Решение Ленинградского областного суда от 25 апреля 2022 года №3а-435/2021, 3а-8/2022

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 апреля 2022 года Дело N 3а-8/2022
Санкт-Петербург 25 апреля 2022 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Кирьяновой В.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Скрундика Станислава Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Скрундик С.А. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (жилой дом) с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 09.12.2019 указав, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., что существенно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца, поскольку увеличивает размер налоговых обязательств.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, так как кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость определена в отношении здания площадью 218,9 кв.м. согласно Техпаспорту, составленному в 2021 году, а согласно данным ЕГРН объект имеет площадь 243,6 кв. м. по состоянию на 2019 год. Вместе с тем, из приложенных к отчету объявлений, содержащих предложения о продажи жилых домов, принятых в качестве аналогов, не ясно в каком году были размещены данные предложения. Вопрос об удовлетворении исковых требований оставляется на усмотрение суда.
В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" указано, что учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N - 09.12.2019. Разрешение требований административного истца оставляется на усмотрение суда.
В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены Постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257. Дата, по состоянию на которую определена стоимость - 08.07.2012. Объект недвижимости с кадастровым номером N, учтенный в ЕГРН 09.12.2019, не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена согласно пп. "а" п.8 приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514, путем умножения площади здания на среднее значение УПКС зданий соответствующего назначения для кадастрового квартала, в котором расположено такое здание. Значение УПКС для жилых зданий, расположенных в кадастровом квартале N определено в размере <данные изъяты> руб./кв. м. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., исходя из площади - 243,6 кв.м. и УПКС - <данные изъяты> руб./кв. м. Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N - 09.12.2019. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление не имеет.
В письменных возражениях заинтересованным лицом администрацией МО "Сосновоборский городской округ" Ленинградской области указано, что оценщик при расчете рыночной стоимости жилого дома с кадастровым номером N использовал информацию об объектах-аналогах N 1,2,3,4, которая является неполной и не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности и относимости. Из представленных распечаток в отношении объектов-аналогов невозможно установить дату размещения сведений, имеется несоответствие по времени периоду совершения сделки. Отсутствие в объявлениях даты размещения на сайтах влечет невозможность ее использования для отчета об оценке.
В судебное заседание административный истец и представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Кулимзин А. В. поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости на основании экспертного заключения.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Савченко О.А. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов, содержащихся в заключение судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования "Сосновоборский городской округ" Ленинградской области Мащенко А.А. в судебном заседании указал, что не возражает против удовлетворения заявленных требований.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз "О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Судом установлено, что 09.12.2019 за Скрундиком С.А. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Из выписки из ЕГРН от 28.09.2021 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 09.12.2019.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 12.08.2021 N следует, что по состоянию на 09.12.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет подготовлен оценщиком ФИО13, членом Ассоциации саморегулируемая организация оценщиков "Свободный Оценочный Департамент".
При исследовании представленного административным истцом отчета судом установлено, что рыночная стоимость определялась в рамках сравнительного похода методом сравнения продаж. Оценщик, исходя из описания аналогов, количества элементов сравнения и невозможности нахождения всех необходимых данных для проведения корректировок использовал метод качественного анализа. В качестве аналогов оценщиком использованы четыре объекта, выставленных на продажу в 2019 году. Оценка проведена в отношении объекта площадью 218,9 кв.м. Отсутствуют сведения о дате опубликования предложений о продаже объектов, использованных в качестве аналогов.
Согласно заключению судебной экспертизы N от 24.03.2022 в отчете об оценке от 12.08.2021 N допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, подобранные аналоги не сопоставимы с объектом оценки, имеют разные характеристики, выполненные корректировки не соответствуют друг другу. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена судебным экспертом Северо-Западного РЦСЭ Минюста России ФИО9, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта N от 24.03.2022 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.
В заключение судебной экспертизы указано, что вывод о дате публикации объявлений о продаже объектов-аналогов не представляется возможным, идентификатор объявления на продажу объекта-аналога N 4 не имеется, что не позволяет сделать вывод об источнике получения информации. Между тем, между объектом оценки и объектами-аналогами имеется принципиально иное различие - ценообразующий фактор: этажность. Подобранные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом исследования по степени готовности, материалу конструктивных элементов, наличие и виду отделки фасада, наличие и качеству внутренней отделки. В предложениях о продаже объектов-аналогов не имеется подробной информации о произведенных и непроизведенных работах. На листе 29 отчета об оценке указано, что корректировка на условие сделки не применялась, а в таблице "Результаты корректировок стоимости объектов-аналогов" применяется корректировка на условия сделки в 3%. В отчете об оценке отсутствует подтверждение значений весовых коэффициентов, влияющих на стоимость объекта оценки. Выявленные нарушения вводят в заблуждение пользователей отчета и влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен экспертом в рамках затратного подхода с использованием Справочника Укрупненных показателей восстановительной стоимости. В заключение эксперта приведено обоснование отказа от применения сравнительного и доходного подходов.
Эксперт проанализировал объект исследования и объект-аналог из справочника Ко-Инвест, провел корректировку на различие конструктивных элементов: материал наружных стен, а также на различие в инженерных системах, объеме и площади, учел регионально-экономические показатели.
В использованном экспертом справочнике "Ко-инвест" представлены справочные показатели, определенные без учета налога на добавленную стоимость, в связи с чем экспертом приведены два значения стоимости воспроизводства объекта исследования - по справочнику "Ко-инвест" и с учетом величины НДС.
Как указано в п.52 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2020), при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость не является ценообразующим фактором и отдельно не выделяется из рыночной стоимости.
Следовательно, для расчета рыночной стоимости следует принимать стоимость воспроизводства объекта-аналога, определенную по справочнику "Ко-инвест" без какой-либо корректировки на величину НДС.
Стоимость воспроизводства объекта с учетом определения величины прибыли предпринимателя в размере 14,3% составляет <данные изъяты> руб.
В экспертном заключении приведено обоснование накопленного износа (физического, функционального и внешнего) в размере 0%.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной подлежит удовлетворению.
Как разъяснено в п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 N 706 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 1 января 2021 года.
Постановление Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 N 706 официально опубликовано 08.11.2021 и вступило в силу 09.12.2021.
Согласно п.1 ч.2 ст.18 Федерального закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются, в частности, с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
Поскольку с 01.01.2022 подлежат применению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:13:1202029:171 согласно постановлению Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 N 706, то установленная судом кадастровая стоимость в размере равной рыночной стоимости подлежит применению по 31.12.2021.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Скрундика Станислава Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 09 декабря 2019 года.
Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N подлежит применению по 31 декабря 2021 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 29 апреля 2022 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка