Решение Кемеровского областного суда от 25 июля 2016 года №3а-438/2016

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 25 июля 2016 года Дело N 3а-438/2016
 
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего Никулиной И.А.
при секретаре Шарафиеве П.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово 25 июля 2016 года административное дело по административному иску Татарникова К. Н. об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости и обязании внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Татарников К.Н. обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости и обязании внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Требования мотивированы тем, что Татарников К.Н. является арендатором земельных участков:
с кадастровым номером < данные изъяты> общей площадью 1775 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания;
с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью 1600 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания, сооружения.
На каждом земельном участке расположены нежилые здания, принадлежащие административному истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав от 25.09.2006 г.
Согласно кадастровой справке от 27 мая 2016 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> определена в 3 510 140, 40 руб.
По отчету сертифицированного оценщика < данные изъяты> № 16-37/2 З от 25 марта 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 250 000 руб., что существенно ниже его кадастровой стоимости.
Согласно кадастровой справке от 27 мая 2016 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> определена в 3 200 128 руб.
По отчету сертифицированного оценщика < данные изъяты> № 16-37/1 З от 25 марта 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 228 000 руб., что существенно ниже его кадастровой стоимости.
Являясь арендатором земельных участков, Татарников К.Н. платит арендную плату, которая определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков. Поскольку кадастровая стоимость земельных участков существенно выше их рыночной стоимости, оплата арендной платы в экономически не обоснованном размере нарушает его права.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размерах, равных их рыночной стоимости.
Административный истец в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца Баринова И.В. на удовлетворении требований настаивала.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, в представленном письменном отзыве не имеет возражений против удовлетворения требований Татарникова К.Н. (л.д. 1-2 т.2).
Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, в представленных письменных возражениях указывает на необоснованное привлечение Управления в качестве административного ответчика, поскольку учреждение не принимает участие в оценочной деятельности, просил отказать в удовлетворении требований административного истца к Управлению Росреестра по Кемеровской области (л.д. 230-231).
Представители Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Администрации Осинниковского городского округа в судебное заседание не явились. Извещены надлежаще. В письменном отзыве представитель Администрации Осинниковского городского округа просит оставить без удовлетворения заявленные требования и рассмотреть дела в его отсутствие.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В рассматриваемом случае, с учетом обращения с административного истца в суд 07 июня 2016 года, с 1 января 2016 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности право арендатора земельного участка на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества.
Как установлено судом, Татарников К.Н. на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 01.04.2014г. № < данные изъяты>, заключенного с Администрацией Осинниковского городского округа на срок до 26.03.2016г., возобновленного на срок по 26.03.2017 г., является арендатором земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью 1755 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания (л.д. 11-17).
На основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 09.07.2014 г. № < данные изъяты>, заключенного с Администрацией Осинниковского городского округа на срок до 09.07.2034г., Татарников К.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью 1600 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания, сооружения (л.д. 93-98).
Размер арендной платы по договорам аренды определен исходя из кадастровой стоимости указанных земельных участков (л.д.17, 99).
Из кадастрового паспорта от 04.02.2016г. видно, что земельный участок с кадастровым номером < данные изъяты> является ранее учтенным, поставлен на государственный кадастровый учет 31.01.2014г., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания (л.д. 21-22). На указанном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - отдельно стоящее здание с кадастровым номером < данные изъяты>, принадлежащее Татарникову К.Н. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № < данные изъяты> от 25.09.2006г. (л.д.197).
Из кадастрового паспорта от 04.02.2016г. видно, что земельный участок с кадастровым номером < данные изъяты> является ранее учтенным, поставлен на государственный кадастровый учет 03.02.2014г., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания (л.д. 103-104). На указанном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - отдельно стоящее здание с кадастровым номером < данные изъяты>, принадлежащее Татарникову К.Н. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № < данные изъяты> от 25.09.2006г. (л.д.203).
Согласно кадастровым справкам от 27.05.2016г. (л.д.20, 102) кадастровая стоимость земельных участков, определенная на основании Решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, которым по состоянию на 01 августа 2014 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Кемеровской области, составляет 3510140, 40 руб. и 3200128 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя Татарникова К.Н., как арендатора спорного земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Из представленного административным истцом отчета сертифицированного оценщика < данные изъяты> № 16-37/2 З от 25 марта 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 250000 руб. (л.д. 23-57). Согласно отчету того же оценщика < данные изъяты> № 16-37/1 З от 25 марта 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 228000 руб. (л.д.105-139).
Проверяя относимость и допустимость отчетов оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельных участков по состоянию на 01 августа 2014 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Согласно положительному экспертному заключению № 155/04/016 от 29 апреля 2016 года (л.д. 58-73), положительному экспертному заключению № 154/04/016 от 29 апреля 2016 года (л.д. 140-174), подготовленным экспертом Экспертного Совета НП СОО «Сибирь», членом которой является подготовивший отчёт оценщик < данные изъяты>, отчёты соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена стоимость объектов оценки, определенная в каждом отчете.
Отчёты оценщика суд находит относимыми к разрешаемым правоотношениям. Рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 августа 2014 года, т.е. на дату, по состоянию на которую была определена их кадастровая стоимость согласно Решению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904.
Оценивая допустимость представленных отчетов, суд принимает во внимание, что отчеты получили положительные экспертные заключения, соответствуют требованиям статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Отчеты следует признать допустимыми доказательствами.
Суд приходит к выводу, что в представленных отчетах содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельных участков, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования, что подтверждено также в экспертных заключениях. Объекты оценки в полной мере идентифицированы, отчеты содержат результаты оценки при применении сравнительного подхода методом сравнения продаж, и обоснование отказа от применения иных подходов (затратного и доходного). Использованные объекты-аналоги соответствуют объектам оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы оценщика о рыночной стоимости объектов оценки. Выводы оценщика, изложенные в отчетах, при оценке фактического использования земельных участков и анализе наиболее эффективного их использования при выборе объектов - аналогов и определении рыночной стоимости земельных участков, с учетом требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, следует признать обоснованными. Примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения, оценщиком подтверждены и обоснованы сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки, в том числе с учетом представленных дополнительных сведений. Отчеты также содержат выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объектов оценки. Представленные отчеты и экспертные заключения содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов оценщика относительно величины установленной в отчетах рыночной стоимости земельных участков, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено. Оснований сомневаться в достоверности установленной в отчетах рыночной стоимости каждого земельного участка и оснований для назначения по делу судебной экспертизы, судом не установлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставленные административным истцом отчеты об оценке и положительные экспертные заключения соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость каждого земельного участка существенно ниже их кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Татарникова К.Н., оплачивающего арендную плату в значительно большем размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости каждого земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что учреждение не является надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях Управления Росреестра по Кемеровской области и не влечет для указанного лица каких-либо неблагоприятных последствий.
При таких обстоятельствах требования Татарникова К.Н. об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Суд не находит оснований для удовлетворения требований об обязании ФКП Росреестра внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив в отношении участка заявленный размер кадастровой стоимости, поскольку в силу положений статьи 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности" соответствующая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения названного требования отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст. 175-179 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л:
требования Татарникова К. Н. удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью 1775 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания, в размере его рыночной стоимости 250000 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты>, общей площадью 1600 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания, сооружения в размере его рыночной стоимости 228000 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года.
Дата обращения Татарникова К.Н. в суд с настоящим административным исковым заявлением - 07 июня 2016 года.
Установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2016 года.
В остальной части требований об обязании ФКП Росреестра внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив в отношении земельных участков заявленный размер кадастровой стоимости, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 28 июля 2016 года.
Судья Кемеровского областного суда И.А. Никулина



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка