Дата принятия: 07 декабря 2017г.
Номер документа: 3а-441/2017
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 декабря 2017 года Дело N 3а-441/2017
Именем Российской Федерации
город Владимир 7 декабря 2017 года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Агафоновой Е.В.
при секретаре Шаховой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кутровской Л. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Кутровская Л.В. обратилась во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, имеющего разрешенное использование - нежилое здание (комплекс обслуживания легковых автомобилей), относящегося к землям населенных пунктов.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 8 847 092, 48 руб., что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости, составленном ООО "****" N 86/2017 от 25 апреля 2017 года, в размере 3 960 000 руб. по состоянию на 19 января 2017 года.
По мнению Кутровской Л.В., данное обстоятельство ведёт к уплате арендной платы, исчисляемой исходя из размера кадастровой стоимости, в завышенном размере.
Административный истец Кутровская Л.В., извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие. В представленном письменном отзыве указала, что настаивает на удовлетворении административных исковых требований и установлении кадастровой стоимости в размере, определенном в отчете ООО "****". Выразила несогласие с выводами экспертов относительно выявленных в отчете нарушений. Указывает, что спорный земельный участок находится частично в многофункциональной зоне коммерческо-деловых и финансовых учреждений, досуга, торговли, в связи с чем выводы оценщика обоснованны. Данное обстоятельство подтверждается сообщением администрации г.Владимира.
Административные ответчики - администрация г.Владимира, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), заинтересованное лицо Максименко Н.Л., явка которых не признана судом обязательной, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области и Управление Росреестра по Владимирской области ходатайствовали о рассмотрении дела без участия своих представителей.
Административными ответчиками представлены письменные отзывы (возражения), в которых они не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, не ставят под сомнение правильность заключения экспертов ООО "****", его форму и содержание, а также размер определенной ими рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд, определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся Кутровской Л.В., Максименко Н.Л., представителей администрации г.Владимира, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной.
Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статьей 24.19 этого же Закона установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее - Методические указания), утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N222, предусматривающим, что в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или включение в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года - в Единый государственный реестр недвижимости) сведений о ранее учтенном земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения её результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.
Датой внесения сведений о земельном участке с кадастровым номером ****, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности, является 19 января 2017 года.
В силу пункта 1.6 Методических указаний относительно земельного участка с кадастровым номером **** был оформлен акт от 19 января 2017 года N 33/701/17-613 определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 19 января 2017 года, в соответствии с которым кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 8 847 092, 48 руб. (т.1 л.д.119).
Исходя из положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности датой определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с указанной статьей является 19 января 2017 года.
Как установлено судом, Кутровской Л.В. и Максименко Н.Л. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенный по адресу: ****, имеющий разрешенное использование - нежилое здание (комплекс обслуживания легковых автомобилей), относящийся к землям населенных пунктов (т.1 л.д.7-20, 145-148).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена в соответствии с актом определения кадастровой стоимости земельных участков N 33/701/17-613 по состоянию на 19 января 2017 года, утвержденным органом кадастрового учета, в размере 8 847 092, 48 руб. (т.1 л.д.119).
Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, ведет к уплате арендной платы в завышенном размере, Кутровская Л.В. обратилась в суд 21 июля 2017 года с настоящим административным исковым заявлением, уточненным 5 сентября 2017 года (т.1 л.д.2-3, 138-139).
Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой Кутровской Л.В. за земельный участок с кадастровым номером ****, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (п.5.4 договора аренды земельного участка N 15318М от 20.01.2017, расчет арендной платы), суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате арендных платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет ООО "****" N86/2017 от 25 апреля 2017 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 19 января 2017 года в размере 3 960 000 рублей (т.1 л.д. 21-94).
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 января 2017 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 160-163).
Согласно заключению экспертов ООО **** N334/2017 от 30 октября 2017 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 января 2017 года составляет 4 263 000 рублей.
Относительно соответствия отчета об оценке ООО "****" N86/2017 от 25 апреля 2017 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертов указано, что в отчете об оценке выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: ссылки на страницах 27,28,31,40,56 отчета не представляется возможным проверить, что не позволяет сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; оценщик относит объект оценки (страница 26 отчета) к земельным участкам общественно-делового значения под размещение объектов коммерческого (торгово-офисного) назначения, при том, что объект оценки имеет разрешенное использование - нежилое здание (комплекс обслуживания легковых автомобилей); объекты-аналоги, используемые оценщиком относятся к офисно-торговым объектам, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; в расчете стоимости корректировка на местоположение (страницы 29-30 отчета), на площадь (страница 30 отчета) проводится по источнику информации 2014 года. Корректировки объектов - аналогов проводятся по факторам офисно-торгового сектора (т.2 л.д. 2-143).
Экспертиза проведена сотрудниками ООО "****" ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2006 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года и ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение экспертов N334/2017 от 30 октября 2017 года соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы.
Замечания административного истца на заключение судебной оценочной экспертизы не ставят под сомнение обоснованность заключения экспертов. Утверждения о том, что аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка подобраны корректно независимым оценщиком при подготовке отчета, объективно опровергаются исследовательской частью заключения эксперта. Объекты-аналоги подобраны экспертами из числа объектов недвижимости, относящихся к одному с оцениваемым объектом оценки сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам.
Поскольку противоречия в выводах экспертов или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.
Доводы административного истца суд находит несостоятельными, поскольку его утверждение основано на неправильном толковании. Кроме того в заключении приведены иные нарушения отчета ООО "****" от 25 апреля 2017 года, которые не позволяют подтвердить достоверность исходной информации.
Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку заключение экспертов N334/2017 от 30 октября 2017 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение экспертов N334/2017 от 30 октября 2017 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 19 января 2017 года.
В связи с изложенным, представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости ООО "****" N86/2017 от 25 апреля 2017 года суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, имеющего разрешенное использование - нежилое здание (комплекс обслуживания легковых автомобилей), относящегося к землям населенных пунктов, по состоянию на 19 января 2017 года в размере его рыночной стоимости 4 263 000 рублей.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
Датой подачи заявления Кутровской Л.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 21 июля 2017 года, то есть дату ее обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Кутровской Л. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, имеющего разрешенное использование - нежилое здание (комплекс обслуживания легковых автомобилей), относящегося к землям населенных пунктов, по состоянию на 19 января 2017 года в размере его рыночной стоимости 4 263 000 (четыре миллиона двести шестьдесят три тысячи) рублей.
Считать датой подачи заявления Кутровской Л. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 21 июля 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.В.Агафонова
Мотивированное решение изготовлено 7 декабря 2017 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
