понижающая корректировка в рамках городов, что является неверным. В дополнительно поданном заявлении Рыжков А.Н. просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения - Управление Росреестра по Тамбовской области) также просил рассмотреть дело в своё отсутствие, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости. Решение вопроса об удовлетворении заявленных требований в части установления кадастровой стоимости равной рыночной оставляет на усмотрение суда.
Директор ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения.
Представитель административного ответчика администрации города Мичуринска в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного рассмотрения надлежаще.
Поскольку лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований к ТОГБУ "ЦОКСОН" и Управлению Росреестра по Тамбовской области по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела усматривается, что 24 апреля 2010 года между администрацией г. Мичуринска Тамбовской области и административным истцом заключен договор аренды N 37 земельного участка с кадастровым номером 68:26:0000185:929 сроком с 24 апреля 2020 года по 23 апреля 2023 года, по условиям которого годовой размер арендной платы рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента инфляции.
Таким образом, административный истец обладает правом оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:26:0000185:929 утверждена в размере 54 731 030 руб. по состоянию на 7 февраля 2020 года актом определения кадастровой стоимости ТОГБУ "ЦОКСОН" от 27 марта 2020 года, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 апреля 2020 года, с датой начала применения с 7 февраля 2020 года.
Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 7 февраля 2020 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
В соответствии со статьёй 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту решения Федерального закона N 135-ФЗ) отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.
Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ N 299 от 20 мая 2015 года.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки"Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 611 от 25 сентября 2014 года.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исследовав представленный отчет оценщика, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объекта оценки вызывающими сомнения, поскольку оценщик при расчете рыночной стоимости применил сравнительный подход, метод сравнения продаж, используя при этом понижающую корректировку в рамках городов. Кроме того, оценщиком при исследовании сегмента рынка, необходимого для оценки объекта не введена корректировка на предаваемые имущественные права, вместе с тем, административный истец пользуется земельным участком, который исследовался в отчёте оценщика на праве аренды, в отличие от объектов-аналогов в отношении которых установлено право собственности.
Определением суда от 30 июля 2020 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет подтверждения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.
Согласно заключению эксперта ООО ОПЦ "Альтаир" Черемисина С.С. от 7 сентября 2020 года N 0709/20 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 7 февраля 2020 года с кадастровым номером 68:26:0000185:929 составляет 13 377 324 руб.
Оценивая экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется. Оценщик Черемисин С.С. имеет высшее юридическое образование по специальности "Юриспруденция", высшее техническое образование по специальности "Комплексное обеспечение информационной безопасности автоматизированных систем", квалификацию оценщика по специальности "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона N 135-ФЗ по направлению "Оценка недвижимости", имеющего стаж экспертной работы с 2015 года.
В экспертном заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит участок, исходя из его фактического использования и факторы, влияющие на его стоимость, а также в заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет".
Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.
Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки.
При этом экспертом обоснованно были проведены также корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки: на возможность торга, местоположение относительно областного центра, местоположение в пределах города, расположение относительно красной линии, на наличие ветхих зданий, строений или сооружений и площадь.
В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.
Возражений относительно заключения эксперта либо ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы участники процесса не заявляли, и оснований для назначения таковой по инициативе суда не имеется.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими по делу доказательствами, учитывая наличие в отчете оценщика вышеуказанных недостатков, суд считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив административные исковые требования к ТОГБУ "ЦОКСОН" и Управлению Росреестра по Тамбовской области.
Поскольку Комитет по управлению имуществом Тамбовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области и администрация г. Мичуринска не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости, соответственно, в удовлетворении требований к данным административным ответчикам следует отказать.
Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком по делу, являются несостоятельными и противоречащими положениям части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статям 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым именно данный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, и соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился 15 июля 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Оробец В.Н., поданное в Тамбовский областной суд 15 июля 2020 года, удовлетворить в части требований, предъявленных к ТОГБУ "ЦОКСОН" и Управлению Росреестра по Тамбовской области.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:26:0000185:929 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 февраля 2020 года размере 13 377 324 руб.
В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, администрации г. Мичуринска, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области - отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Тамбовский областной суд.
Мотивированное решение изготовлено 5 ноября 2020 года.
Судья М.В. Яковлева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка