Решение Московского областного суда от 08 апреля 2021 года №3а-434/2021

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 апреля 2021 года Дело N 3а-434/2021
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при ведении протокола помощником судьи Подкопаевой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Компании с ограниченной ответственностью "ШАВАРА ЛИМИТЕД" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Компания с ограниченной ответственностью "ШАВАРА ЛИМИТЕД" (далее - административный истец) 29 ноября 2019 года обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости и просила установить ее в размере равном рыночной на дату определения кадастровой стоимости.
Решением Московского областного суда от 11 июня 2020 года административное исковое заявление КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД" удовлетворено, кадастровая стоимость земельных участков утверждена в размере равной рыночной стоимости, определенной судебной оценочной экспертизой.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2020 года решение Московского областного суда от 11 июня 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Московский областной суд.
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца в судебном заседании просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) выразил несогласие с экспертным заключением, полагая его не допустимым доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.
Представитель ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с результатами судебной оценочной экспертизы согласился.
Представитель заинтересованного лица ООО "ЭНЕРГОСТРОЙ" с результатами судебной оценочной экспертизы согласился, просил определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равной рыночной, определенной судебной оценочной экспертизой.
Представитель заинтересованных лиц Красновой В.Н., Краснова М.В., Краснова В.А. с результатами судебной оценочной экспертизы согласился, просил определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равной рыночной, определенной судебной оценочной экспертизой.
Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Заслушав сторон, оценив имеющиеся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенные по адресу: <данные изъяты> с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, <данные изъяты>, общей площадью 2848 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 639 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 416 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 475 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 1634 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 348 кв.м;<данные изъяты>, общей площадью 10 263 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 13 505 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 540 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 2323 кв.м. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, общей площадью 601 кв.м; общей площадью 18 497 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 600 кв.м; <данные изъяты> общей площадью 600 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 509 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 508 кв.м; <данные изъяты>, общей площадью 600 кв.метров административный истец собственником до сентября 2019 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимости кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость.
Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО "Сарона Групп".
Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу при первоначальном его рассмотрении назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Финансовый консалтинг" Кругляковой Виктории Марковне.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 32/03/20 от 24.03.2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости.
С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Кругляковой В.М., согласились представители административного истца, административного ответчика ГБУ МО "Центр кадастровой оценки", заинтересованных лиц, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области выразил несогласие с экспертным заключением, подержал ранее заявленное ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.
Разрешая спор по существу суд исходит из следующего.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.
Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-9 экспертного заключения).
Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).
В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.
В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.
Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области подверг его сомнению, в частности, указал, что для определения рыночной стоимости объектов оценки в рассматриваемом заключении был использован единственный подход к оценке - сравнительный. Отказ от применения доходного подхода счел несостоятельным.
Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, с указанными выше доводами представителя согласиться не может, исходя из следующего.
Из п.11 ФСО N 1 следует, что при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком не следует, что эксперт обязан обосновать отказ от использования какого-либо подхода. Напротив эксперт обязан обосновать выбор тех подходов, которые он использует в конкретном исследовании.
Таким образом, мнение стороны является ошибочным. При этом эксперт при обосновании применения в исследовании сравнительного подхода на стр.14-15 заключения приводит отказ от использования доходного подхода, указывая, что исследуемыми объектами являются незастроенные земельные участки и любое прогнозирование планировки территории и возможных способов ее застройки на дату исследования не имеет под собой каких-либо обоснованных оснований. Также при применении доходного подхода для незастроенных земельных участков возникает большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами. Поэтому, по мнению эксперта, попытка применения в отношении рассматриваемых земельных участков методов доходного подхода, основанных на прогнозируемых данных о способах застройки земельного участка, приведет к низкому уровню достоверности результатов.
Также на исследуемых земельных участках имеются охранные зоны, которые оказывают влияние на планирование застройки территории. Поэтому, по мнению эксперта, попытка применения в отношении рассматриваемых земельных участков методов доходного подхода, основанных на прогнозируемых данных о способах застройки земельных участков, приведет к низкому уровню достоверности результатов.
Суд, с учетом анализа экспертного заключения приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, приведенное экспертом Кругляковой В.М., достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,
Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны министерства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.
Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.
Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 29 ноября 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Компании с ограниченной ответственностью "ШАВАРА ЛИМИТЕД", поданное в Московский областной суд 29 ноября 2019 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 601 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 18 497 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 509 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 508 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2848 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 639 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 416 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 475 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1634 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 348 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10 263 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 13 505 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 540 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2323 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 19 августа 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2021 года.
Судья М.Ю. Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка