Решение Московского областного суда от 15 августа 2018 года №3а-435/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 августа 2018 года Дело N 3а-435/2018
Именем Российской Федерации
15 августа 2018 г. <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Тягай А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Беловой В. Б. и Иванова С. А. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Белова В. Б. и Иванов С. А. обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости отдельно стоящего нежилого здания, площадью 6011.2 кв. метров, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, городской округ Подольск, <данные изъяты> равной его рыночной стоимости.
В обоснование требований истцы ссылаются на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляют отчет NГИ-224-105-216/1217, подготовленный оценщиком ООО "Гилбет Инвест" от <данные изъяты>
Представитель административного истца в ходе рассмотрения дела, на основании результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы изменил требования в части размера установления кадастровой стоимости объект и просил установить в качестве новой кадастровой стоимости рыночную стоимость в размере 166 006 000,00рублей.
Представитель Министерства имущественных отношений МО не возражал против права административного истца на установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости, однако полагал, что заключение судебной оценочной экспертизы выполнено с нарушениями, которые возможно повлияли на определенную экспертом итоговую величину стоимости в связи с чем, просил о проведении повторной судебной оценочной экспертизы. Оставил разрешение данного спора на усмотрение суда.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, администрация городского округа <данные изъяты> в суд представителей не направили. Извещены.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, заслушав сторон, эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, административным истцам на праве собственности принадлежит объект недвижимости, отдельно стоящее нежилое здание, площадью 6011.2 кв. метров, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, городской округ Подольск, <данные изъяты>.
Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> <данные изъяты> ВР-1998 от <данные изъяты> утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории <данные изъяты>, проведенной по состоянию на <данные изъяты>.
Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на <данные изъяты> и составляет 373 143 075,97 рублей.
Административные истцы в силу требований налогового законодательства Российской Федерации являются плательщиками налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияют на права и обязанности Беловой В.Б, Иванова С.А., как плательщиков налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом также установлено, что истцы воспользовались предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и <данные изъяты> обратились с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административные истцы в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости представили отчет NГИ-224-105-216/1217, подготовленный оценщиком ООО "Гилберт Инвест" от <данные изъяты>, согласно которого рыночная стоимость участка составляет 138 309 062,00 рублей
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Бюро оценки бизнеса" Михальченко А.В.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты> эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 166 006 000,00 рублей. Исходя из проведенного анализа рынка, эксперт пришел также к выводу, что расхождение оспариваемой кадастровой стоимости с определенной по результатам его рыночной стоимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов об оценки диапазон отклонений.
С данным заключением не согласился представитель административного ответчика, полагал, что экспертное заключение не отражает действительную рыночную стоимость объекта и имеет нарушения.
Эксперт Михальченко А.В. в судебном заседании поддержал заключение и указал, что объекты-аналоги <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> предназначены под строительство производственно-складских объектов и сопоставимы с объектом оценки. Так, подбор всех трех объектов-аналогов, имеющих вид разрешенного использования, идентичный виду разрешенного использования оцениваемого объекта затруднителен, так как рынок объектов недвижимости <данные изъяты> ограничен, определение рыночной стоимости производится на ретроспективную дату. Корректировка на вид разрешенного использования вводилась на основании показателей "Сборника рыночных корректировок", СРК-2015, под ред. к.т.н. Яскевича Е.Е., ООО "НПЦПО", м.205г., стр.6. все три объекта-аналога расположены в <данные изъяты>, объект-аналог <данные изъяты> и <данные изъяты> и объект исследования расположены на незначительном удалении друг от друга, в центральной части <данные изъяты>.
По наличию коммуникаций достоверно установлено, что на территории объекта-аналога <данные изъяты> находятся все центральные коммуникации, в том числе и электричество, что подтверждено на стр.90экспертного заключения.
В соответствии с представленными материалам дела, так же в представленном в заключении эксперта в главе "Анализ наиболее эффективного использования" экспертом сделан вывод о том, что фактически здание используется как административное, имеет коридорно-кабинетную планировку, что подтверждается экспликацией и планировками здания. Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка под зданием - "для эксплуатации административного здания".
Заявление о том, что здания, в которых расположены объекты, использованные в качестве аналогов при определении арендной ставки в доходном подходе, значительно ниже по "классности", чем объект оценки, ничем необоснованно. Полученная экспертом ставка аренды для исследуемого объекта составляет 7 659 руб./кв.м в год после уторгования. Корректировка на уторгование для офисных объектов в <данные изъяты> принята на основании показателей "Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга", СРД"<данные изъяты> под ред. к.т.н. Яскевича Е.Е., ООО "НПЦПО", м.205г и составляет на дату установления стоимости диапазон 6-9%. В расчетах применено среднее значение -7,5%.
Все коэффициенты, использованные в рамках доходного подхода соответствуют сегменту рынка офисных площадей, при этом все арендные ставки также подобраны для офисных площадей. Так, экспертом соблюдается методология расчетов, поскольку применяемые коэффициенты подобраны в соответствии с сегментом рынка оцениваемого объекта.
Оценивая заключение судебной экспертизы с учетом пояснений данных экспертом, представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.
При этом суд принимает во внимание, что судебный эксперт, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы при определении рыночной стоимости объекта.
Доводы представителей административного ответчика в лице Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, изложенные в письменных объяснениях на экспертное заключение суд, находит субъективными, основанными на личном мнении представителей стороны, полностью опровергаются экспертом, имеющим специальные познания в оценочной области, и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости стороной не представлено.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на <данные изъяты>. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Оснований для удовлетворения заявленного Министерством ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта суд не усмотрел, поскольку каких-либо достоверных и достаточных доказательств не достоверности определенной экспертом стоимости суду не представлено, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделаны выводы и получены ответы на поставленные судом вопросы.
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что стоимость объекта должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на <данные изъяты>.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административных истцов с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является <данные изъяты>, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с <данные изъяты>, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Беловой В. Б. и Иванова С. А. поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость отдельно стоящего нежилого здания, площадью 6011.2 кв. метров, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, городской округ Подольск, <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 166 006 000.00рублей;
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка