Дата принятия: 02 июля 2019г.
Номер документа: 3а-430/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 июля 2019 года Дело N 3а-430/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Дилос-М" - Храмцова О.В. действующего на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края - Мальцевой В.М., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дилос-М" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Дилос-М" (далее ООО "Дилос-М") обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47, переименовано в Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 43329 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование требования указано, что здание находится в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания, ООО "Дилос-М" заинтересовано в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 года, составила 78104291,75 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 43329000 рублей. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как здание включено в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края - возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что оснований для установления рыночной стоимости в заявленном истцом размере не имеется.
Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю, в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания опрошенного в качестве свидетеля оценщика К., исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Дилос-М" является собственником нежилого здания общей площадью 1661,3 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 7).
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включено вышеуказанное здание (п.4439).
Поскольку принадлежащее административному истцу на праве собственности здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2019 год, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 78104291,75 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 6).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются. Оспаривая кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований ООО "Дилос-М" представлен отчет об оценке от 13.03.2019 года N 04-03/19, составленный оценщиком ООО "КСИ Консалтинг" К., экспертное заключение N 222/2019/1 от 10.04.2019 года на Отчет об оценке, составленное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Ш.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, экспертное заключение, заслушав показания оценщика К., опрошенного в качестве свидетеля, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости здания оценщик является квалифицированным специалистом, включен в реестр членов Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка единых объектов капитального строительства (зданий и земельных участков), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости. В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки.
На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен на рынке купли-продажи офисных зданий города Перми с выделенными земельными участками составляет от 28230 до 75000 руб./кв.м., отмечено, что разброс цен определяется небольшим количеством предложений на рынке. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. Доводы административного ответчика о том, что при оценке рынка недвижимости оценщик необоснованно не принял во внимание данные о сделках полученные при проведении государственной кадастровой оценки, размещенные в открытых источниках информации, не могут быть приняты судом в качестве основания для признания отчета недостоверным доказательством. Как следует из содержания отчета об оценке, оценщик проанализировал данные о ценах сделок/предложений на основании сведений из объявлений, размещенных в определенных открытых источниках информации, в перечне, представленном административным ответчиком, сведения о сделках получены от Управления Росреестра, данная информация не является открытой, доступной для получения и анализа оценщиком.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости использован затратный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не были использованы доходный и сравнительный подходы. Для определения рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.
При проведении оценки затратным подходом оценщик использовал метод сравнительной единицы. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о методе оценки, данных учтенных оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком произведен расчет затрат на замещение на основании используемого аналога из справочника КО-Инвест, 2016 года "Общественные здания" - офисы, от 2 до 4 этажей, О3.000.03.0054. Выбор аналога как сопоставимого с оцениваемым по конструктивной системе, классу качества, функциональным назначением и техническим характеристикам обоснован оценщиком.
Доводы административного ответчика о неверном определении аналога в связи с неправильной оценкой класса качества оцениваемого объекта, были проверены судом и не могут быть приняты как основание для признания отчета недостоверным доказательством рыночной стоимости. Оценщик, проводивший осмотр объекта оценки - 18.02.2019 года, ознакомившись с технической документацией на объект оценки, в том числе с учетом года постройки объекта - 1989, использованных при строительстве материалов, класса конструктивной системы, приведя в отчете сравнение объекта оценки с критериями, установленными для групп качества (страница отчета 45, таблица 7), определилкласс качества как ECONOM. Позиция ответчика о том, что суждения оценщика принятые во внимание при определении класса качества - безосновательны, что оценщиком не учтена сложная конфигурация здания, была проверена судом при рассмотрении дела и не может быть принята как основание для отказа в принятии отчета как достоверного доказательства рыночной стоимости объекта оценки, Как следует из содержания отчета, показаний свидетеля К., в целях определения класса качества здания им были во внимание все существенные данные с учетом требований использованной справочной литературы - справочника КО-Инвест, 2016 года "Общественные здания", с учетом технической документации, данных собственника объекта недвижимости, были определены конструктивные элементы и материалы, преобладающие, составляющие существенную часть в оцениваемом задании. Оснований полагать, что класс качества здания определен оценщиком неверно, без учета существенных данных о конструктивных элементах и материалах не имеется. Определив аналог, оценщик произвел необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки в части отличий от аналога (различия в высоте этажа, отсутствие лифта, регионально-эконмическое различие в уровне цен). Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ (31,5 %), функциональное и внешнее устаревание объекта на дату проведения оценки (0%).
Рыночная стоимость здания по итогам оценки с использованием затратного подхода по состоянию на 01.01.2018 года определена как 43329 000 рублей. То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения на рынке торговой недвижимости по городу Перми по данным ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. Как следует из данных Отчета, диапазон цен предложения по торговому сегменту определен без учета деления объектов на типы (здания и помещения), существенно зависит от типа помещения и зоны престижности, кроме того, при реализации здания целиком, цены за квадратный метр значительно ниже среднерыночных, ООО Аналитический центр КД-Консалтинг указано на нерепрезентативность данных выборки по фактическим сделкам, поскольку она состоит из малого количества элементов при значительном ценовом различии показателей.
Положительным экспертным заключением N 222/2019/1 от 10.04.2019 года на Отчет об оценке, составленное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Ш., установлено, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки можно признать обоснованными.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
В доводах административного ответчика не указано на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Дилос-М" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 43 329 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 мая 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 03 июля 2019 года.
Судья:/подпись/
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
