Дата принятия: 27 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-434/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 27 ноября 2020 года Дело N 3а-434/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Степаненко Михаила Михайловича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Степаненко М.М. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для целей рекреации, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 366 375 рублей.
Заявление обосновано тем, что Степаненко М.М. является арендатором данного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Оценочная компания "Канцлер" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 366 375 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 1 595 132 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Александров А.С. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержал.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражал во взыскании судебных расходов.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата, Управление Росреестра по Ярославской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Некрасовского муниципального района Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направило, отзыва на административный иск в письменном виде не представило суду.
Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Канцырева Р.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Степаненко М.М. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Степаненко М.М. является арендатором земельного участка площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для целей рекреации, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Степаненко М.М. является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> N 035/14 от 6 марта 2014 года, заключенного Степаненко М.М. с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Некрасовского муниципального района Ярославской области, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Степаненко М.М. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 1 595 132 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 366 375 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Канцырева Р.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.
Так, из содержания Отчета следует, что им проведен анализ рынка земельных участков в пределах населенного пункта - местоположения объекта оценки село Диево - Городище Некрасовского района Ярославской области.
По итогам анализа оценщиком отобрано три объекта, которые удалось идентифицировать на публичной кадастровой карте, и свободных от построек.
Указанные аналоги имеют вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
Оценщиком применялась корректировка цен аналогов по данному ценообразующему фактору.
Суд полагает, что данными действиями оценщика в полной мере соблюдены требования федеральных стандартов оценки относительно отбора аналогов на основании анализа рынка, обоснованности данного отбора и доступности его для пользователей Отчета.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены доводы о том, что на дату оценки имелись предложения по продаже земельных участков с сопоставимым с объектом оценки видом разрешенного использования - для целей рекреации.
Отказ оценщика от использования данных аналогов в нарушение требований пункта 22 ФСО N 7 необоснован.
Суд полагает, что приведенные возражения административного ответчика о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам этих предложения оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента являются несостоятельными.
Кроме того, как обоснованно указал в дополнительных пояснениях оценщик Канцырев Р.А., в качестве основного критерия отбора аналогов он использовал их сопоставимость с объектом оценки по местоположению. Предложенные Департаментом объекты находятся в иных районах области и не сопоставимы с объектом оценки по площади.
При таких обстоятельствах, учитывая, что критерии отбора аналогов, определение их ценообразующих характеристик относится к компетенции оценщика, суд полагает, что требования законодательства об оценочной деятельности вышеописанной процедурой оценки им не нарушены.
Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 366 375 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Степаненко М.М. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Степаненко М.М. с настоящим административным иском в суд - 29 сентября 2020 года.
Разрешая заявление Степаненко М.М. о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя? расходы, связанные с явкой свидетеля в суд.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 75 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Степаненко М.М. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 25 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Расходы по оплате труда оценщика, связанные с необходимостью дачи дополнительных пояснений в рамках допроса в качестве свидетеля в судебном заседании, также являются необходимыми судебными расходами, поскольку данные показания использованы судом в качестве доказательства по настоящему административному делу. В связи с этим, указанные расходы в размере 4 500 рублей также подлежат взысканию в пользу административного истца.
Кроме того, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Степаненко М.М. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 15 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
Таким образом, заявление Степаненко М.М. о взыскании в его пользу судебных расходов подлежит удовлетворению частично.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Степаненко Михаила Михайловича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для целей рекреации, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 366 375 (триста шестьдесят шесть тысяч триста семьдесят пять) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29 сентября 2020 года.
Заявление Степаненко Михаила Михайловича о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Степаненко Михаила Михайловича судебные расходы в сумме 39 800 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 25 000 рублей, расходы, связанные с явкой в суд свидетеля, в размере 4 500 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В удовлетворении остальной части заявления отказать
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 10 декабря 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
