Решение Пермского краевого суда от 16 марта 2020 года №3а-436/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2020 года Дело N 3а-436/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Якушина О.А., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица "Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Катаева Олега Валерьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Катаев О.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 000 716 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является сособственником указанного выше объекта капитального строительства, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 378.2, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилого здания установлена по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на ту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 13.02.2020, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ФГБУ "ФКП Росреестра" филиал по Пермскому краю.
Также в ходе рассмотрения дела по существу, административным истцом уточнены административные исковые требования, заявлено об установлении кадастровой стоимости спорного здания магазина в размере 2871 454 рубля, представив к иску иной отчет об оценке N 006/20-КС от 03.03.2020.
Административный истец в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом, его представитель в судебном заседании на удовлетворении уточненных требований настаивал.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в судебном заседании от поддержания ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы отказалась, иных отчетов об оценке спорного здания не представила.
Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю, администрация г. Березники, ФГБУ "ФКП Росреестра" филиал по Пермскому краю в суд представителей не направили, заинтересованные лица Катаев В.О., Катаева С.А., Бабурина Н.Г. в судебном заседании участия также не примали, о времени и месте слушания дела были извещены.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов собственниками здания (нежилое здание, здание магазина) с кадастровым номером **, общей площадью 493,5 кв.м., расположенного по адресу: **** являются Катаев О.В. (1/4 доля в праве), Катаев В.О. (1/4 доля в праве), Катаева С.А. (1/4 доля в праве), Бабурина Н.Г. (1/4 доля в праве), о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
В состав муниципального образования "Город Березники", согласно Решению Березниковской городской Думы от 21.06.2005 N 19 (ред. от 25.09.2019) "Об Уставе города Березники", в соответствии с Законом Пермского края от 21 июня 2018 г. N 252-ПК "О преобразовании поселений, входящих в состав Усольского муниципального района, путем объединения с муниципальным образованием "Город Березники" входит населенный пункт -город Усолье.
Решением Березниковской городской Думы от 23.11.2017 N 318 (ред. от 31.10.2018) "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования "Город Березники" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 874-п от 28.11.2019 "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за N 2188) включено спорное здание с кадастровым номером **.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорное нежилое здание, принадлежащее истцу по праву собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости здания безусловно нарушаются его права и обязанности.
Кадастровая стоимость спорного здания определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 7 560 405,19 рублей.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Катаевым О.В. представлен отчет об оценке от 03.03.2020 N 006/20-КС, выполненный оценщиком ООО "Капитал и право". Согласно отчету рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 01.01.2018 составила 2 871 454 рубля.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок торгово-офисной недвижимости (подсегмент - торговые объекты).
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торгово-офисной недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2017 года, анализ рынка недвижимости Пермского края, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр торгово-офисной недвижимости. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик указал, что рыночная стоимость для конкретного объекта в значительной степени варьируется в зависимости от размера площади, особенностей локального местоположения, технического состояния и прочего. Согласно анализу рынка, по состоянию на дату оценки диапазон цен предложения объектов коммерческого назначения по г. Перми составил от 10 936 руб./кв.м. до 366 972 руб./кв.м.. Согласно приведенной выборке цена на продажу коммерческих объектов (отдельно стоящих зданий с земельными участками), расположенных на территории Пермского края (за исключением г. Перми) находится в достаточно широком диапазоне от 4 833 руб./кв.м. до 28 090 руб./кв.м.
При составлении отчета оценщик также определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения. Оценщик указал, что основные факторы, влияющие на цены зданий и помещений торгово-офисного назначения являются: технические характеристики объекта капитального строительства, объемно-планировочные характеристики объекта капительного строительства (площадь, строительный объем), местоположение (регион строительства) ОКС, наличие и состав коммуникаций, накопленный износ, другие.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком были использованы затратный и сравнительный подходы. В отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае доходного подхода.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналогов для здания и 4 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Оценщиком при определении рыночной стоимости сравнительным подходом была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгово-офисного назначения.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника Ко-Инвест. В качестве аналога для объекта оценки использован аналог из сборника Ко-Инвест "Общественные здания", 2018, раздел "Торговля", категория "Магазины", шифр аналога О3.08.000.0015, имеющий характеристики: класс конструктивной системы КС-1, класс качества здания Econom, магазин без подвала, высота - до 3,5 м, строительный объем здания до 1400 куб.м.
Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемыми по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.
В результате согласования результатов рыночной стоимости спорного объекта, полученных различными подходами, оценщик вывел средневзвешенное значение стоимости здания в размере 2 871 454 рубля.
Каких-либо замечаний относительно произведенных оценщиком расчетов в представленном отчете N 006/20-КС от 03.03.2020, административный ответчик не приводит.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Я. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы к моменту рассмотрения административного дела не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости стороной ответчика и заинтересованными лицами также не представлено.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 30.12.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Катаева Олега Валерьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилого здания, здания магазина) с кадастровым номером **, общей площадью 493,5 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2871454 рубля по состоянию на 01.01.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 24.03.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка