Решение Забайкальского краевого суда от 27 марта 2020 года №3а-43/2020

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 марта 2020 года Дело N 3а-43/2020
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Цыдендамбаевой О.Ч.,
при секретаре Бянкиной Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сергеева А. П., Сергеевой А. П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, возложении обязанности внести сведения в государственный кадастр недвижимости,
установил:
3 марта 2020 года Сергеев А.П., Сергеева А.П. посредством представителя по доверенности Помиркованого Д.Ф. обратились в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания и использования нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> рублей.
В обоснование требований представитель указал, что земельный участок предоставлен административным истцам на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена от 12 марта 2019 года N. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная в размере <данные изъяты> рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке N от 4 декабря 2019 года. Данное обстоятельство нарушает права Сергеева А.П. и Сергеевой А.П., поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, уплачиваемых ими за земельный участок.
Одновременно заявлено требование о возложении обязанности внести сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости, а также ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд.
В судебное заседание административные истцы Сергеев А.П., Сергеева А.П., их представитель Помиркованый Д.Ф., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, представили письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрация городского округа "Город Чита", надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
Заинтересованное лицо администрация городского округа "Город Чита" в лице представителя по доверенности Путинцевой И.А. в письменных возражениях выразила несогласие с заявленными требованиями, ссылаясь на то, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, на котором расположено находящееся в его собственности нежилое здание, имел возможность сформировать земельный участок, необходимый для восстановления здания, меньшей площадью и, следовательно, с более низкой кадастровой стоимостью. При этом указала, что в целях устранения сомнений в объективности и обоснованности отчета об оценке необходимо проведение судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта недвижимости, а пересмотр кадастровой стоимости повлечет нарушение баланса финансовых интересов органа местного самоуправления, уменьшение налоговых поступлений в бюджет городского округа "Город Чита".
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса).
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.
Согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, Сергеев А.П. и Сергеева А.П. на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, N от 12 марта 2019 года являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания и использования нежилого помещения (магазин), расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 14-19, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 13 марта 2020 года - л.д. 95-96).
В соответствии с пунктом 4.3 указанного договора аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 19 февраля 2007 года.
На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года N 6/нпа "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края" кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 94).
Сведения о данном размере кадастровой стоимости 3 января 2015 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 марта 2020 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей (л.д. 94).
При таком положении, суд полагает возможным восстановить Сергееву А.П. и Сергеевой А.П. срок на обращение в суд, поскольку уполномоченным органом не соблюдены сроки проведения очередной государственной кадастровой оценки, а начисление арендной платы на момент обращения административных истцов в суд осуществляется исходя из оспариваемого размера кадастровой стоимости земельного участка.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке объекта оценки N от 4 декабря 2019 года, составленный оценщиком ООО "Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз" О.Т.А, являющимся членом Саморегулируемой организации оценщиков "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков" (регистрационный N от 16 января 2019 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик - СПАО "ИНГОССТРАХ", период действия договора - с19 июля 2019 года по 18 июля 2020 года (договор обязательного страхования ответственности оценщика N). Ответственность "Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз" застрахована в СПАО "ИНГОССТРАХ" (договор обязательного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности N, период действия договора - с 2 сентября 2019 года по 1 сентября 2020 года).
Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением "Оценка недвижимости", указанным в квалификационном аттестате N от 12 апреля 2018 года.
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на методологическое противоречие в определении объекта оценки, поскольку земельный участок относится к природным ресурсам и не может быть воспроизведен человеком, оценке подлежит сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.
Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на необходимость использования прогнозных данных, на отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, данных о возможной застройке земельного участка, о расходах в процессе эксплуатации зданий и сооружений, о величине ставки капитализации и ставки дисконтирования, что может привести к большой неопределенности результатов оценки.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
При реализации указанного подхода к оценке выбрано три объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания и использования нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2014 года с учетом допущений и ограничений определена в размере <данные изъяты> рублей.
В ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц по принятию отчета об оценке N от 4 декабря 2019 года как доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Указание представителя заинтересованного лица администрации городского округа "Город Чита" Путинцевой И.А. в представленных возражениях о необходимости проведения судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости является безосновательным, поскольку данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено, о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы кем-либо из участвующих в деле лиц ходатайств не заявлялось.
При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, подлежит установлению на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> рублей.
Таким образом, требования административных истцов об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
Данных о том, что Сергеев А.П. и Сергеева А.П. обращались в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в материалах дела не имеется.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В суд с настоящим административным исковым заявлением Сергеев А.П. и Сергеева А.П. обратились 3 марта 2020 года.
Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения требования административных истцов о возложении на административного ответчика обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку в силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" обязанность по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости лежит на органе регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в силу прямого указания в законе.
Кроме того, по смыслу положений названного Федерального закона, в том числе статей 7, 8, решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Сергеева А. П., Сергеевой А. П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, возложении обязанности внести сведения в государственный кадастр недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания и использования нежилого помещения (магазин), расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2014 года.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 3 марта 2020 года.
Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.
Судья О.Ч. Цыдендамбаева
Решение изготовлено 27 марта 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка