Решение Кемеровского областного суда от 22 августа 2017 года №3а-431/2017

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 22 августа 2017 года Дело N 3а-431/2017
 
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В.,
при секретаре Шляхта О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
«22» августа 2017 года
дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Беловский завод сборного железобетона» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «БЗСЖБ» обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что ООО «БЗСЖБ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 30 605 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное (фактическое) использование - производственная база, расположенного по адресу: < адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2007 г. и составляет 51 882 462, 38 руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом независимого оценщика ФИО2 № КС 71-2016 от 29 декабря 2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2007 г. составляет 4 717 000 руб.
В связи с этим, ссылаясь на ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 4 717 000 руб.
Представитель административного истца ФИО3, действующий на основании доверенности, представивший диплом о высшем юридическом образовании, в судебном заседании требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 4 110 000 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 г., в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Коллегия Администрации Кемеровской области и заинтересованное лицо Администрация Беловского городского округа своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Администрация Беловского городского округа представила письменные возражения, указывая на то, что не согласна с выводами оценщика, указанными в представленном административным истцом отчете об оценке. Оценщиком не произведена корректировка на условия продажи, применена необоснованная корректировка не местоположение. Объекты-аналоги № 2 и № 3 являются частями одного и того же участка, объекты-аналоги № 1 и № 2, 3 являются смежными земельными участками. Считает, что оценщик не исследовал рынок.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Коллегия Администрации Кемеровской области возражений по административному иску не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В силу положений частей 1 и 5 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, ООО «БЗСЖБ» на основании договора аренды от 01 января 2006 г., заключенного с Администрацией г.Белово, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 30 605 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: < адрес> (т.1 л.д.14-19).
Расчет размера арендной платы по договору производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 08 июня 2017 года видно, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 16 сентября 2005 года, данные о виде разрешенного использования отсутствуют (т.1 л.д.127).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 июня 2017 года актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 21 января 2009 года, утвержденная по состоянию на 01 января 2007 года постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года № 520 «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области», составляет 51 882 462, 38 руб. (т.1 л.д.128).
30 декабря 2016 г. ООО «БзСЖБ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка (т.1 л.д.22). Заявление Комиссией отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 25 января 2017 года (т.1 л.д. 23-31). Из представленного административным истцом отчета № КС 71-2016 от 29 декабря 2016 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного независимым оценщиком ФИО4, следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 30 605 кв.м., по состоянию на 01 января 2007 года составляет 4 717 000 руб. (том 1 л.д.32-55).
На отчет представлено положительное экспертное заключение № 279/05-17 от 04 мая 2017 г. (т.1 л.д.56-76).
Вместе с тем решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Согласно статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Согласно решению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области» перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, составлен по состоянию на 1 августа 2014 г.
Как следует из объяснений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области (т.1 л.д.123-124) спорный земельный участок не был включен в указанный перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в связи с отсутствием в Государственном кадастре недвижимости сведений о виде разрешенного использования (по классификатору или по документу). Сведения об указанном земельном участке были внесены в ГКН на основании оценочной описи в соответствии с объемом содержащихся с ней сведений, согласно п.2.3 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. № П/119. При этом в графе «разрешенное использование» представленной оценочной описи не указаны документы, на основании которых было установлено разрешенное использование данного земельного участка. Также опись не содержит сведений, указывающих на место постоянного хранения документа, на основании которого было установлено разрешенное использование данного земельного участка. В этой связи сведения о виде разрешенного использования «производственная база» были внесены в ГКН в качестве вида фактического использования.
Согласно пункту 2.5 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222, кадастровая стоимость земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня объектов недвижимости (земельных участков) для целей проведения государственной кадастровой оценки и не попавших в указанный перечень, определяется после утверждения результатов последней государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов согласно пунктам 2.1.1 - 2.1.16 настоящих методических указаний в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или выявления ранее учтенных соответствующих земельных участков.
В случаях, определенных настоящим пунктом, кадастровая стоимость земельного участка определяется на дату определения кадастровой стоимости земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки земель.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с требованиями действующего законодательства по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки земель не определена до настоящего времени, что не может лишать административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Поскольку на дату формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет, однако не попал в перечень, его рыночная стоимость должна определяться по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки земель - 01 августа 2014 г.
Определением Кемеровского областного суда от 28 июля 2017 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 г.
Согласно заключению судебной экспертизы № 102/17 от 15 августа 2017 года (т.2 л.д.2-47), составленному экспертом ФИО5 (ООО «Оценочное бюро «Актив»), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 30 605 кв.м., по состоянию на 01 августа 2014 г. составляет 4 110 000 руб. (т.2 л.д.2-47).
Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена доходным подходом с применением метода капитализации, отказ от применения сравнительного и затратного подхода обоснован. Принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка.
Административный истец согласился с выводами судебной экспертизы, административными ответчиками и заинтересованным лицом возражений относительно выводов судебной экспертизы не представлено.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 г. внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении последней государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, утвержденные решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился в суд 17 мая 2017 года, то есть в пределах пяти лет, соответственно срок обращения в суд административным истцом не пропущен.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данный государственный орган не являются надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
При таких обстоятельствах административные исковые требования подлежат удовлетворению, суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 4 110 000 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года, в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Общества с ограниченной ответственностью «Беловский завод сборного железобетона» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 30 605 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное (фактическое) использование - производственная база, расположенного по адресу: < адрес>, в размере 4 110 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года на период с 01 января 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Беловский завод сборного железобетона» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости-30 декабря 2016 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 24 августа 2017 года.
Председательствующий: Зиновьева К.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка