Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26 марта 2021 года №3а-438/2020, 3а-143/2021

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2021 года Дело N 3а-143/2021
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Ахметгалиевой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-143/2021 (N 3а-438/2020) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "Ноябрьский завод строительных материалов" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
общество с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "Ноябрьский завод строительных материалов" (далее также - ООО НПО "НЗСМ", общество) обратилось в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (с учетом привлечения судом административного соответчика) об установлении кадастровой стоимости земельных участков:
1. с кадастровым номером N, общей площадью 40000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 18 456 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;
2. с кадастровым номером N, общей площадью 17061 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 9 083 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость принадлежащего обществу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, установленная на 01 января 2019 года, составляет 21 182 400 рублей. Кадастровая стоимость принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, установленная на 01 января 2019 года, составляет 24 801 063 рубля 87 копеек. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности, а также нарушает право общества на установление действительной налоговой обязанности.
В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечены Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска и Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в письменных возражениях полагал в удовлетворении административного иска отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец ООО НПО "НЗСМ" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 17061 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
ООО НПО "НЗСМ" также является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 40000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 86-19 от 25 октября 2019 года (со сроком аренды с 01.12.2018 по 30.07.2021) и приложений к нему, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (перерасчет арендной платы) (п. 3.5 договора), арендодателем выступает - Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьск.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также для целей налогообложения.
Исходя из положений пункта 1 статьи 387, пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налогоплательщик (организация), обладающий земельным участком на праве собственности, обязан уплачивать земельный налог исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Из положений пунктов 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ следует, что юридические лица имеют право на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, а также собственник земельного участка и налогоплательщик, уплачивающий земельный налог исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N, по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 21 182 400 рублей, 24 801 063, 87 рублей, соответственно. Государственная кадастровая стоимость земельных участков определенная на названную дату, подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, требования, изложенные в содержании административного искового заявления о том, что дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец представил в суд отчет N 20020302 от 10 марта 2020 года, выполненный ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которому их рыночная стоимость, составила: с кадастровым номером N - 18 456 000 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года); с кадастровым номером N - 9 083 000 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года).
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В рассматриваемом случае оценщик в отчете не в полном объеме исследовал рынок недвижимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, ряд земельных участков выбранных в качестве объектов аналогов имеет значительные различия по местоположению, дате оценки, корректировочные коэффициенты на площадь, передаваемые права, наличие коммуникаций не обоснованы, при этом отсутствует корректировка на улучшения объекта-аналога N 2 в виде железобетонного забора (о чем указано в тексте объявления о продаже), что не согласуется с приведенными федеральными стандартами оценки.
В указанных обстоятельствах представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков.
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 90-21 от 03 марта 2021 года, рыночная стоимость земельных участков, составила: с кадастровым номером N - в размере 19 920 000 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года); с кадастровым номером N - в размере 8 633 000 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года).
Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.
Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельных участков не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельных участков следует признать заключение эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 90-21 от 03 марта 2021 года, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельных участков.
Поскольку кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает их рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению равной их рыночной стоимости в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" для обращения юридического лица в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предварительное обращение в комиссию не является обязательным, соответственно для данной категории дел, с учетом оспаривания по настоящему делу кадастровой стоимости проведенной в 2019 году, не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Дата подачи административного искового заявления в суд посредством почтовой связи - 20 ноября 2020 года, соответственно данная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Поступившее в суд заявление от эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 80 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного истца и за счет административного ответчика в равных долях, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости; разница между рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером N и кадастровой стоимостью установленной в результате кадастровой оценки составляет менее 10%, что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца.
Вместе с тем разница между рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером N и кадастровой стоимостью установленной в результате кадастровой оценки составляет более 50% (2,8 раза - является кратной), что не укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и свидетельствует об ошибочности кадастровой оценки.
Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером N в соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01.11.2019 N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости содержится ссылка на данный приказ в качестве реквизита акта об утверждении кадастровой стоимости - т. 1, л.д. 28).
Как следует из материалов дела, общая стоимость проведенной судебной экспертизы в отношении 2 земельных участков составила 80 000 рублей, соответственно стоимость экспертизы по каждому земельному участку составляет - 40 000 рублей (80 000: 2).
Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
В указанных обстоятельствах судебные расходы в размере 40 000 рублей по проведенной экспертизе в отношении земельного участка с кадастровым номером N (разница в стоимости которого укладывается в приемлемый диапазон отклонения), должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 КАС РФ.
Судебные расходы в размере 40 000 рублей по проведенной экспертизе в отношении земельного участка с кадастровым номером N (разница в стоимости которого не укладывается в приемлемый диапазон отклонения), должны быть отнесены на административного ответчика Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 40000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 19 920 000 (девятнадцать миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 17061 кв. м., расположенного по адресу: Ямало<адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 8 633 000 (восемь миллионов шестьсот тридцать три тысячи) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
Дата подачи заявления общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "Ноябрьский завод строительных материалов" о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков - 20 ноября 2020 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "Ноябрьский завод строительных материалов" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" расходы по проведению судебной экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" расходы по проведению судебной экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка