Решение Брянского областного суда от 15 мая 2019 года №3а-432/2018, 3а-46/2019

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 мая 2019 года Дело N 3а-46/2019
Брянский областной суд в составе
председательствующего Суярковой В.В.
при секретаре Коваленко А.Н.
с участием представителя административного истца ООО "Сказка" и заинтересованного лица ООО "Нескучный сад" - Бокатуро А.В., представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области - Ребеко О.Е., представителя заинтересованных лиц: Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и Брянской городской администрации - Копичевой И.В.,
рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Сказка" к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Сказка", действуя через представителя Бокатуро А.В., обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 2 244 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения общей площадью до 1 000 кв.м,, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер: N в размере его рыночной стоимости - 5 859 487 руб. 92 коп по состоянию на 1 января 2015 г.
Кадастровую стоимость указанного объекта просит установить согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта ООО "Бизнес Фаворит" N от 10 сентября 2018 г.
В обоснование заявленных исковых требований административный истец ссылается на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышает его рыночную стоимость. При этом отмечает, что ООО "Сказка" совместно с ООО "Нескучный сад" имеют исключительное право выкупа и аренды находящегося в муниципальной собственности вышеуказанного земельного участка. Данное обстоятельство является существенным при определении размера выкупной цены и арендной платы.
18 сентября 2018 года ООО "Сказка" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Решением Комиссии от 5 октября 2018 года N 16/47 отклонено заявление ООО "Сказка" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N
Определением суда от 24 декабря 2018 года привлечено к участию в рассмотрении административного дела в качестве заинтересованного лица Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Сказка" и заинтересованного лица ООО "Нескучный сад" - Бокатуро А.В. заявленные требования поддержал в полном объеме. Просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г., считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, т.е. 18 сентября 2018 года.
Представитель административного ответчика - Управления имущественных отношений Брянской области Ребеко О.Е. не возражала против реализации права административного истца на судебную защиту, оспаривала предоставленный истцом отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Представитель заинтересованных лиц: Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и Брянской городской администрации - Копичева И.В. возражала против заключения судебной оценочной экспертизы, полагала, что оно не отражает реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Ссылалась на допущенные экспертом противоречия, просила назначить по делу повторную экспертизу.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
В судебное заседание не явились: представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, имеется ходатайство о рассмотрении дела без их участия; представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, муниципальное образование "город Брянск" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2244 кв.м., вид разрешенного использования: объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения общей площадью до 1000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
ООО "Сказка" является арендатором вышеуказанного земельного участка, на котором расположены находящиеся у него в собственности нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 161,3 кв.м, этаж 1, адрес: <адрес>, кадастровый номер: N; нежилое помещение - кафе "Снежка", назначение: нежилое помещение, общей площадью 441,4 кв.м, этаж 1, адрес: <адрес>, Советский район, бульвар Гагарина, д.0, кадастровый номер: N
Также на земельном участке расположено принадлежащее ООО "Нескучный сад" интернет-кафе, назначение: нежилое помещение, общей площадью 55,8 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане 1-4, адрес: <адрес>, кадастровый номер: N
В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 26 ноября 2015 г. N 1853 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населённых пунктов, расположенных на территории городского округа "Город Брянск" по состоянию на 1 января 2015 года определена кадастровая стоимость земельного участка с указанным кадастровым номером.
Данные об установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, по состоянию на 6 сентября 2018 года составляет 11283707,16 руб. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 1 января 2015 г. (л.д. 5)
На основании статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями).
Согласно положениям статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст.12 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с пунктом <данные изъяты> 2 статьи 246, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Как следует из материалов дела, муниципальное образование " город Брянск" в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к ООО "Сказка" и ООО "Нескучный сад" о взыскании неосновательного обогащения в связи с тем, что права на указанный земельный участок, занятый находящимися в собственности объектами недвижимости, ответчиками оформлены не были. При этом при расчете задолженности неосновательного обогащения учитывалась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N
Таким образом, права административного истца затронуты результатами определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, и он имеет право на обращение в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим кодексом.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Административным истцом в качестве доказательства действительной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимого имущества представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта N N 10 сентября 2018 г., выполненный ООО "Бизнес Фаворит", согласно которому рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер: N по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 5 859 487 руб. 92 коп
В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по делу проведена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и включающая проверку отчета N от 10 сентября 2018 г., выполненного ООО "Бизнес Фаворит", на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Производство экспертизы поручено экспертам ООО "Брянский центр оценки и экспертизы".
Согласно заключению эксперта Калинкина А.Л. N от 27 марта 2019 года отчет N от 10 сентября 2018 г., выполненный ООО "Бизнес Фаворит", соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Оценщиком не допущено нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме содержания отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также иных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Выявленные в процессе экспертизы технические недочеты не влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой, в связи с чем рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, по состоянию на 1 января 2015 г. не устанавливалась.
В ходе судебного заседания эксперт Калинкин А.Л. пояснил, что им в заключении N от 27 марта 2019 года допущена техническая ошибка в части указания объекта исследования (л.д. 251). Объект исследования поименован как торговый комплекс, назначение: нежилое здание, общей площадью 2097,8 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N, по состоянию на 1 января 2015 г. Однако исследование проводилось в отношении земельного участка, вид разрешенного использования: условно разрешенный вид использования - объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения общей площадью до 1 000 кв.м, площадью 2244 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N
Также пояснил, что методология проведения оценки, подходы и методы оценки обоснованны. Использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, объекты-аналоги, которые подобраны экспертом Коновым Р.А., являются объективными и обоснованными, по отношению к оцениваемому объекту по состоянию на 2015 г. Признал, что позиция эксперта Конова Р.А. приемлема и применяется рядом оценщиков.
Представитель Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и Брянской городской администрации - Копичева И.В. выражала несогласие с результатами проведенной судебной экспертизы, ссылаясь на то, что не все существенные ценообразующие параметры объектов-аналогов (местоположение, площадь, транспортная доступность) сопоставимы с объектом оценки.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Убедительных доводов и доказательств, опровергающих выводы эксперта или вызывающих сомнение в обоснованности и объективности сделанных выводов, сторонами не представлено, в связи с чем отсутствуют основания для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Несогласие сторон с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы с учетом положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Оценивая экспертное заключение в совокупности с иными собранными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что оно не вызывает каких-либо сомнений, поскольку отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; выводы экспертного заключения полностью согласуются с его исследовательской частью.
На основании изложенного суд расценивает экспертное заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, которое может быть положено в основу решения.
При таких обстоятельствах, с учетом указанных правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, позиции сторон, суд приходит к выводу о том, что стоимость спорного объекта недвижимого имущества должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной ООО "Бизнес Фаворит" в N от 10.09.2018 года.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Следовательно, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Суд считает необходимым указать в решении дату подачи истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 18 сентября 2018 г., дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
С учетом изменений, внесенных в Налоговый кодекс Российской Федерации, Федеральным законом от 3 августа 2018 года N334-ФЗ, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года (в том числе по иску, поданному до 1 января 2019 года), и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, подлежит учету при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Сказка" к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
земельного участка, общей площадью 2244 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения общей площадью до 1000 кв.м, кадастровый номер: N расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 5 859 487 руб. 92 коп по состоянию на 1 января 2015 года.
Датой подачи заявления считать 18 сентября 2018 года.
Вновь установленная кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.В. Суяркова
Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка