Решение Пермского краевого суда от 23 апреля 2020 года №3а-430/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 апреля 2020 года Дело N 3а-430/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Симоновой Т.В.
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пламя" об установлении кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Пламя" (далее - ООО "Пламя", Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости следующих земельных участков:
- земельного участка с кадастровым номером **358, общей площадью 15730 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8 135 000 рублей по состоянию на 13.10.2016;
- земельного участка с кадастровым номером **360, общей площадью 37385 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 17 769 000 рублей по состоянию на 13.10.2016;
- земельного участка с кадастровым номером **361, общей площадью 2385 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 475 000 рублей по состоянию на 13.10.2016.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, соответственно, плательщиком земельного налога. Кадастровая стоимость данных земельных участков, определенная по состоянию на 13.10.2016, не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 17.02.2020, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Перми.
В судебное заседание административный истец явку своего представителя не обеспечил, направил суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю) о слушании дела извещен надлежаще, направил ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя. В представленном ранее отзыве на административный иск указал, что кадастровая стоимость спорных земельных участков в настоящее время является архивной. Ссылаясь на то, что в настоящее время не обладает полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, Учреждение считает, что не является надлежащим ответчиком по делу.
Административный ответчик Правительство Пермского края в суд представителя не направил, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. В направленных ранее суду пояснениях просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства. Помимо этого указал, что Правительством результаты кадастровой стоимости спорного помещения не утверждались, соответственно, оснований для привлечения его к числу административных ответчиков не имеется.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в суд представителя не направил, представил ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Управления. Согласно ранее представленному в материалы дела отзыву на административный иск указывает, что Управлением результаты кадастровой стоимости спорного помещения не утверждались, следовательно, оно не является надлежащим ответчиком по настоящему делу.
От заинтересованного лица администрации г. Перми также представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В представленном отзыве на административный иск Администрация отмечает, что такое значительное снижение кадастровой стоимости земельных участков, о которой просит административный истец, приведет к появлению выпадающих доходов бюджета.
Заинтересованным лицом Р1. в суд представлено ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Из материалов дела следует, что ООО "Пламя" на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:
- земельный участок с кадастровым номером **358, общей площадью 15730 кв.м., расположенный по адресу: ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты IV класса вредности;
- земельный участок с кадастровым номером **360, общей площадью 37385 кв.м., расположенный по адресу: ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты IV класса вредности.
Кроме того, ООО "Пламя" является сособственником земельного участка с кадастровым номером **361, общей площадью 2385 кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты IV класса вредности. При этом административному истцу принадлежит 11/12 доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Иным собственником участка является Р1. (1/12 доля).
Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорные объекты недвижимости.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости (в отношении земельного участка с кадастровым номером **361 истец является сособственником), следовательно, плательщиком земельного налога, то с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, Общество вправе оспорить их кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделен орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке либо на основании решения данного органа подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков и представленным административным истцом документам, кадастровая стоимость спорных участков с 13.10.2016 (с момента постановки участков на государственный кадастровый учет) составила: в отношении земельного участка с кадастровым номером **358 - 24 821 940 рублей, земельного участка с кадастровым номером **360 - 58 993 530 рублей, земельного участка с кадастровым номером **361 - 3 763 530 рублей, и определена ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 13.10.2016 N 35-4329760/1. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в ЕГРН 13.10.2016.
С учетом изложенного, суд исходит из того, что надлежащим ответчиком по делу является ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, поскольку предметом рассмотрения являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества может быть подано в суд в период действия оспариваемых результатов кадастровой стоимости.
После утверждения кадастровой стоимости земельных участков, государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Пермского края проведена в 2019 году, результаты утверждены Приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края", которые применяются с 01.01.2020, и в которые вошли спорные земельные участки. Т.е. на момент принятия настоящего решения, кадастровая стоимость спорных земельных участков является архивной.
Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Абзацем 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Принимая во внимание дату изменения кадастровой стоимости спорных земельных участков, дату обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, суд полагает, что, являясь собственником участков, ООО "Пламя" имеет законный интерес в установлении в отношении объектов кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости, то есть до 01.01.2020, поскольку административный истец обязан уплатить земельный налог за 2019 год, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости земельных участков, являющейся предметом настоящего рассмотрения.
Приведенный выше результат определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 1/2718/1-19, составленный оценщиком ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита".
Как следует из отчета, по состоянию на 13.10.2016 рыночная стоимость составляет: земельного участка с кадастровым номером **358 - 8 135 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером **360 - 17 769 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером **361 - 1 475 000 рублей.
Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик Р2. является членом Ассоциации Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", включен в реестр оценщиков 21.02.2018 за регистрационным номером 00711, оценщик имеет образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке ** N ** от 15.06.2002 Ростовского государственного строительного университета по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", имеет квалификационный аттестат по направлению "Оценка недвижимости" ** от 16.03.2018. Ответственность оценщика застрахована по полису N ** АО "Альфастрахование". Срок действия полиса с 03.10.2019 по 02.10.2020.
Таким образом, отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, кроме того, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Исходя из разрешенного использования земельных участков, оценщиком они отнесены к сегменту рынка - под промышленное использование.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории г. Перми для промышленной деятельности, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативных вариантах их использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки, и пришел к выводу, что диапазон цен предложения по продаже земельных участков промышленности на территории г. Перми составляет от 39473 руб. за сотку (цена сделки) до 150 000 руб. за сотку (цена предложения).
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Оценщиком были проанализированы данные о предложении на основе архива данных информационно-консалтинговой группы "РЕЗОН" и архива бесплатных объявлений (https://ruads.org/), а также данных о совершении сделок на официальной сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru).
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков промышленности, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога для оцениваемых участков. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объектов оценки, а именно по цене предложения, площади, местоположению оценщиком применены соответствующие корректировки (ко всем аналогам). При внесении разумных корректировок сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Р2. при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиками не заявлялось.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорных участков превышает итоговую величину рыночной стоимости данных объектов, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Утверждение заинтересованного лица Администрации г. Перми о том, что удовлетворение заявленных административным истцом требований приведет к появлению выпадающих доходов бюджета, не принимается судом, поскольку не является обстоятельством, имеющим правовое значения для правильного рассмотрения и разрешения настоящего административного дела.
Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи с чем в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В связи с изложенным, учитывая, что административным истцом досудебный порядок урегулирования спора соблюден, в отношении спорных земельных участков административный истец обращался 16.12.2019 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, то суд считает необходимым указать в резолютивной части решения указанную дату подачи в Комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости участков.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Пламя" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **358, общей площадью 15730 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты IV класса вредности, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8135000 рублей по состоянию на 13.10.2016.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **360, общей площадью 37385 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты IV класса вредности, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 17769000 рублей по состоянию на 13.10.2016.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **361, общей площадью 2385 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты IV класса вредности, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1475000 рублей по состоянию на 13.10.2016.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать - 16.12.2019.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 06.05.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка