Дата принятия: 08 мая 2020г.
Номер документа: 3а-43/2020
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 8 мая 2020 года Дело N 3а-43/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Хафизовой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-43/2020 по административному исковому заявлению Цыбули В.Я. к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Цыбуля В.Я. обратилась в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных требований) к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 710 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 506 486 рублей 00 копеек, по состоянию на 25 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований она указала на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 25 января 2019 года, составляет 4 465 282, 30 рублей. По ее мнению, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.
В заявлении об уточнении исковых требований административный истец также просила возложить на административного ответчика обязанность по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка и возмещения понесенных судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей (т. 1, л.д. 91, 170-171).
В качестве заинтересованных лиц, судом к участию в деле, привлечены: Администрация МО Надымский район и Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу (т. 1, л.д. 95).
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Письменное ходатайство Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об отложении рассмотрения дела, назначенного на 8 мая 2020 года, подлежит отклонению, поскольку основания в нем приведенные не являются уважительными причинами отложения рассмотрения дела. Так, копия заключения эксперта была направлена посредством электронной почты и получена данным департаментом 20 марта 2020 года заблаговременно до рассмотрения дела, что подтверждает и представитель департамента (т. 1, л.д. 159, 160, 164, 204). Внутренние организационные вопросы документооборота в данном государственном органе по фактической передаче заключения эксперта конкретному работнику не являются уважительными причинами отложения рассмотрения дела. Обращает на себя внимание также то, что ранее аналогичное ходатайство департамента об отложении рассмотрения дела, назначенного на 10 апреля 2020 года было удовлетворено и судебное разбирательство отложено на 8 мая 2020 года (т. 1, л.д. 184, 188), однако данный государственный орган вновь заявляет аналогичное ходатайство без предоставления доказательств наличия уважительных причин.
При таких данных законных оснований для отложения рассмотрения дела не имеется.
Ходатайство Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа о назначении повторной судебной экспертизы подлежит отклонению по следующим основаниям.
По настоящему делу проведена судебная оценочная экспертиза определения рыночной стоимости земельного участка и заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. от 28 февраля 2020 года N 20022000 представлено суду.
В заключении названного эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты - аналоги соответствовали объекту оценки, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий. Допущенные технические опечатки в заключении не влияющие на результат экспертизы, разъяснены экспертом (т. 1, л.д. 178).
Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.
В указанных обстоятельствах оснований предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ для назначения повторной экспертизы не имеется.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец Цыбуля В.Я. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 710 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка N Н2019/225, со сроком аренды с 09 октября 2019 года по 08 октября 2068 года и приложений к нему, арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, арендодателем выступает - Администрация МО Надымский район.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливалась по состоянию на 25 января 2019 года, и составляет 4 465 282, 30 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 130).
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 25 января 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В этой связи, административный истец представил в суд отчет N 185/09-12, выполненный 09 декабря 2019 года ООО "Надымское бюро оценки" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 506 486 рублей 00 копеек (на 25 января 2019 года).
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В нарушение приведенных стандартов в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого земельного участка по местоположению, назначению, при этом проведенные корректировки объектов-аналогов по большинству элементов сравнения не являются высокими, что не влияет существенно на стоимость объекта оценки.
Таким образом, отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" от 28 февраля 2020 года N 20022000, рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 25 января 2019 года, составляет 620 000 рублей 00 копеек.
Допущенная в заключении эксперта неточность при указании даты "21" вместо правильной даты "25" является явной технической опечаткой и не влияет на итоговое заключение об определении рыночной стоимости, поскольку в определении суда о назначении экспертизы ставился вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25 января 2019 года и во вводной части заключения эксперта также указана правильная дата определения рыночной стоимости на 25 января 2019 года (т. 1, л.д. 147). Кроме этого эксперт представил суду письменные разъяснения о том, что экспертиза определения рыночной стоимости земельного участка проводилась по состоянию на 25 января 2019 года и ошибочное указание в заключении эксперта на 21 января 2019 года является исключительно технической опечаткой (т. 1, л.д. 178).
В указанных обстоятельствах заключение эксперта отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, в связи с чем, является допустимым доказательством по делу.
Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО "Надымское бюро оценки" не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка следует признать заключение эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" от 28 февраля 2020 года N 20022000, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, существенно превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат частичному удовлетворению.
Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. В этой связи, в удовлетворении требований административного иска об установлении кадастровой стоимости в размере определенном отчетом оценщика, необходимо отказать.
Также не подлежат удовлетворению требования Цыбули В.Я. о возложении на административного ответчика обязанности внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о новой кадастровой стоимости земельного участка, поскольку согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у уполномоченного государственного органа возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом (после вступления решения суда в законную силу). Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения названного требования отсутствуют.
В пункте 25 разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия), если имело место обращение этого лица в Комиссию.
Как следует из материалов дела, административный истец обращалась в Комиссию - 12 декабря 2019 года и ее заявление было отклонено, соответственно эта дата и считается датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости (т. 1, л.д. 175-176).
При разрешении изложенного в письменных уточнениях к административному исковому заявлению ходатайства административного истца о возмещении понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей (т. 1, л.д. 91), суд исходит из следующего.
В силу постановления Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П, положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, судебные расходы взыскиваются в пользу административного истца не только если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
С учетом заключения судебной оценочной экспертизы установлено значительное превышение государственной кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельного участка (более чем в 7 раз) на одну и ту же дату, что свидетельствует о нарушении прав административного истца и нарушениях методики оценки при определении кадастровой стоимости при ее применении к спорному земельному участку.
В данном случае, кадастровая стоимость земельного участка устанавливалась Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, поскольку при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка применялись средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель, утвержденные приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 21.12.2012 N 1000 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ямало-Ненецкого автономного округа".
Следовательно, судебные расходы подлежат взысканию с административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
Как следует из материалов дела, административным истцом были понесены расходы по уплате государственной пошлины в общем размере 300 рублей (т. 1, л.д. 92), что согласуется с размером государственной пошлины по делам данной категории, установленной подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.
При таких данных административный истец доказал факт несения судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием, соответственно данные расходы подлежат взысканию с названного административного ответчика.
Кроме этого подлежит удовлетворению за счет административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа поступившее в суд заявление от экспертного учреждения ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 30 000 рублей (т. 1, л.д. 155).
Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела не произведена.
Учитывая, что судебная оценочная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, административный иск об оспаривании кадастровой стоимости удовлетворен, имело место существенное превышение государственной кадастровой стоимости, что свидетельствует об ошибке в применении методики ее определения, с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 30 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 710 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 620 000 (шестьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 25 января 2019 года.
Дата подачи заявления Цыбули В.Я. о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка - 12 декабря 2019 года.
В остальной части в удовлетворении административного иска отказать.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу Цыбули В.Я. 300 (триста) рублей 00 копеек в счет возмещения судебных расходов.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" расходы по проведенной судебной экспертизе в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
