Решение Рязанского областного суда от 28 мая 2020 года №3а-438/2019, 3а-89/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 мая 2020 года Дело N 3а-89/2020







28 мая 2020 года


г. Рязань




Рязанский областной суд в составе
председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием
представителя административного истца ООО пищекомбинат "Бельковский" Потапкова Н.Н.,
представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ РО "Центр ГКО" Кучуркина А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО пищекомбинат "Бельковский" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО пищекомбинат "Бельковский" обратилось с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости.
В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка.
Кадастровая стоимость данного земельного участка составляет <скрыто> руб. и значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.
Административный истец просил установить рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере, определённом в отчете ООО "Вектра-эксперт", - <скрыто> руб.
В судебном заседании представитель ООО пищекомбинат "Бельковский" Потапков Н.Н. поддержал требования административного иска.
Представитель административного ответчика Минимущества Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ РО "Центр ГКО" Кучуркин А.А., представитель Минимущества Рязанской области Климов Д.А. просили отказать в удовлетворении требований административного истца в связи с отсутствием доказательств достоверной рыночной стоимости земельного участка.
От заинтересованного лица администрации МО - Гусевское городское поселение Касимовского муниципального района Рязанской области поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области, надлежащим образом извещённый о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.
Исследовав материалы дела, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым N площадью <скрыто> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под промышленные предприятия, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере <скрыто> руб..
19 сентября 2019 года ООО пищекомбинат "Бельковский" обратилось в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определённом в отчёте ООО "Вектра-эксперт" - <скрыто> руб..
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки.
По ходатайству представителя административного истца судом для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Правовая защита" Шипову А.В..
Согласно заключению эксперта ООО "Правовая защита" Шипова А.В. N от 06.12.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 01 января 2018 года составила <скрыто> руб..
Изучив экспертное заключение ООО "Правовая защита", суд счёл обоснованными доводы обеих сторон об ошибках и нарушениях, допущенных экспертом при проведении экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, вызывающих сомнения в правильности заключения эксперта. В связи с чем по делу была назначена в ООО "ИКС-ГРУПП КОРПОРЕЙШН" повторная судебная экспертиза, на разрешение которой, учитывая, что административный истец настаивал на установлении рыночной стоимости в размере, определённом досудебным отчётом, поставлены вопросы о соответствии отчета ООО "Вектра-Эксперт" от 12.09.2019 г., требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки и в случае несоответствия - о размере рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта ООО "ИКС-ГРУПП КОРПОРЕЙШН" Осташовой Т.В. от 20.03.2020 отчет ООО "Вектра-Эксперт" не соответствует Федеральным стандартам оценки. А именно, отчёт не соответствует пункту 5 ФСО N 3, в соответствии с которым при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В нарушение указанных требований оценщик ООО "Вектра-Эксперт" выбирал объекты аналоги с рыночной стоимостью по нижней границе рынка, вследствие чего итоговая рыночная стоимость за 1 кв.м в Отчёте ниже диапазона обзора рынка.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 01 января 2018 года определена экспертом в размере <скрыто> руб..
Суд считает, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результатов, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.
Эксперт Осташова Т.В. является незаинтересованным по делу лицом, состоит в саморегулируемой организации оценщиков; имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню которых отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих достоверность указанной величины рыночной стоимости земельного участка, не представлено.
Доводы сторон о допущенных экспертом Осташовой Т.В. нарушениях при производстве повторной судебной оценочной экспертизы, которые возможно существенно повлияли на итоговые выводы о рыночной стоимости спорного земельного участка, являются необоснованными, поскольку они носят предположительный характер.
В частности, суд не может принять во внимание доводы сторон о том, что использованные экспертом аналоги N 2 и N 3 являются одним и тем же участком, учитывая, что в объявлениях о продаже данных земельных участков указана разная площадь этих объектов.
Несостоятельными являются доводы о том, что использованные объекты аналоги несопоставимы с объектов экспертизы.
Как следует из заключения, экспертом сделаны необходимые корректировки в той мере, в какой объект исследования отличается от объектов-аналогов.
Экспертом был проведен анализ рынка с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах. В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.
При проведении оценки земельных участков эксперт Осташова Т.В. использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Экспертом при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений использовались сведения о 16 земельных участках, из которых для сравнения подобрано 3 объекта-аналога на дату определения рыночной стоимости, относящихся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, и расположенных в пределах г. Рязани. Экспертом применены корректировки на торг, на месторасположение, на площадь. В исследовательской части заключения приведено мотивированное обоснование неприменения корректировки на инженерные коммуникации и вид разрешённого использования.
Проведя согласование результатов оценки, эксперт осуществил расчет рыночной стоимости объектов оценки, установив ее в размерах, не выходящих за пределы диапазона рыночных цен предложений, исследованных в результате анализа рынка недвижимости.
По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Оснований для установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с отчетом ООО "Вектра-эксперт" не имеется, определённую в данном экспертном заключении стоимость суд не может признать достоверной, поскольку заключение основано на неполной информации об использованных объектах-аналогах, что повлекло неверный расчёт стоимости.
Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением повторной судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца в сфере налогообложения, суд полагает возможным частично удовлетворить требования административного истца, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N равной рыночной стоимости в размере <скрыто> руб.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Учитывая, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка административного истца значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, установленную в экспертном заключении, что свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к указанному объекту недвижимости, судебные расходы должны быть возложены на административного ответчика. А именно, расходы по оплате административным истцом государственной пошлины и оплата проведения судебной экспертизы.
Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
ООО "ИКС-ГРУПП КОРПОРЕЙШН" заявлено об оплате проведённой судебной экспертизы в сумме <скрыто> рублей.
Установлено, что министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области на основании определения суда о назначении экспертизы была произведена оплата половины стоимости экспертизы (платёжное поручение N от 28.02.2020 на <скрыто> руб.). В связи с чем с Министерства в пользу экспертного учреждения подлежит взысканию оставшаяся часть оплаты проведения судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО пищекомбинат "Бельковский" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 19 сентября 2019 года.
Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в пользу ООО пищекомбинат "Бельковский" расходы по оплате государственной пошлины в сумме <скрыто> рублей.
Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в пользу ООО "ИКС-ГРУПП КОРПОРЕЙШН" оплату проведённой повторной судебной экспертизы в сумме <скрыто> рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: подпись Хмельникова Е.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка