Дата принятия: 19 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-441/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 19 ноября 2020 года Дело N 3а-441/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Потребительского общества "Красные Ткачи" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Потребительское общество (ПО) "Красные Ткачи" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое, вид - здание, площадью 1 961, 5 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 195 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ПО "Красные Ткачи" является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 14 195 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 44 743 375,37 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Сизова Г.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве административный иск не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражал против взыскания с административного ответчика судебных расходов.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда, в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов к данным органам возражали, поскольку они не являются органами, утвердившими результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ПО "Красные Ткачи" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ПО "Красные Ткачи" является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое, вид - здание, площадью 1 961, 5 кв.метр, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения признаются:
1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;
2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год.
В указанный Перечень под номером 414 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание что ПО "Красные Ткачи" является собственником нежилого здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно, права и законные интересы ПО "Красные Ткачи" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 44 743 375,37 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 14 195 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также письменных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным и доходным подходами после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.
В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, при котором оценщиком рассчитывался доход, приносимый аналогичной недвижимостью от сдачи в аренду.
В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж - индикативно, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщиком было отобрано три аналога, после чего произведен расчет ставки арендной платы. При этом, к ставкам арендной платы аналогов оценщиком применены корректировки на дату предложения, на техническое состояние, на этаж расположения, на расположение относительно красной линии, на наличие отдельного входа.
При расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом к ценам объектов - аналогов оценщиком применены корректировки на права на земельный участок под объектом капитального строительства, на торг, на дату предложения, на местоположение, на физическое состояние, на состояние отделки, на расположение относительно красной линии, на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости.
Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в Отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В соответствии с пунктами 22, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Из исследованного Отчета видно, что оценщиком проведен тщательный анализ характеристик объекта оценки и аналогов, использованных как в рамках доходного, так и в рамках сравнительного подходов, определены их качественные характеристики и выявлены те характеристики, которые влияют на ценообразование данных объектов, как объектов аренды, так и объектов продажи.
Выводы оценщика о соответствующих факторах, влияющих на образование цены предложения и ставки арендной платы, полно и подробно в Отчете приведены, последовательны и проверяемы.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывал на ошибочное выделение в рамках доходного подхода стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости и применении коэффициента 0,77, а также на отсутствие корректировки на тип здания.
Суд не находит оснований согласится с обоснованностью данных возражений.
Из Отчета следует, что по результатам расчета стоимости объекта сравнительным подходом и доходным подходами оценщиком была получена величина стоимости единого объекта недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок).
После этого, оценщиком в целях получения стоимости объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости произведена его "очистка" от стоимости земельного участка с применением корректировки 0,77, предложенной в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года.
Указанные действия оценщика суд полагает правильными, соответствующими пункту 20 ФСО N 7.
Довод административного ответчика о том, что полученная при такой корректировке стоимость земельного участка в рамках сравнительного и доходного подходов отлична друг от друга и отличается от рыночных данных о стоимости данного земельного участка, являются необоснованными и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
В возражениях на Отчет административным ответчиком приведены доводы о необходимости применения корректировки цен аналогов на тип здания.
Из анализа Отчета следует, что оценщиком был избран расчет будущих доходов от сдачи в аренду здания частями (блоками) множеству арендаторов, поскольку на рынке отсутствуют предложения по аренде аналогичных с объектом оценки по площади зданий, а при использовании аналогов, которые есть на рынке, только корректировка на площадь составила бы 25 %.
Таким образом, в рамках исследуемого Отчета принимались объекты с незначительными площадями со вспомогательными помещениями, без входящих в состав помещений общего пользования.
Отказ от применения корректировки на тип здания оценщиком обоснован тем, что объект оценки, как и его аналоги, представляют собой встроенные помещения, предлагается объект недвижимости административного истца к аренде разными площадями (блоками), а объекты, принятые в качестве аналогов имеют незначительные площади и предлагаются к аренде блоками, то корректировка на тип объекта не требуется.
Суд полагает данные действия оценщика в рамках оценки вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения об одном предложении, которое, по его мнению, является аналогом оцениваемому объекту и подлежало включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах того объекта, на который указывает Департамент, по итогам применения корректировок к цене его предложения оказало бы существенное влияние на результат расчета.
Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.
В связи с этим, рыночная стоимость здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 17 034 000 рублей.
При этом, заявление административного истца о том, что данная величина составляет 14 195 000 рублей, является неверным.
Из Отчета следует, что при расчете рыночной стоимости объекта сравнительным и доходным подходами, оценщиком не производилось каких - либо "очищений" полученных цен предложений и ставок арендной платы, исходя из предположения о наличии в их составе налога на добавленную стоимость.
Расчет производился безотносительно наличия или отсутствия указанной составляющей в ценах предложений и ставках арендной платы.
По итогам данного расчета получена величина в 17 034 000 рублей.
Вместе с тем, после получения итоговой величины рыночной стоимости, оценщиком, предполагающим, что в составе данной стоимости имеется налог на добавленную стоимость, заложенный продавцами и арендодателями в цены соответствующих предложений, уменьшил итоговую величину на данный налог, получив сумму в 14 195 000 рублей.
В связи с этим, принимая во внимание, что последние выводы оценщика безосновательны и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, суд не находит оснований определять в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости цену в 14 195 000 рублей.
Рыночная стоимость данного объекта, исходя из логики и последовательности проанализированного судом расчета, составляет 17 034 000 рублей.
Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости здания подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ПО "Красные Ткачи" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ПО "Красные ткачи" с настоящим административным иском в суд - 19 октября 2020 года.
Разрешая заявление ПО "Красные Ткачи" о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 61 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ПО "Красные Ткачи" подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 52 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Потребительского общества "Красные Ткачи" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое, вид - здание, площадью 1 961, 5 кв.метр, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 17 034 000 (семнадцать миллионов тридцать четыре тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 19 октября 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Потребительского общества "Красные Ткачи" судебные расходы в сумме 54 000 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 52 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 03 декабря 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
