Дата принятия: 05 июля 2019г.
Номер документа: 3а-431/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 июля 2019 года Дело N 3а-431/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Кузнецовой Ирины Аркадьевны - Борисова П.А., действующего на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
представителя заинтересованного лица Администрации Александровского муниципального района Пермского края - Уразовой Е.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Кузнецовой Ирины Аркадьевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Кузнецова И.А. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47, переименовано в Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания по адресу: **** с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года - 8812000 рублей.
В обоснование требования указано, что здание находится в совместной собственности административного истца и К1., П., поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта определяется исходя из кадастровой стоимости, она заинтересована в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость указанного здания магазина установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 года, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного объекта на эту же дату значительно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
При подготовке дела к рассмотрению, к участию в деле в качестве заинтересованного лиц привлечена администрация города Александровска.
Административный истец в суд не явилась, о рассмотрении дела уведомлена, представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", возражала против заявленного требования, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Представитель заинтересованного лица Администрации Александровского муниципального района Пермского края к которой в соответствии с положениями Закона Пермского края от 27.05.2019 N 395-ПК "Об образовании нового муниципального образования Александровский муниципальный округ Пермского края" на переходный период перешли исполнительно-распорядительные полномочия по решению вопросов местного значения, пояснила, что поддерживает требования административного истца.
Представители заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, Управления Росреестра по Пермскому краю, заинтересованные лица К1. и П. - в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Думы Александровского городского поселения от 22.11.2017 года N 109 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Александровского городского поселения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя их кадастровой оценки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Кузнецовой И.А. принадлежит 7/10 доли в праве собственности на здание магазина общей площадью 2123,6 кв.м., расположенного по адресу: **** с кадастровым номером **, сособственниками здания являются К1. - 1/10 доля в праве, П. - 1/5 доля в праве, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д. 7-8). При указанных обстоятельствах, являясь собственником указанного объекта недвижимости, истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 35749786,67 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 6).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость здания в подтверждение заявленных исковых требований представлен отчет об оценке от 22.04.2019 года N ** составленный оценщиком ООО "ОК "***" - Б. Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик входит в состав участников СРОО "Экспертный совет", что подтверждено выпиской из реестра. Оценщик обладает необходимой степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленных отчетов недопустимым доказательством не имеется.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации. Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка единых объектов капитального строительства (встроенных помещений), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости. В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости использован затратный подход, указано на причины, по которым для определения рыночной стоимости здания магазина, расположенного в городе Александровске Пермского края не были использованы доходный и сравнительный подходы. Доводы административного ответчика о необоснованности вывода оценщика - о недостаточности информации для оценки с использованием сравнительного подхода проверены судом, и не принимаются в качестве основания для признания результатов определения рыночной стоимости недостоверными. В материалы дела представлена информация о предложениях по продаже объектов коммерческой недвижимости в городе Александровске Пермского края в значимый период, приведено обоснование о невозможности использования указанных предложений для определения рыночной стоимости сравнительным подходом.
С целью определения рыночной стоимости объекта оценки 1977 года постройки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника УПСС Общественные здания, 2016, изданного Ко-Инвест, определена конструктивная система КС-3, качественные характеристики объекта оценки, с учетом функционального назначения, технологических характеристик объекта оценки определен аналог - О3.08.000.0054 Магазины универсальные от 1 до 3 этажей. Рассмотрев доводы административного ответчика о том, что при выборе сравнительной единицы оценщик не мотивировал в отчете основания отбора аналога по классу качества - "ECONOM", суд не усматривает оснований для признания полученного оценщиком результата недостоверным. Учитывая характеристики объекта оценки (класс конструктивных систем, основной материал несущих конструкций, инженерные системы, в том числе: электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, пожарно-охранная сигнализация, приточно-вытяжная система вентиляции, объемно-планировочные решения, год постройки), определенный оценщиком класс качества соответствует - "ECONOM". Таким образом, отсутствие в тексте отчета описания оценки объекта по классу качества при обоснованном выводе, не повлекло неверного определения результата оценки с использованием затратного подхода.
Также оценщиком произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки по сравнению с объектом аналогом, разницы в площади, объеме, различии в сейсмичности, применен регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ (52 %) и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект (77 %), определен накопленный износ - 89 %).
Изучив доводы административного ответчика о том, что применение оценщиком интегрального регионально-экономического коэффициента и корректирующего коэффициент цен на изменение цен в строительстве совместно с оценкой внешнего устаревания недопустимо, суд полагает их необоснованными. Указанные корректировки описывают разные критерии, позволяя определить рыночную стоимость объекта оценки на конкретную дату с учетом изменения цен, а также с учетом особенностей конкретного объекта недвижимости, в том числе его устаревания, как физического, так и внешнего, особенностей рынка недвижимости района в котором находится здание.
В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода определена как 8811924 рубля (без учета стоимости прав на земельный участок). Расчет произведен в рамках используемого подхода и позволяет объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения на рынке торговой недвижимости по данным ООО Аналитический центр ***, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. Как следует из данных Отчета, диапазон цен предложения по торговому сегменту существенно зависит от типа помещения и зоны престижности, кроме того, при реализации здания целиком, цены за квадратный метр значительно ниже среднерыночных, ООО Аналитический центр *** указано на нерепрезентативность данных выборки по фактическим сделкам, поскольку она состоит из малого количества элементов при значительном ценовом различии показателей.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 21 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Кузнецовой Ирины Аркадьевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания по адресу: **** с кадастровым номером ** равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года - 8812000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 мая 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 08 июля 2019 года.
Судья:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
