Решение Кемеровского областного суда от 22 июня 2017 года №3а-438/2017

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 22 июня 2017 года Дело N 3а-438/2017
 
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе: председательствующего судьи Никулиной И.А.
при секретаре Шарафиеве П.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
«22» июня 2017 года
дело по административному исковому заявлению ФИО9 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО10 обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что ФИО11 является арендатором земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < данные изъяты>, категория земель: < данные изъяты>
Указанный земельный участок используется по договору аренды № < данные изъяты> от 19.07.2016г.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет < данные изъяты> руб.
Между тем рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика № < данные изъяты> от 21.03.2017, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 1 августа 2014 года составляет < данные изъяты> руб.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности ФИО12 как арендатора земельного участка, оплачивающего арендную плату в экономически не обоснованном размере, так как кадастровая стоимость земельного участка является составляющей при расчете арендной платы, что нарушает его имущественные интересы.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной.
Административный истец и его представитель ФИО13., действующий на основании доверенности от 16.05.2017г., в судебное заседание не явились, извещены в надлежащей форме, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованные лица - администрация Гурьевского поселения Кемеровской области своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указало, что не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представил.
Администрация Гурьевского поселения Кемеровской области письменные возражения на иск не представила.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданином в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно ч.2 ст.246 КАС РФ к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В силу положений ст.17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» экспертиза отчета об оценке объекта проводится, в том числе, в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, ФИО14 является арендатором земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: < данные изъяты>. (л.д. 14-15).
Из расчета арендных платежей за пользование земельным участком, являющимся приложением №2 к Договору аренды земельного участка № < данные изъяты> от 19.07.2016г., следует, что основой для расчета арендных платежей является оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка (л.д. 16).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 марта 2017 года (л.д. 17), выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07 марта 2017года (л.д. 18), кадастровому делу (л.д. 97-119), данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 28 января 2009 года, кадастровая стоимость земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, составляет 9 447 950, 98 руб.
Из представленного административным истцом отчета № < данные изъяты> от 21 марта 2017 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ФИО19., следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 г. составляет < данные изъяты> руб. (л.д. 21-52).
В отношении данного отчета представлено положительное экспертное заключение № < данные изъяты> от 15 мая 2017 г., подготовленное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик ФИО18 составивший отчет, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, а проведенная экспертиза отчета подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете (л.д. 53-84).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности заявителя ФИО16 как арендатора спорного земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
В суд с настоящим административным заявлением ФИО17 обратился 25 мая 2017 года, данную дату следует считать датой обращения за пересмотром кадастровой стоимости.
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 г., к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Кадастровая стоимость земельного участка, которую оспаривает административный истец, определена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 1 августа 2014 года с внесением в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года сведений о кадастровой стоимости земельных участков. Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать дату 01 августа 2014 года, что и отражено в кадастровой справке и выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.
Административными ответчиками и заинтересованными лицами по данному делу, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области - органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка.
Доводы и обстоятельства, ставящие под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчета об оценке, не установлены.
Из отчета оценщика ФИО20 следует, что им выбран сравнительный подход к оценке спорного объекта. В рамках сравнительного подхода использовалась совокупность методов оценки, основанных на сравнении исследуемого объекта с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. При подборе объектов-аналогов учитывались требования п.11 ФСО № 7, и в качестве таковых использовались земельные участки, относящиеся к одному сегменту рынка, т.е. подбирались объекты-аналоги с категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под размещение АЗС, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом. Ввиду того, что по данным открытых аукционов на дату, близкую к дате оценки, в г. Гурьевске не было выявлено сделок купли-продажи земельных участков, аналогичных объекту оценки, география поиска объектов-аналогов оценщиком была расширена. Для анализа был выбран рынок земельных участков на территориях муниципальных образований Кемеровской области, схожих по основным социально-экономическим показателям с территорией расположения объекта оценки. Все отличия объектов-аналогов от объекта оценки учтены при внесении корректировок. Вносимые корректировки основаны на общих рекомендациях и методике исследований, директора ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» Лейфера Л.А. Корректировка на местоположение, произведенная в отчете по среднерыночным ценам на земельные участки коммерческого назначения по городам Кемеровской области, соответствует рыночным данным рассматриваемого региона и времени оценки. Полученная итоговая рыночная стоимость объекта оценки соответствует среднеобластным показателям стоимости на земельные участки из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под размещение АЗС», расположенные на территории Кемеровской области на дату оценки. Выбор объектов-аналогов, а также вносимые корректировки оценщиком обоснованы, подробные расчеты приведены в соответствующих разделах отчета оценщика.
Исходными данными по объектам-аналогам послужила информация с официальных сайтов муниципальных органов власти, а также официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов.
Указанные обстоятельства не ставят под сомнение выводы отчета об оценке, поскольку оценщик как лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями, самостоятельно избирает методы исследования, объем необходимых материалов.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержат подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены доказательства, опровергающие выводы оценщика и свидетельствующие об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившему рыночную стоимость спорного земельного участка в размере < данные изъяты> рублей, и положительному экспертному заключению.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость - 01 августа 2014г.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данное учреждение необоснованно привлечено к участию в деле, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.
Таким образом, административные исковые требования подлежат удовлетворению. При этом удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях административных ответчиков и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, подлежат применению с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 01 января 2017 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
требования ФИО21 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: < данные изъяты> категория земель: < данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости < данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года, на период с 1 января 2017 года и до проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 мая 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 27 июня 2017 года.
Председательствующий И.А. Никулина



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка